Verkeerd geïnformeerd bij de aankoop van vastgoed: wat is de schade?
Wat is de schade als je een bedrijfspand koopt op basis van onjuiste informatie over de huurinkomsten? En hoe bereken je die schade als je het pand alweer doorverkocht hebt? Deze vragen stonden centraal in het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 juni 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:4012). Het hof heeft hiermee een concrete uitwerking gegeven aan de maatstaf die de Hoge Raad eerder in 2026 formuleerde (ECLI:NL:HR:2026:199).
Wat speelde er?
Een koper heeft in april 2023 een verhuurd bedrijfspand gekocht voor € 1.225.000. In het zogeheten Investment Memorandum stond dat het pand jaarlijks € 128.701 aan huurinkomsten opleverde, met een huurtermijn die loopt tot en met 31 augustus 2026. Wat de koper echter niet wist, is dat bij één van de huurovereenkomsten een allonge hoorde. Die allonge hield in dat de huurder de huurovereenkomst op elk moment met een opzegtermijn van slechts één jaar kon beëindigen, dus vóór de vermelde einddatum. Enige tijd na de koop wordt het pand door de koper doorverkocht aan een derde voor € 1.250.000.
Koper doet succesvol beroep op dwaling
Het hof heeft geoordeeld dat de koper met succes een beroep kan doen op dwaling (artikel 6:228 BW). De verkoper had de koper moeten informeren over de allonge. Door dit na te laten, was de gepresenteerde resterende huurtermijn onjuist en heeft de koper een verkeerde beslissing genomen over de aankoopprijs. Omdat het pand inmiddels was doorverkocht, was volledige terugdraaiing van de koop niet meer mogelijk. Het hof heeft in plaats daarvan de gevolgen van de koopovereenkomst gewijzigd op grond van artikel 6:230 lid 2 BW, zodat het nadeel van de koper wordt opgeheven (lees: de verkoper moet aan de koper een schadevergoeding betalen).
De schadeberekening
De kernvraag is: wat is de schade precies? Het hof heeft hiervoor de methode toegepast die de Hoge Raad in februari 2026 (ECLI:NL:HR:2026:199) heeft beschreven: je vergelijkt de werkelijke situatie met de hypothetische situatie waarin de dwaling niet had plaatsgevonden.
In de hypothetische situatie zou de koper, als zij wél had geweten van de allonge, waarschijnlijk een garantie hebben bedongen dat de huurovereenkomst in ieder geval tot 31 augustus 2026 zou doorlopen. De vervolgvraag is dan: zou de verkoper met zo’n garantie hebben ingestemd? Het hof schat de kans hierop op 50%. Dit is een kansberekening: de huurderving wordt dus niet volledig vergoed, maar voor de helft. Het nadeel correspondeert vervolgens met één jaar huur, namelijk het jaar dat de huurder door de allonge eerder kon vertrekken. Dat bedrag komt neer op € 39.841, naar boven afgerond op € 40.000.
Conclusie
Deze uitspraak laat zien dat je als koper van vastgoed schade kunt verhalen als je bij de aankoop onjuist of onvolledig bent geïnformeerd over de huurinkomsten, ook als je het pand inmiddels hebt doorverkocht. De schade wordt berekend door de werkelijke situatie te vergelijken met wat er zou zijn gebeurd als je de juiste informatie had gehad. Heeft het pand een hogere prijs dan het waard was vanwege onjuiste huurinformatie? Dan kan de rechter de koopovereenkomst aanpassen en de schade toewijzen. Wel moet je rekening houden met kansberekeningen: de rechter weegt ook mee hoe groot de kans was dat partijen destijds tot andere afspraken zouden zijn gekomen.