Opslagbeding van 3% bij huurprijsverhoging: Hof Amsterdam nuanceert de Hoge Raad
De vraag of een opslagbeding in een huurovereenkomst van woonruimte als oneerlijk kan worden aangemerkt, is opnieuw actueel. Het Hof Amsterdam oordeelde op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) dat een opslagbeding van 3% bovenop de CPI-indexering in de betreffende zaak oneerlijk is en vernietigbaar. Daarmee nuanceert het Hof de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780), die als uitgangspunt hanteerde dat een dergelijk opslagbeding binnen aanvaardbare grenzen blijft.
Achtergrond: prejudiciële beslissing Hoge Raad 2024
In zijn prejudiciële beslissing van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een tweeledig huurprijsverhogingsbeding – bestaande uit een indexatie- en een opslagbeding – bij verhuur van woonruimte ter beoordeling van de oneerlijkheid, als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG), dient te worden gesplitst.
Daarnaast heeft de Hoge Raad overwogen dat een opslagbeding van 3% in beginsel niet oneerlijk is, maar de omstandigheden van het geval dit in specifieke zaken anders kan maken.
Voor meer informatie over deze prejudiciële beslissing van de Hoge Raad verwijzen wij u naar onze blog daarover.
Hof Amsterdam: opslagbeding van 3% oneerlijk in dit geval
In de zaak die bij het Hof Amsterdam voorlag, heeft het Hof geoordeeld dat het opslagbeding van 3% wél oneerlijk is. Het gevolg is een verklaring voor recht dat het beding vernietigbaar is, wat ertoe kan leiden dat de over en weer verrichte prestaties met terugwerkende kracht ongedaan worden gemaakt.
In het oordeel weegt het Hof vier omstandigheden af op grond waarvan zij tot de slotsom komt dat het betreffende opslagbeding oneerlijk is. Deze omstandigheden betreffen:
- Aard van de overeenkomst;
- Transparantie,
- Indicatieve lijst bij de richtlijn oneerlijke bedingen;
- Verstoring van evenwicht in nadeel van de consument.
Ten aanzien van deze omstandigheden overweegt het Hof afsluitend:
“(…) Het beding is niet transparant, het komt voor op de indicatieve lijst en het verstoort, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk ten nadele van [geïntimeerden] Een jaarlijkse huurstijging met 3% opslag bovenop de CPI-indexering leidt op de middellange en lange termijn tot een voor [geïntimeerden] niet meer betaalbare huurprijs. Anders dan de Hoge Raad in 3.2.10 van de prejudiciële beslissing ten aanzien van een opslagbeding van maximaal 3% heeft geoordeeld, blijft de stijging in dit geval dus niet binnen aanvaardbare grenzen.”
Specifiek woog mee dat de verhuurder onvoldoende concreet had onderbouwd waarom de exploitatielasten en verduurzamingskosten méér waren gestegen dan de CPI. Algemene bewoordingen volstaan niet; het Hof vereist een gedegen, specifieke onderbouwing (r.o. 6.26).
Betekenis voor de praktijk
De uitspraak schept onzekerheid over de toepasbaarheid van het opslagbeding bij huurprijsverhoging van woonruimte. Huurders kunnen op basis van dit oordeel aanvoeren dat een opslagbeding van 3% oneerlijk en vernietigbaar is.
Voor verhuurders betekent dit dat zij concreet moeten kunnen aantonen dat de toepassing van het opslagbeding wordt gerechtvaardigd door exploitatielasten of verduurzamingskosten die boven de CPI-stijging uitstijgen. Een algemene verwijzing naar kostenverhoging is onvoldoende.
Het is nog afwachten of deze uitspraak de nieuwe standaard wordt: de cassatietermijn staat nog open. Mocht de Hoge Raad worden gevraagd zich opnieuw over deze kwestie uit te laten, dan kan het oordeel van het Hof Amsterdam worden vernietigd.
Mochten u vragen hebben over een opslagbeding in uw huurovereenkomst, dan kunt u daar uiteraard contact met ons over opnemen.