Praktijkgebieden: Huurrecht
Welke gezichtspunten zijn van belang voor de toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huur bedrijfsruimte op grond van dringend eigen gebruik? Een recente uitspraak van gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:1630) geeft een mooi overzicht.
In 2006 besluit de pandeigenaar, na een aantal jaar zelf het gehuurde geëxploiteerd te hebben, zijn exploitatie te verkopen en het gehuurde te verhuren. Het rendement uit de verhuur van het hotel valt tegen en uit onderzoek blijkt dat verhuurder een hoger rendement kan behalen als hij het gehuurde weer zelf gaat exploiteren. Hij besluit daarom de huur tegen februari 2016 op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen. De huurder stemt hier niet mee in, en de verhuurder start een procedure. De kantonrechter wijst de vordering van verhuurder af. De verhuurder laat het er niet bij zitten en procedeert tot aan de Hoge Raad door. Ruim 8 jaar later wordt de vordering tot beëindiging tóch toegewezen.
Een verhuurder kan de huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte na verloop van de eerste huurtermijn opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Dit volgt uit artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder op dezelfde grond de beëindiging van de huurovereenkomst vorderen bij de rechter (artikel 7:295 BW). Of de verhuurder het verhuurde nodig heeft voor dringend eigen gebruik moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De rechter toetst hierbij ex nunc. Onder ‘dringend’ wordt een wezenlijk belang van verhuurder bij het gewenste gebruik verstaan, haast is niet vereist. De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft, objectieve gegevens zijn niet vereist. Daarnaast maakt het in beginsel niet uit of verhuurder aan zichzelf te wijten heeft dat hij het verhuurde dringend nodig heeft, of dat hij andere mogelijkheden heeft om in de situatie te voorzien. De rechter zal de beëindigingsvordering toewijzen zodra de verhuurder het dringend eigen gebruik aannemelijk heeft gemaakt.
De grondslag van de vordering is gelegen in algemene bedrijfseconomische belangen van verhuurder. Verhuurder stelt dat hij door het gehuurde zelf te exploiteren een rendementsstijging van ongeveer € 200.000,- op jaarbasis kan bewerkstelligen, en dat daarnaast de winstpotentie zal toenemen. De stellingen worden onderbouwd door deskundigenrapporten en een ondernemingsplan. In eerste instantie wijst de kantonrechter de vordering tot beëindiging af.
Tegen deze beslissing gaat de verhuurder in hoger beroep. Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. In zijn arrest van 15 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2606) overweegt het hof dat, hoewel de winstpotentie aanzienlijk is en zelfexploitatie tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, verhuurder de dringendheid niet aannemelijk heeft gemaakt. Zoals volgt uit rechtsoverweging 2.9 weegt het hof in zijn oordeel mee dat het niet langer zelf exploiteren van het gehuurde een betrekkelijk recente keuze van verhuurder was en dat hij daarmee welbewust heeft afgezien van de extra winst. Ook impliceert het hof dat verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voor het realiseren van zijn rendementsverbetering geen andere mogelijkheden tot zijn beschikking had dan dit gehuurde weer zelf te exploiteren.
Verhuurder is het niet eens met de uitspraak en gaat in cassatie. Op 1 april 2022 vernietigt de Hoge Raad het arrest en verwijst de zaak terug naar het hof (ECLI:NL:HR:2022:494). Het hof heeft volgens de Hoge Raad miskend dat het stellen en aannemelijk maken dat voor verhuurder geen andere opties zijn tot het in gebruik nemen van het gehuurde aan verhuurder is. Het is juist aan huurder om te betwisten dat een beroep op dringend eigen gebruik van het gehuurde kan slagen omdat verhuurder andere mogelijkheden heeft. Ook valt niet te begrijpen waarom de dringendheid niet aannemelijk is, terwijl het hof juist heeft vastgesteld dat de rendementsverbetering die met het pand behaald kan worden aanzienlijk is. Daarnaast ligt de keuze van verhuurder om het gehuurde niet langer zelf te exploiteren inmiddels veertien jaar in het verleden en kan dit niet als ‘betrekkelijk recent’ worden gezien.
Het Gerechtshof Den Haag mocht zich dit jaar opnieuw buigen over de vraag of verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft. In rechtsoverweging 6.3 zet zij uiteen welke uitgangspunten zij daarbij, op aanwijzing van de Hoge Raad, in aanmerking neemt. Het hof gaat uit van de – in cassatie onbestreden – aanzienlijke winstpotentie en rendementsverbetering voor verhuurder. Ook blijkt uit een nieuw rapport van verhuurder dat de rendementsverbetering nog hoger ligt. De huurder probeert hier nog tegenin te brengen dat het rendement voor verhuurder door zelf te exploiteren juist onzekerder is dan door het te verhuren, en dat niet gezegd is dat verhuurder vanwege zijn gebrek aan recente ervaring ook daadwerkelijk in staat zal zijn om een succesvol hotel te runnen. Omdat enige onzekerheid rondom de uitvoering van het voorgenomen gebruik mag bestaan, gaat het hof hier niet in mee. Het hof concludeert dat verhuurder in beginsel een dringende reden heeft voor eigen gebruik. De vordering wordt toegewezen.
Een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik kan worden toegewezen op grond van algemene bedrijfseconomische redenen. Daarbij is van belang dat de verhuurder aannemelijk maakt waarin de dringendheid van het eigen gebruik gelegen is. Het hof had in zijn eerste arrest te hoge eisen gesteld aan het aannemelijk maken van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Dat het hof na verwijzing van de Hoge Raad de beëindiging alsnog heeft toegewezen lag voor de hand. Of de huurovereenkomst beëindigd kan worden op grond van dringend eigen gebruik zal altijd afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval. Toch is dit arrest voor de praktijk relevant omdat helder uiteengezet wordt welke gezichtspunten van belang zijn bij de toewijzing van beëindiging op grond van dringend eigen gebruik. Inhoudelijk niet vernieuwend, maar wel overzichtelijk, en daardoor vooral praktisch bruikbaar.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.