Buitengerechtelijke ontbinding na woningsluiting: de Hoge Raad corrigeert zichzelf
Wanneer de burgemeester een huurwoning sluit na de vondst van drugs of wapens, wil de verhuurder doorgaans zo snel mogelijk van de huurovereenkomst af. Artikel 7:231 lid 2 BW biedt daarvoor een krachtig instrument: de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, zonder tussenkomst van de rechter. Maar wat als de huurder die ontbinding aanvecht? Aan welke maatstaf toetst de rechter dan? De Hoge Raad heeft in een arrest van 10 april 2026 (ECLI:NL:HR:2026:587) duidelijkheid gegeven en daarbij een eerdere prejudiciële beslissing uitdrukkelijk gecorrigeerd.
Wettelijk kader: artikel 7:231 lid 2 BW
De hoofdregel in het huurrecht van woonruimte is dat ontbinding van de huurovereenkomst uitsluitend door de rechter kan plaatsvinden. Uitzondering op deze regel is de buitengerechtelijke ontbinding van artikel 7:231 lid 2 BW nadat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet en/of wegens ernstige verstoring van de openbare orde. De bevoegdheid is niet gegrond op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat de burgemeester de woning heeft gesloten.
De buitengerechtelijke ontbinding geschiedt door een schriftelijke verklaring die de huurder heeft bereikt. De timing van die verklaring is niet zonder belang: de verklaring moet worden uitgebracht gedurende de periode dat de woning feitelijk gesloten is. Een verklaring die wordt verstuurd op basis van enkel een voornemen tot sluiting houdt geen stand, en een verklaring die wordt uitgebracht nadat de sluitingsperiode is verstreken, heeft evenmin effect. Over verklaringen die worden verstuurd na het sluitingsbesluit maar vóór de feitelijke sluiting bestaat in de jurisprudentie geen eenduidige lijn.
Indien huurders zich niet bij de buitengerechtelijke ontbinding neerleggen en verweer voeren, heeft de Hoge Raad in zijn eerdere prejudiciële beslissing van 28 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1799) overwogen dat de rechter ook bij een buitengerechtelijke ontbinding aan de hand van de maatstaven van artikel 6:265 lid 1 BW diende te beoordelen of de ontbinding standhoudt. Die maatstaf veronderstelt dat sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht. In het arrest van 10 april 2026 komt de Hoge Raad terug van die beslissing.
De zaak: Eigen Haard/huurders
De zaak betreft de verhuur van een woning in Amsterdam door Woningstichting Eigen Haard. Na een politieonderzoek in november 2021, waarbij ruim 100 gram cocaïne, 1,5 kilo hennep, een drugspers en een mes werden aangetroffen, gaf de burgemeester op 29 december 2021 een bevel tot woningsluiting af voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b Opiumwet. Op 21 januari 2022 werd de woning feitelijk gesloten, waarna Eigen Haard diezelfde dag de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbond en de huurders verzocht de woning te ontruimen. Toen ontruiming uitbleef, heeft Eigen Haard in kort geding ontruiming gevorderd. De kantonrechter wees de vorderingen van Eigen Haard af, maar het gerechtshof Amsterdam vernietigde dat vonnis en wees de vorderingen toe, waaronder een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 21 januari 2022 was ontbonden en een veroordeling tot ontruiming. De huurders stelden vervolgens beroep in cassatie in.
Oordeel Hoge Raad: een nieuw toetsingskader
De Hoge Raad heeft het cassatieberoep van de huurders verworpen en het toetsingskader bij buitengerechtelijke ontbinding na woningsluiting opnieuw geformuleerd. Wanneer een verhuurder na woningsluiting buitengerechtelijk ontbindt en de huurder dat betwist, toetst de rechter niet aan de vraag of sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW, maar uitsluitend aan de grenzen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) en aan misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW). Bij niet zuiver particuliere verhuur (zoals verhuur door een woningcorporatie of institutionele belegger) geldt daarboven de proportionaliteitstoets van artikel 8 EVRM, waarbij onder meer de aard en ernst van de feiten die tot de woningsluiting hebben geleid en de mate van verwijtbaarheid aan de zijde van de huurder een rol spelen. De Hoge Raad verduidelijkte daarbij dat de belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming verder reiken dan uitsluitend financiële bescherming: ook openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten en de bescherming van de rechten en vrijheden van omwonenden zijn legitieme doelen die in de belangenafweging kunnen worden meegewogen.
Zijn er kinderen betrokken?
Wonen er ook kinderen in de woning, dan geldt een aanvullend aandachtspunt. Ingevolge artikel 3 lid 1 IVRK dienen hun belangen als eerste overweging in aanmerking te worden genomen. De Hoge Raad verwijst hiervoor naar de uitgangspunten die zijn geformuleerd in de prejudiciële beslissing van 28 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1799).
Gevolgen voor de praktijk
Voor verhuurders biedt dit arrest een heldere leidraad. Na een woningsluiting op grond van artikel 13b Opiumwet is de verhuurder bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, ongeacht of de huurder persoonlijk een verwijt kan worden gemaakt van de feiten die tot de sluiting hebben geleid. Betwist de huurder de ontbinding, dan toetst de rechter uitsluitend aan redelijkheid en billijkheid en misbruik van bevoegdheid. Bij niet zuiver particuliere verhuur geldt daarnaast de proportionaliteitstoets van artikel 8 EVRM. Een huurder die stelt dat hem niets valt te verwijten, zal dat verweer voldoende moeten concretiseren en onderbouwen; een algemene betwisting volstaat niet.
Voor particuliere verhuurders is van belang dat de proportionaliteitstoets van artikel 8 EVRM op hen niet van toepassing is, maar dat de toetsing aan redelijkheid en billijkheid en het verbod op misbruik van bevoegdheid onverkort gelden.