Beroep verhuurder op geringe overschrijding van opzegtermijn onder omstandigheden onaanvaardbaar

Wanneer een huurder of verhuurder zijn huurovereenkomst wil beëindigen door opzegging, dient hij rekening te gehouden met de opzegtermijn. Wordt die opzegtermijn niet correct gevolgd, dan kan dat grote gevolgen hebben. In het ergste geval loopt de huurovereenkomst, inclusief de bijbehorende verplichtingen, door voor een aansluitende (langdurige) termijn. Een uitspraak van de kantonrechter van Rechtbank Midden-Nederland van 11 juni 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:2706) laat echter zien dat een strikte toepassing van de opzegtermijn niet in alle gevallen redelijk is. Onder omstandigheden kan het onredelijk zijn om als verhuurder een huurder aan de gevolgen van een geringe overschrijding van de opzegtermijn te houden. In deze blog bespreken we de regels rondom opzegtermijnen bij de verhuur van commerciële ruimtes en gaan we in op de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland.

Uitgangspunten voor de opzegtermijn bij verhuur commerciële ruimtes

Bij de verhuur van commerciële bedrijfsruimte is het belangrijk onderscheid te maken tussen enerzijds de zogenaamde 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horecagelegenheden) en anderzijds de 230a-bedrijfsruimte (zoals kantoren en magazijnen). Voor beide types gelden verschillende regels over de opzegtermijn.

Bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte geldt conform artikel 7:292 lid 2 BW dat in beginsel een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht dient te worden genomen. In bepaalde gevallen kan daarvan worden afgeweken, namelijk indien:

in het voordeel van de huurder wordt afgeweken (ex artikel 7:291 lid 1 BW);
goedkeuring van de kantonrechter is verkregen (ex artikel 7:291 lid 2 en 3 BW); of
sprake is van een kortdurende huurovereenkomsten (ex artikel 7:301 BW).

Bij de verhuur van 230a-bedrijfsruimte zijn de huurder en verhuurder in principe vrij afspraken over de opzegtermijn te maken. Zijn er geen afspraken gemaakt, dan wordt in beginsel aangesloten bij artikel 7:228 BW:

Is sprake van huur van bepaalde tijd, dan eindigt de huurovereenkomst – zonder dat opzegging daarvoor is vereist – automatisch wanneer die bepaalde tijd is verstreken (lid 1);
Is sprake van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand (lid 2).

In de praktijk is het overigens niet ongebruikelijk dat partijen in huurovereenkomsten van 230a-bedrijfsruimte aansluiting zoeken bij een opzegtermijn van ten minste één jaar.

Voor een uitgebreide uitleg over het onderscheid tussen de 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfsruimte verwijzen wij u naar een van onze eerdere blogs.

Opzeggingsbrief huurder kantoorruimte te laat

In de zaak bij de Rechtbank Midden-Nederland ging om de huur van een 230a-kantoorruimte waarbij de huurovereenkomst liep tot 31 januari 2024. In de huurovereenkomst was vastgelegd dat partijen de overeenkomst – tenzij deze uiterlijk één jaar van tevoren zou worden opgezegd – zou worden verlengd met een termijn van vijf jaar.

De per e-mail verstuurde opzeggingsbrief was echter pas op 8 februari 2023 door de verhuurder ontvangen. Vervolgens ontstond er tussen partijen discussie over de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig was beëindigd of dat deze met termijn van vijf jaren was verlengd.

De huurder start vervolgens een procedure, waarin zij vordert:

een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 31 januari 2024 is geëindigd ; en
betaling van een bedrag van ruim € 50.000 aan onverschuldigd betaalde huurpenningen en servicekosten.

De verhuurder vordert op haar beurt om huurder te veroordelen tot betaling een bedrag van ruim € 237.000 aan achterstallige huur, boete(rente), en verbeurde boetes vanwege het niet stellen van nieuwe bankgarantie.

Strikt vasthouden aan opzegtermijn onredelijk

Uiteindelijk komt de kantonrechter tot het oordeel dat de verhuurder geen beroep kan doen op de contractuele opzegtermijn. Het strikt daaraan vasthouden acht de kantonrechter, gelet op de omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. In die conclusie speelden de volgende omstandigheden een rol:

Langdurige wetenschap van vertrekplannen

De verhuurder was al sinds eind 2019 op de hoogte dat de rechtsvoorganger van huurder van de huurovereenkomst af wilde. Destijds waren partijen immers in gesprek gegaan om een regeling te treffen voor voortijdige beëindiging. Hoewel zij toen ter tijd niet tot een regeling kwamen, was duidelijk dat de rechtsvoorganger van huurder vanwege een fusie met huurder kantoor zou gaan houden in Amsterdam en geen gebruik meer van het gehuurde zou maken.

Feitelijke leegstand

Na afloop van de mislukte onderhandeling in 2019 heeft de rechtsvoorganger van huurder het gehuurde ook daadwerkelijk verlaten en stond het gehuurde leeg. De verhuurder was blijkens een mededeling van haar beheerder in 2022 daarvan op de hoogte.

Geen actie verhuurder

Nadat de beheerder verhuurder in 2022 tevergeefs een poging had gedaan om de met de rechtsvoorganger van de huurder in contact te treden, zijn er nadien geen verdere pogingen meer ondernomen door (de beheerder van) verhuurder om met de (rechtsvoorganger van) huurder in contact te treden. Naar oordeel van de kantonrechter had het gelet op de duidelijke signalen van huurder op de weg gelegen van verhuurder om voor het verstrijken van de opzegtermijn te informeren naar de intenties van huurder.

Gelet op bovengenoemde omstandigheden in combinatie met de zeer beperkte termijnoverschrijding, van slechts acht dagen, en het feit dat de verlenging van de huurovereenkomst het voor huurder zeer ingrijpend gevolg zou hebben dat de huurder nog vijf jaar huur zou moeten betalen voor een kantoorpand dat zij niet gebruikt, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat verhuurder zich op termijnoverschrijding beroept.

Daarnaast wees de kantonrechter eveneens het betoog van verhuurder, dat niet was voldaan aan het vormvoorschrift (namelijk niet exploot of aangetekende brief), van de hand. Naar het oordeel van de kantonrechter stond immers vast dat opzegging per e-mail wel was ontvangen en ook zodanig was opgevat.

Kortom: de huurder wordt in het gelijk gesteld. Ondanks de geringe overschrijding van de termijn en het niet volgen van het vormvoorschrift, is de opzegging geldig.

Lessen voor de praktijk

Het komt vaker voor dat een rechter aan een (beperkte) overschrijding van de opzegtermijn door de huurder voorbijgaat. Eerder uitspraken, zoals die van Rechtbank Zwolle-Lelystad van 20 december 2011 (ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203) en het Hof ’s-Hertogenbosch van 27 oktober 2015 (ECLI:NL: GHSHE:2015:4336) en 2 januari 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:41), lieten dit ook al zien. Dat een beroep in een dergelijk geval op redelijkheid en billijkheid niet altijd zomaar slaagt, volgt echter uit een arrest van het Hof Amsterdam 26 augustus 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:3544).

Hoewel (contractuele) opzegtermijnen zowel voor huurders als verhuurders van groot belang zijn en het raadzaam is deze zorgvuldig in acht te nemen, laat de onderhavige uitspraak zien dat er omstandigheden kunnen zijn waarbij het als verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om strikt vast te houden aan deze termijnen. Met name indien de verhuurder duidelijke signalen heeft ontvangen dat de huurder tot opzegging wenst over te gaan, wordt soepeler omgegaan met een beperkte overschrijding van de opzegtermijn.

Onderhavige uitspraak laat daarnaast ook zien dat enige mate van flexibiliteit ten aanzien van het vormvoorschrift door huurder bij opzegging kan worden toegepast.

Heeft u vragen over de rechtsgeldigheid van een opzegging van een huurovereenkomst of twijfelt u over de te volgen stappen? Neem dan gerust contact met ons op.