Dringend eigen gebruik en artikel 7:299 BW: wanneer moet de wil van de verhuurder bestaan?
Wanneer een verhuurder de huur van bedrijfsruimte beëindigt wegens dringend eigen gebruik, maar die wil er in werkelijkheid nooit was, is hij schadeplichtig jegens de huurder. Maar op welk moment moet die wil precies aanwezig zijn geweest? Op 17 juli 2026 verwierp de Hoge Raad het cassatieberoep van Lidl in een zaak die precies over die vraag ging. De principiële beantwoording bleef helaas uit. In deze blog bespreken we de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden, de cassatieklacht en de relevantie voor de praktijk.
Artikel 7:299 BW: de schadeplichtigheid van de verhuurder
Artikel 7:299 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder schadeplichtig is jegens de huurder als de huur is beëindigd op de grond van dringend eigen gebruik, maar de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit geldt zowel als de huurder heeft ingestemd met de beëindiging, als wanneer de rechter de beëindigingsvordering heeft toegewezen.
De bewijspositie van de huurder wordt verlicht door een wettelijk bewijsvermoeden. Als het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst daadwerkelijk in duurzaam gebruik is genomen, wordt de wil van de verhuurder behoudens tegenbewijs geacht niet aanwezig te zijn geweest. Daarnaast kan de rechter al in de beëindigingsprocedure zelf een schadebedrag vaststellen, op verzoek van de huurder of ambtshalve, onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding. Voor de vordering tot schadevergoeding geldt een vervaltermijn van vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst.
Huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik: de zaak bij het hof
De huurders exploiteerden een bakkerij in de bedrijfsruimte die zij huurden van Lidl, in de nabijheid van een Lidl-supermarkt. Op 28 november 2016 heeft Lidl opgezegd wegens dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW, met als reden een mogelijke toekomstige uitbreiding van de supermarkt. Nadat de huurders niet met de opzegging instemden, is Lidl een procedure gestart bij de kantonrechter. Op 31 juli 2019 stelde de kantonrechter vast dat de huurovereenkomst eindigde, waarna de huurders het pand op 3 april 2020 opleverden.
In de daaropvolgende procedure vorderden de huurders een verklaring voor recht dat Lidl jegens hen schadeplichtig is. Volgens de huurders had Lidl destijds helemaal niet de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen.
Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 3 december 2024 geoordeeld dat Lidl niet de vereiste wil had om het verhuurder duurzaam in gebruik te nemen. Voor de wil in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW is namelijk vereist dat het voornemen voldoende serieus, reëel en concreet is geweest. De verhuurder moet in redelijkheid hebben kunnen menen dat er een voldoende reële mogelijkheid was dat het voornemen voor verwezenlijking vatbaar was, aldus het hof met verwijzing naar het arrest Kieft/Van Weert (HR 8 juni 1979, NJ 1979/494, m.nt. Stein). Een algemene wens om uit te breiden, zoals die bij vrijwel iedere grotere winkelketen bestaat, voldoet daar niet aan. Ook de wens om een langlopend contract te vervangen door een flexibel huurcontract is op zichzelf geen wil in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW. Een andere uitleg zou meebrengen dat de gerechtvaardigde belangen van huurders onvoldoende beschermd worden.
Interessant aan het arrest van het hof is dat het hof expliciet in het midden laat wat het juiste peilmoment is. Het hof overweegt dat de wil zowel bij de opzegging op 28 november 2016, bij de start van de procedure op 6 februari 2018, als bij de uitspraak van de kantonrechter op 31 juli 2019 ontbrak, en dat Lidl in beginsel dus op alle mogelijke peilmomenten schadeplichtig is. Het hof heeft vervolgens voor recht verklaard dat Lidl jegens de huurders schadeplichtig is, en de zaak verwezen naar een schadestaatprocedure voor de vaststelling van de exacte omvang van de schade.
Cassatie bij de Hoge Raad: welk peilmoment is beslissend voor artikel 7:299 BW?
Lidl stelde cassatieberoep in en klaagde dat het hof ten onrechte had beoordeeld of de wil ook op het moment van de opzegging aanwezig was. Volgens Lidl is voor artikel 7:299 lid 1 BW uitsluitend het moment van de rechterlijke uitspraak (of de instemming van de huurder) beslissend.
Deze vraag is niet nieuw. Al in het arrest To/Wong overwoog de Hoge Raad dat het bij dringend eigen gebruik niet alleen gaat om de wil ten tijde van de opzegging, maar ook om de vraag of dat voornemen nog bestond ten tijde van de uitspraak in hoger beroep. Dat arrest zag echter op de vraag naar de dringende noodzaak in de zin van artikel 7:296 BW, niet uitdrukkelijk op de schadeplichtigheid van artikel 7:299 lid 1 BW, zodat de precieze reikwijdte van deze rechtspraak voor de schadeplichtigheidsvraag tot op heden niet volledig was uitgekristalliseerd.
In zijn conclusie heeft A-G W.J. Valk verdedigd dat artikel 7:299 BW een specifieke uitwerking van de algemene onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW, omdat het onrechtmatig is om een vordering te baseren op feiten waarvan men de onjuistheid kende of behoorde te kennen. Volgens Valk pleit deze achtergrond ervoor dat de wil van de verhuurder zowel op het moment van de opzegging als gedurende de gehele beëindigingsprocedure aanwezig moet zijn geweest, zodat voor schadeplichtigheid al voldoende is dat de wil op één van beide momenten ontbrak. Hij drong er bij de Hoge Raad op aan om in het belang van de rechtseenheid duidelijkheid te verschaffen, ook met het oog op de parallelle bepalingen van artikel 7:276 BW (huur van woonruimte) en artikel 7:373 BW (pacht).
Verwerping door de Hoge Raad, maar geen verduidelijking
De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep, maar gaf geen antwoord op de rechtsvraag. De reden: de klacht kon bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Het hof had de wil van Lidl immers al beoordeeld naar het moment dat Lidl zelf als beslissend aanmerkte, namelijk het moment van de rechterlijke uitspraak waarbij de beëindigingsvordering werd toegewezen. Omdat ook op dát moment de wil bij Lidl ontbrak, kon de klacht haar niet baten. De overige klachten werden verworpen.
Relevantie voor de praktijk
Voor de praktijk betekent dit vooral dat de principiële vraag naar het juiste peilmoment onbeantwoord blijft, en dat verhuurders er verstandig aan doen om hun wil tot ingebruikname op elk mogelijk moment (opzegging, start procedure en uitspraak) met concrete stukken te onderbouwen. Huurders kunnen aan dit arrest ontlenen dat de rechter hun belangen zwaar laat wegen en dat een oppervlakkige of laat geconstrueerde onderbouwing van de verhuurder niet volstaat.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact met ons op. We zijn u graag van dienst!