Wanneer is dringend eigen gebruik echt dringend?
Bij de opzegging van een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik moet een verhuurder onder meer aantonen dat hij het gehuurde dringend nodig heeft. Hoe concreet moet een verhuurder zijn standpunt onderbouwen dat hij het gehuurde dringend nodig heeft? Dit is een van de vragen die centraal stond in de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 31 oktober 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:9200).
Wat speelde er?
Een bakkerij huurt een 290-bedrijfsruimte in een winkelcentrum in Nijmegen. In dit winkelcentrum is ook een LIDL-supermarkt gevestigd. In april 2024 wordt LIDL eigenaar van de bedrijfsruimte waarin de bakkerij is gevestigd. LIDL wenst het gehuurde bij haar eigen LIDL-supermarkt te betrekken. LIDL stapt daarom naar de kantonrechter en vordert ontbinding van de huurovereenkomst vanwege diverse betalingsachterstanden en beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging. In deze blog zoomen wij in op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’.
In het kader van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voert LIDL aan dat zij een financieel en bedrijfseconomisch belang heeft bij het gebruik van het gehuurde. Door het gehuurde bij de supermarkt te betrekken kan LIDL het verkoopoppervlak uitbreiden met 100 m². LIDL stelt onder meer het gehuurde nodig te hebben om concurrerend te blijven. Daarnaast is een uitbreiding en vergroting van het supermarktoppervlak volgens LIDL nodig om haar klanten in hun behoeften te voorzien.
Dringend eigen gebruik
De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) vereist onder meer dat de verhuurder het gehuurde ‘dringend’ nodig heeft. Hiermee is bedoeld dat de verhuurder een wezenlijk belang moet hebben voor het eigen gebruik van het gehuurde (HR 1 april 2022, ECLI:N:HR:2022:494). Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad kunnen algemene bedrijfseconomische motieven een voldoende wezenlijk belang zijn om de dringendheid aan te tonen (HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386). Dit vereiste gaat niet zo ver dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden (HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493).
De kantonrechter overweegt in deze kwestie dat niet is voldaan aan het dringendheidsvereiste, omdat LIDL geen wezenlijk belang heeft bij de ingebruikname van het gehuurde. De rechtbank legt aan deze overweging ten grondslag dat de beoogde uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak slechts 100 m² zou zijn. Zelfs mét deze uitbreiding blijft het verkoopvloeroppervlak minder dan de helft van het verkoopvloeroppervlak dat inmiddels volgens LIDL zelf inmiddels de norm is. De rechtbank overweegt dat met de marginale uitbreiding niet de benodigde schaalvergroting wordt behaald die volgens LIDL nodig is, althans heeft LIDL volgens de rechtbank niet voldoende aannemelijk gemaakt dat uitbreiding van het verkoopvloeroppervlak aan de benodigde schaalvergroting bijdraagt. Ook heeft LIDL volgens de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat haar concurrentiepositie verbetert door middel van deze zeer beperkte uitbreiding. De rechtbank toetst dus heel specifiek of LIDL een wezenlijk financieel dan wel economisch belang heeft bij de uitbreiding.
Deze concrete toetsingsmaatstaf is in lijn met het arrest van het gerechtshof Den Haag van 3 september 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:1630), waar wij eerdere deze blog over hebben geschreven. Zeer recent is deze lijn ook nog bevestigd Advocaat-Generaal Van Peursem in zijn conclusie van 28 november 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:1290).
Conclusie
Verhuurders die een huurovereenkomst willen opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, komen niet weg met (te) algemene stellingen over financiële of bedrijfseconomische redenen. Het blijft belangrijk om aan de hand van concrete feiten en onderbouwing voldoende aannemelijk te maken dat het gehuurde dringend nodig is. Dit kan bijvoorbeeld aan de hand van concrete financiële onderbouwingen, uitbreidingsplannen of investeringsprognoses.