Dwaling bij aanneming van werk: wanneer is de aannemer aansprakelijk voor een verkeerd advies?
Wanneer een aannemer de oorzaak van een probleem verkeerd beoordeelt en de opdrachtgever daardoor onnodig geld laat uitgeven, kan dit leiden tot vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling. Dit raakt niet alleen de opdrachtgever, die voor niets heeft betaald, maar vooral ook de aannemer zelf. Op 6 oktober 2026 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden hierover een arrest gewezen (ECLI:NL:GHARL:2026:6396). Daarbij werd het eerdere oordeel van de kantonrechter (ECLI:NL:RBMNE:2025:2044) uitdrukkelijk gecorrigeerd. In deze blog bespreken we de uitspraak van het hof, de onderliggende feiten en de gevolgen voor de aannemerspraktijk.
De feiten: vochtproblemen in een kelder
De huurder van een woning uit 1900 met een kleine kelder van 2 bij 3 meter klaagde bij de verhuurder over vocht. De verhuurder schakelde daarop een aannemer in die zich op haar website presenteerde als deskundige op het gebied van vochtproblemen. Bij de opname op 31 juli 2023 deelde de aannemer mede dat er sprake was van vochtindringing van buitenaf. Zij adviseerde de kelder waterdicht te injecteren tot 1 meter hoogte, voor € 5.508 inclusief btw.
Nadat de werkzaamheden op 2 oktober 2023 waren begonnen, kwam daar als meerwerk nog een geïnjecteerde vloer bij, voor € 2.200 inclusief btw. De totale rekening kwam daarmee op € 8.008 inclusief btw. De verhuurder deed een aanbetaling van € 3.484,80.
Na afronding van de werkzaamheden liet de verhuurder onafhankelijk onderzoek doen door Top Expertise. Het rapport van 25 april 2024 stelde vast dat er in de kelder geen enkele ventilatiemogelijkheid aanwezig was en dat de kans op grondwaterindringing verwaarloosbaar was. De aannemer had als professioneel bedrijf bij haar eerste bezoek direct moeten constateren dat het ontbreken van ventilatie de werkelijke oorzaak was. De dure injectiewerkzaamheden waren naar een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid overbodig geweest, als eerst voor een goede ventilatie was gezorgd. De verhuurder weigerde daarop de resterende facturen te betalen en vorderde terugbetaling van zijn aanbetaling.
Eerste aanleg: kantonrechter houdt aannemer de hand boven het hoofd
In eerste aanleg beriep de verhuurder zich primair op schending van de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW en subsidiair op een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW). De kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland wees alle vorderingen van de verhuurder af.
De kantonrechter overwoog dat de waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW niet zo ver strekt dat een aannemer goedkopere opties moet voorleggen:
“De waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW betekent in ieder geval niet dat een aannemer mogelijk goedkopere opties voor moet leggen”.
Bovendien bevestigde het door de verhuurder zelf ingebrachte rapport van Top Expertise juist dat de werkzaamheden deugdelijk waren uitgevoerd. De tegenvordering van de aannemer werd volledig toegewezen. De verhuurder moest € 4.403,20 betalen, plus wettelijke handelsrente en proceskosten.
Oordeel hof: wél schending van de mededelingsplicht
In hoger beroep koos de verhuurder voor een andere juridische insteek. Hij beriep zich primair op dwaling (artikel 6:228 BW) en subsidiair op bedrog (artikel 3:44 BW). Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stelde hem op vrijwel alle punten in het gelijk en vernietigde het vonnis van de kantonrechter.
Het hof stelde eerst vast dat de mededeling van de aannemer over vochtindringing van buitenaf onjuist was:
“Het hof stelt vast dat [appellant] voldoende heeft aangetoond dat die mededeling onjuist was en dat er ook geen concrete aanwijzingen waren voor vochtindringing van buitenaf”.
Daarnaast had de aannemer, als specialist op het gebied van vochtproblemen, moeten wijzen op het ventilatieprobleem. Dat heeft zij echter nagelaten.
Interessant aan het arrest is de volgende stap: het hof toetste expliciet of deze dwaling, toch voor risico van de verhuurder moest blijven op grond van artikel 6:228 lid 2 BW. Het hof beantwoordde die vraag ontkennend. De verhuurder had immers juist vanwege haar deskundigheid een gespecialiseerd bedrijf ingeschakeld, en mocht op de juistheid van de verstrekte informatie vertrouwen. Een andere uitleg zou meebrengen dat de gerechtvaardigde belangen van opdrachtgevers die zich tot een deskundige richten, onvoldoende beschermd worden.
Het hof verwierp ook het verweer dat de kelder dankzij de injectie droog was gebleven. Volgens het hof was dit juist te danken aan de alsnog gerealiseerde ventilatie. Het verzoek van de aannemer om in plaats van vernietiging de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen (artikel 6:230 lid 2 BW), wees het hof eveneens af. Het nadeel van de verhuurder kon namelijk alleen door volledige terugbetaling worden opgeheven. Tot slot oordeelde het hof dat de aannemer door haar advies ook onrechtmatig had gehandeld jegens de verhuurder. Op die grond werden ook de kosten van het rapport van Top Expertise (€ 2.413,96) toegewezen.
Waarom oordeelden de kantonrechter en hof zo verschillend?
Het verschil tussen beide uitspraken zit niet alleen in de uitkomst, maar vooral in de juridische invalshoek. De kantonrechter beoordeelde de zorgplicht van de aannemer uitsluitend binnen het kader van de waarschuwingsplicht en concludeerde dat deze bepaling een aannemer niet verplicht tot het aandragen van goedkopere alternatieven, zolang de opgedragen werkzaamheden zelf deugdelijk worden uitgevoerd.
In hoger beroep wijzigde de verhuurder zijn grondslag naar dwaling, waardoor het hof de kwestie vanuit een geheel ander kader kon en moest beoordelen. Vanuit de dwalingsregeling hanteerde het hof een strengere maatstaf voor deskundige opdrachtnemers. Een aannemer die zich als specialist presenteert, moet volgens het hof de werkelijke oorzaak van een probleem herkennen en de opdrachtgever daarover informeren. Ook als dat betekent dat de eigen dienstverlening daardoor overbodig wordt. Dit verschil in invalshoek verklaart ook waarom het hof hetzelfde rapport van Top Expertise tot een tegenovergestelde conclusie bracht dan de kantonrechter. Waar de kantonrechter uit het rapport afleidde dat het werk deugdelijk was uitgevoerd, las het hof in datzelfde rapport precies het omgekeerde bewijs: de injectiewerkzaamheden waren feitelijk onnodig geweest.
Relevantie voor de praktijk
Voor aannemers en andere opdrachtnemers die zich specialistisch profileren, is de les van dit arrest helder. Wie zich op zijn website of in zijn marketing als deskundige presenteert, kan zich er niet achter verschuilen dat hij de opgedragen werkzaamheden technisch correct heeft uitgevoerd, als de opdracht zelf op een onjuiste beoordeling van de oorzaak was gebaseerd die hij bij een juiste uitoefening van zijn vakkennis had moeten herkennen. De waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW biedt in zoverre geen vrijbrief: wie zich daarop niet met succes kan beroepen, is daarmee niet automatisch gevrijwaard. Op grond van de mededelingsplicht van artikel 6:228 BW moet een aannemer die zich als specialist presenteert, de opdrachtgever ook ongevraagd informeren over de werkelijke oorzaak van een probleem, zodra hij die oorzaak kent of behoort te kennen.
Voor de aannemerspraktijk betekent dit concreet dat een deskundig bedrijf er verstandig aan doet om bij twijfel over de oorzaak van een probleem, deze twijfel uitdrukkelijk met de opdrachtgever te delen en dit ook schriftelijk vast te leggen. Het achterwege laten van zo’n mededeling kan immers niet alleen leiden tot vernietiging van de overeenkomst en terugbetaling van de volledige aanneemsom, maar ook tot een aanvullende veroordeling tot vergoeding van expertisekosten op grond van onrechtmatige daad. Opdrachtgevers kunnen aan dit arrest ontlenen dat zij bij een verkeerd advies van een deskundige partij niet met lege handen staan, ook niet wanneer de uitvoering van de werkzaamheden zelf onberispelijk is geweest.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact met ons op. We zijn u graag van dienst!