Verplicht dubbel glas in huurwoningen?
Mag een huurder van een woning van zijn verhuurder verlangen dat het enkel glas in de ramen wordt vervangen door dubbel glas? Deze vraag staat centraal in een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:3137).
Enkel glas in monumentale woning: gebrek of niet?
Een huurder huurt sinds november 2016 een woonruimte in een rijksmonument uit 1665. De ramen zijn nog voorzien van enkel glas. Bij een renovatie in 1997 zijn de raampartijen ongemoeid gelaten. Op enig moment verzoekt de huurder de verhuurder om de woning te voorzien van dubbel glas. Nadat de verhuurder dit verzoek weigert, stapt de huurder naar de rechter.
Juridisch gezien draait deze kwestie in de kern om de vraag of enkel glas kwalificeert als een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW). Er is sprake van een gebrek als de huurwoning niet de staat of eigenschappen heeft die de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. De maatstaf is wat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden woning van dat type.
Als iets kwalificeert als een gebrek, dan is de verhuurder verplicht om dit gebrek te herstellen. In deze kwestie komt herstel neer op het vervangen van het enkel glas door dubbel glas.
Kantonrechter: enkel glas is een gebrek
De kantonrechter heeft de huurder gelijk gegeven. Het begrip ‘gebrek’ heeft volgens de kantonrechter een ruime en dynamische strekking. Zo kunnen maatschappelijke ontwikkelingen ertoe leiden dat een gebrek ontstaat dat er voorheen niet was. In dat verband hecht de kantonrechter gewicht aan de energiecrisis, het toegenomen klimaatbewustzijn en de omstandigheid dat een ruime meerderheid van de particulier verhuurde woningen (circa 80%) inmiddels is voorzien van dubbel glas. De kantonrechter veroordeelt de verhuurder tot vervanging van het enkel glas.
Hof: monumentale woning vraagt andere verwachtingen
Het hof vernietigt het vonnis en wijst de vorderingen van de huurder alsnog af. Het hof stelt voorop dat van een monumentaal pand uit 1665 in beginsel niet hetzelfde huurgenot mag worden verwacht als van een woning van recentere datum. De renovatie in 1997 zag niet op de raampartijen en dubbel glas was toen ook niet door de overheid verplicht. De huurder wist bij aanvang van de huurovereenkomst bovendien dat de woning is voorzien van enkel glas.
Het hof verwerpt ook de maatschappelijke argumenten van de kantonrechter. De door de kantonrechter genoemde ontwikkelingen zijn voortdurend in beweging en daarmee onvoldoende stabiel om de conclusie te dragen dat de woning gebrekkig is. Daarbij kent het hof gewicht toe aan de monumentale status van het pand. Monumentale panden vallen buiten de algemene verduurzamingslijn en kennen geen energielabelplicht. De vergelijking met de ruime meerderheid van woningen met dubbel glas gaat niet op, omdat die woningen geen monumentale status hebben.
Ten slotte overweegt het hof dat de huurder de genotsbeperking onvoldoende concreet heeft toegelicht. De in het geding gebrachte warmtebeelden tonen weliswaar dat de woning ter plaatse van de ramen warmte verliest, maar zeggen niets over de omvang van dat verlies en de mate waarin dubbel glas daarin verbetering brengt.
Betekenis voor verhuurders van monumentale woningen
Deze uitspraak laat zien dat enkel glas in een monumentale woning niet zonder meer als gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kwalificeert. Bij de beoordeling van wat een huurder mag verwachten speelt de aard van het gehuurde een beslissende rol. Van een rijksmonument uit de zeventiende eeuw mag niet dezelfde isolatie worden verwacht als van een moderne woning. Mocht een verhuurder van een monumentale woning vrijwillig kiezen voor verduurzamingsmaatregelen, dan kan hij daar een hogere huurprijs voor vragen.