Huurovereenkomst verkeerd opgezegd, en nu?
Wat zijn de gevolgen als een verhuurder de huurovereenkomst één dag te laat opzegt? En wat als er voor deze huuropzegging ook nog eens de verkeerde verzendwijze is gebruikt? Deze vragen stonden centraal in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 17 februari 2026 (ECLI:NL:RBDHA:2026:3042).
Wat speelde er?
De verhuurder in deze kwestie heeft sinds 1 oktober 2020 een (230a-)bedrijfsruimte verhuurd aan een onderneming die zich richt op de handel in parfums en cosmetica. De huurovereenkomst was aangegaan voor de duur van vijf jaar, lopende tot en met 30 september 2025.
De huurder was structureel tekortgeschoten in het (tijdig) betalen van de huurpenningen. Voor de verhuurder is dit uiteindelijk de reden geweest om op 1 oktober 2024 de huurovereenkomst per e-mail op te zeggen tegen 30 september 2025. Na het verstrijken van deze datum weigerde de huurder om de bedrijfsruimte te verlaten, waarna de verhuurder eigenhandig de sloten van de bedrijfsruimte heeft vervangen. De huurder is vervolgens naar de rechter gestapt om weer toegang tot de bedrijfsruimte te krijgen. Volgens de huurder heeft de verhuurder de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd, omdat de opzegging (1) op onjuiste wijze zou zijn verstuurd en (2) niet tijdig zou zijn geweest. Volgens de huurder is de huurovereenkomst daarom nooit geëindigd.
De onjuiste wijze van opzeggen
In de huurovereenkomst stond dat de opzegging moest worden verzonden per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. De verhuurder heeft de huurovereenkomst echter per e-mail opgezegd. De huurder stelde zich op het standpunt dat de opzegging om die reden zonder rechtsgevolg was gebleven.
De rechtbank heeft overwogen dat de voorgeschreven verzendwijze van de huuropzegging slechts een bewijsfunctie heeft. Dit betekent dat de verzendwijze met name van belang is vast te kunnen stellen of de huuropzegging de huurder heeft bereikt. De huurovereenkomst sluit echter niet uit dat de huuropzegging ook op andere wijzen mag worden verzonden. In dat geval moet de verhuurder wel kunnen bewijzen dat de huurder de huuropzegging heeft ontvangen.
In deze kwestie had de huurder per e-mail gereageerd op de huuropzegging, waardoor volgens de rechtbank vast stond dat de huuropzegging de huurder had bereikt. De verzending per e-mail is daarmee rechtsgeldig. Deze overweging is in lijn met overige (vaste) rechtspraak, zie bijvoorbeeld de recente uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 11 juni 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2706).
De niet-tijdige opzegging
Vervolgens heeft de rechtbank vastgesteld dat de verhuurder de huurovereenkomst inderdaad één dag te laat had opgezegd. Strikt genomen heeft dit tot gevolg dat de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd tot en met 30 september 2030.
De rechtbank heeft overwogen dat verlenging van de huurovereenkomst in deze situatie onredelijk zou zijn. Volgens de rechtbank is hiervoor allereerst van belang dat het een minimale termijnoverschrijding betreft van slechts één dag. Verder is van belang dat de huurder na ontvangst van de huuropzegging nooit heeft laten blijken dat zij de opzegging niet zou accepteren. Integendeel, de huurder heeft begrip getoond en stuurde aan op onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst. Pas tijdens de gerechtelijke procedure heeft de huurder het standpunt ingenomen dat de huuropzegging niet tijdig is gedaan. De rechtbank heeft daarom overwogen dat de huuropzegging tóch effect heeft gehad.
De verhuurder is in deze kwestie goed weggekomen. In tegenstelling tot bij het gebruiken van een verkeerde verzendwijze voor een huuropzegging, is het te laat doen van een huuropzegging in principe ook echt te laat. Dit geldt voor te late huuropzeggingen van verhuurders, maar ook voor te late huuropzeggingen door huurders. Uit de rechtspraak blijkt dat slechts in een beperkt aantal uitzonderingsgevallen kan een te late huuropzegging leiden tot een rechtsgeldige huuropzegging. Over deze uitzonderingsgevallen hebben wij eerder deze blog geschreven.
Conclusie
Deze uitspraak laat zien dat een gebrek in de wijze of het tijdstip van opzegging niet automatisch betekent dat de opzegging zonder rechtsgevolg blijft. Een vormvereiste voor de opzegging (zoals een deurwaardersexploot of aangetekende brief) heeft volgens de rechtbank slechts een bewijsfunctie. Zolang vaststaat dat de opzegging de huurder heeft bereikt, is aan de doelstelling van dat vormvereiste voldaan. Voor een te late huuropzegging ligt dit anders. Dit heeft in beginsel tot gevolg dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Slechts in uitzonderingsgevallen kan een te late huuropzegging tóch leiden tot een einde van de huurovereenkomst.