Kantonrechter Amsterdam overweegt prejudiciële vragen aan HvJ EU over huurprijswijzigingsbeding

De inkt van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte van 29 november 2024 is nauwelijks droog en alweer staat dit leerstuk op de tocht. De kantonrechter van rechtbank Amsterdam heeft namelijk nieuwe prejudiciële vragen opgesteld over huurprijswijzigingsbedingen, ditmaal aan het HvJ EU (Rb. Amsterdam 28 april 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:4166). De vragen zien erop of ‘gesplitste’ wijzigingsbedingen (inflatie- en verhogingsbedingen) onder bepaalde voorwaarden in strijd kunnen zijn met het EU-consumentenrecht neergelegd in Richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

De zaak: negentien huurders en een gesplitst beding

Het onderliggende geschil ziet op negentien huurders die geliberaliseerde woonruimte huren in een 55+-complex. In de huurovereenkomsten was een inflatiebeding opgenomen dat gekoppeld was aan het CPI. Daarnaast was een opslagbeding opgenomen, dat inhield dat de huurder ieder jaar, los van de toepassing van het inflatiebeding, de huurprijs met maximaal 7% mocht verhogen. Het huurprijswijzigingsbeding was voorzien van een bepaling die aangaf dat de gewijzigde (nieuwe) huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan. De huurders vorderden in de bodemprocedure vernietiging van de huurprijswijzigingsbedingen en de terugbetaling van de op basis van de vernietigde huurprijswijzigingsbedingen onverschuldigde bedragen.

Prejudiciële beslissing van de Hoge Raad 29 november 2024

Nog geen anderhalf jaar geleden heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing genomen, op vragen van de kantonrechter van rechtbank Amsterdam, die tevens op de juridische houdbaarheid van een gesplitst huurprijswijzigingsbeding zagen (HR 29 november 2024 ECLI:NL:HR:2024:1780). Dit was naar aanleiding van een geschil over een wijzigingsbeding dat bestond uit een inflatiecorrectie gekoppeld aan het CPI en een huuropslagbeding van 3% (bovenop de inflatiecorrectie).

De Hoge Raad heeft zover relevant de volgende punten overwogen. Allereerst moet het indexatiebeding en het opslagbeding afzonderlijk van elkaar worden getoetst, omdat deze inhoudelijke gronden van elkaar te onderscheiden zijn. Daarnaast overwoog de Hoge Raad dat het opslagbeding in die zaak niet oneerlijk was en dus stand kon houden. Daarbij wees de Hoge Raad erop dat de huurrelatie een duurzaam karakter heeft, dat de maximale hoogte en frequentie van de huuropslag voorzienbaar is voor de huurder en het feit dat huurprijswijzigingen een door de wetgever geaccepteerde realiteit zijn.

Ten aanzien van de gevolgen van oneerlijk bevonden beding, geldt dat het beding buiten toepassing moet worden gelaten, tenzij de huurder zich hiertegen verzet. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is niet mogelijk; niet in het verleden en niet in de toekomst. Iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding is onverschuldigd betaald in de zin van art. 6:203 BW, zodat de huurder in beginsel een vordering heeft tot terugbetaling daarvan.

De prejudiciële vragen aan het HvJ EU

Ten aanzien van het nog lopende geschil heeft de kantonrechter, onder verwijzing naar twee recente arresten van het HvJ EU, voorgesteld om de volgende prejudiciële vragen te stellen aan het HvJ EU:

Vraag 1: Verzet het Unierecht zich tegen splitsing van een bepaling in twee bedingen, wanneer die bepaling zowel een beding van prijsindexering, als een tweede methode omvat om de (huur)prijs te verhogen en moeten deze bedingen, wanneer splitsing mogelijk is, dan ook afzonderlijk worden beoordeeld op eerlijkheid, in die zin dat bij oneerlijk bevinden van het ene beding het andere beding, te weten het indexatiebeding, in stand kan blijven?
Vraag 2: Als een dergelijke splitsing mogelijk is, moet dan het cumulatief effect van beide bedingen worden onderzocht en moeten dan beide bedingen buiten toepassing blijven, in geval het cumulatief effect zodanig is dat geoordeeld wordt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk is verstoord?
Vraag 3: Is het oordeel van de Hoge Raad om een huurprijswijzigingsbeding niet oneerlijk te achten in lijn met het Unierecht:
- a. als in het beding zelf weliswaar niet de redenen zijn genoemd op grond waarvan de prijs kan worden gewijzigd, maar de handelaar na het sluiten van de overeenkomst alsnog redenen voor verhoging van de prijs aanvoert? Maakt het daarbij uit of de aangevoerde redenen plausibel zijn? Is een maximaal opslagpercentage, dat wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van het gehuurde, waarmee de huurprijs kan worden verhoogd, een voldoende duidelijke wijze van aanpassing van de prijs en is het stijgen van de waarde van een woning een voldoende geldige reden voor wijziging van de huurprijs?
- b. als het beding slechts kan leiden tot huurverhoging en niet tot huurverlaging?
- c. als opzegging van de huurovereenkomst juridisch mogelijk is, maar daadwerkelijke opzegging, als gevolg van de situatie op de woningmarkt, voor de huurder geen optie is?
Vraag 4: Maakt het voor de eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding uit dat in de bepaling is vermeld dat de gewijzigde huurprijs ook geldt indien van de wijziging aan de huurder geen afzonderlijke mededeling is gedaan, zoals in het onderhavige huurprijswijzigingsbeding is bepaald?
Vraag 5: In hoeverre moet bij de beoordeling van de eerlijkheid van een opslagbeding rekening worden gehouden met de op het moment van aangaan van de overeenkomst te voorziene maximaal mogelijke huurprijsstijging in verhouding met de dan voorzienbare mogelijke stijging of daling van het inkomen van de betreffende individuele huurder en diens mogelijkheden om de verhoogde huur te kunnen blijven betalen (dus in hoeverre moet bij die beoordeling rekening worden gehouden met individuele omstandigheden, bijvoorbeeld wanneer een huurder een uitkering ingevolge de Algemene Ouderdomswet (AOW) ontvangt en slechts achteruitgang van het reële inkomen valt te verwachten)?
Vraag 6: Verzet de uitzondering als genoemd onder sub d) van punt 2 van de bijlage bij de Richtlijn zich ertegen dat in een (verder wettig) beding van prijsindexering slechts wordt verwezen naar een bepaald percentage dat jaarlijks wordt gepubliceerd door een onafhankelijke nationale instantie, zonder dat de wijze waarop de prijs wordt aangepast expliciet in het beding is omschreven, als de consument daarmee wel globaal bekend is?

De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich nog uit te laten over de voorgestelde vragen.

Aandachtspunten voor de praktijk

De antwoorden van het HvJ EU op de prejudiciële vragen, kunnen van groot belang zijn voor huurders en verhuurders. Daarbij wijzen wij op de volgende aandachtspunten.

Het eerste punt van aandacht is dat het HvJ EU zich nog gaat uitlaten over de vraag of het inflatiecorrectiebeding en het huuropslagbeding splitsbaar zijn. Zo niet, kan dit betekenen dat als een huuropslagbeding ongeldig wordt verklaard, het inflatiecorrectiebeding tevens ongeldig is.
Verder valt op dat de kantonrechter een aantal gerichte vragen stelt, ter verduidelijking van de toets van de huurprijswijzigingsbedingen. De kantonrechter vraagt onder andere naar de rol die (i) de onderbouwing voor een verhoging, (ii) de mogelijkheid tot huurverlaging, (iii) de mogelijkheid tot opzegging, (iv) de wel of niet gedane afzonderlijke mededeling van de opslag en (v) het inkomen van de huurder kan spelen. Dit kan de praktijk handvatten bieden bij de toetsing van huurprijswijzigingsbedingen.
Een ander punt van aandacht is dat het in de zaak voor de kantonrechter om een maximale huurprijsopslag van maximaal 7% ging. Sinds de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad werd aangenomen dat een opslagbeding van maximaal 3% de eerlijkheidstoets in beginsel kon doorstaan (afhankelijk van de overige voorwaarden). Het is dus de vraag wat de beslissing van het HvJ EU gaat betekenen voor opslagbedingen voor maximaal 3%.
Tot slot is het nog belangrijk dat de kantonrechter geen vraag heeft gesteld over de rechtsgevolgen van een oneerlijk bevonden beding. Dit betekent dat de overweging van de Hoge Raad op dit punt — dat op basis van een vernietigd beding betaalde huurverhogingen met terugwerkende kracht kunnen worden teruggevorderd — waarschijnlijk van kracht blijft.

Heeft u vragen?

De ontwikkelingen rondom huurprijswijzigingsbedingen en de Richtlijn oneerlijke bedingen volgen elkaar in hoog tempo op. Heeft u vragen over de gevolgen van deze prejudiciële vragen voor uw huurovereenkomsten, of over andere huurrechtelijke vraagstukken?

De specialisten van Wieringa Advocaten zijn u graag van dienst.