Vrijwillige voortzetting huurovereenkomst na executiekoop
Hoe voorkomt de executiekoper van een verhuurd pand dat hij vastzit aan een huurovereenkomst? Een recent arrest biedt inzicht.
De regel ‘koop breekt geen huur‘ kent enkele uitzonderingen. Eén daarvan doet zich voor wanneer een onroerende zaak wordt verhuurd en ter beschikking gesteld, terwijl daarop eerder (executoriaal of conservatoir) beslag is gelegd. In dat geval kan de verhuur niet tegen de beslaglegger worden ingeroepen (artikel 505 lid 2 Rv). De beslaglegger kan zich dan beroepen op de onverbindendheid van de in strijd met het beslag gesloten huurovereenkomst.
In het verlengde daarvan kan ook de executiekoper zich op deze onverbindendheid beroepen. De ratio daarvan is dat de beslaglegger de onroerende zaak vrij van huurrechten moet kunnen verkopen. Zo kan hij een zo hoog mogelijke verkoopprijs realiseren.
Feiten
Een koper krijgt via een executieveiling in juli 2021 twee panden in eigendom. Le Bistro huurt deze panden van de oorspronkelijke eigenaar. Zij exploiteert hierin een restaurant. De koper presenteert zich vanaf 1 augustus 2021 bij Le Bistro als de nieuwe eigenaar. Hij maakt aanspraak op betaling van de huur, verwijst Le Bistro naar de notaris om dit te bevestigen en laat weten dat zijn accountant een kopie van de huurovereenkomst wil zodat een factuur kon worden opgemaakt.
Le Bistro betaalt vanaf september 2021 maandelijks de huur aan de koper, die deze betalingen zonder protest ontvangt. Ook blijft Le Bistro de bedrijfsruimte gebruiken. Een schriftelijke aanzegging dat de huurovereenkomst niet zou wordt voortgezet blijft uit. Pas eind november 2021 laat de koper weten dat hij geen huurovereenkomst met Le Bistro heeft.
Procedure
De koper roept in een bodemprocedure de onverbindendheid van de huurovereenkomst op grond van artikel 505 lid 2 Rv in. Hij stelt dat Le Bistro de panden gebruikt zonder recht of titel, althans dat de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd is. De kantonrechter wijst de vorderingen van de koper af.
Ook het hof oordeelt dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat, die is voortgezet en niet rechtsgeldig is opgezegd. Het hof laat de afwijzing van de vordering tot ontruiming eveneens in stand: de koper heeft het gestelde dringend eigen gebruik niet concreet (met stukken) toegelicht.
Conclusie
Uit het arrest volgt dat een executiekoper niet te lang moet wachten met het inroepen van artikel 505 lid 2 Rv en de toepasselijke veilingvoorwaarden. In de onderhavige zaak heeft de koper getalmd met het doen van dat beroep door zich eerst te gedragen als de nieuwe verhuurder, onder meer door huurbetalingen te ontvangen. Pas na vier maanden is hij zich op het standpunt gaan stellen dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat. Door aldus niet tijdig anders te handelen heeft hij volgens het hof zijn rechten verspeeld en mocht Le Bistro erop vertrouwen dat de huurovereenkomst met haar werd voortgezet.
De redenering van het hof is goed te volgen. Voor het aangaan of voortzetten van (huur)overeenkomsten geldt dat aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven te geschieden; zij kunnen besloten liggen in feitelijke gedragingen (artikel 3:33 BW, artikel 3:35 BW en artikel 3:37 lid 1 BW). De koper in deze zaak heeft niets ondernomen om te voorkomen dat zijn gedragingen als voortzetting van de huurovereenkomst werden uitgelegd.
De les voor de executiekoper met een verhuurd pand is dan ook dat hij (i) onmiddellijk duidelijk maakt dat hij de huurovereenkomst niet voortzet, (ii) de huurder de ontruiming aanzegt en (iii) zich in geen enkel opzicht als verhuurder opstelt.