Praktijkgebieden: Huurrecht
De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 een belangrijke uitspraak gedaan over huurprijsverhogingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten, naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:HR:2024:1780).
Deze uitspraak schept duidelijkheid over een onderwerp waar onder veel verhuurders en huurders onzekerheid over bestond: of een huurprijsverhogingsbeding met een opslagbeding boven op de indexering volgens de consumentenprijsindex (CPI) een oneerlijk beding is. In dat geval zou het hele beding nietig zijn, waardoor de huurprijsverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst onverschuldigd zouden zijn betaald.
De Hoge Raad oordeelt echter anders dan diverse kantonrechters: een huurprijsbeding dat bestaat uit een indexatiebeding en een opslagbeding van maximaal 3% is volgens de Hoge Raad niet oneerlijk.
In deze blog lichten wij de beantwoording van de prejudiciële vragen en gevolgen van deze uitspraak verder toe.
In huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimten, zoals het ROZ-model, wordt vaak een huurprijsverhogingsbeding opgenomen. Dit beding geeft verhuurders de mogelijkheid om een jaarlijkse opslag op de huurprijs toe te passen, veelal tussen de 3% en 5%, boven op de indexering op basis van de consumentenprijsindex (CPI) die bedoeld is om inflatie te ondervangen.
Sinds 2023 wordt er in rechtspraak verdeeld geoordeeld over de vraag of een dergelijk huurprijsverhogingsbeding moet worden beschouwd als een oneerlijk beding als bedoeld in de Europese Richtlijn 93/13/EEG.
Om de grote onzekerheid in de markt en rechtspraak te beëindigen, heeft de rechtbank Amsterdam in twee procedures een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voorgelegd. De volgende prejudiciële vragen zijn, kort samengevat, het belangrijkst:
De Hoge Raad oordeelde dat opslag- en indexatiebedingen afzonderlijk moeten worden beoordeeld, omdat zij verschillende doelen nastreven. Het indexatiebeding compenseert de inflatie, terwijl het opslagbeding bedoeld is om extra kostenstijgingen en waardeveranderingen van de woning te dekken. Dit betekent dat een eventueel oneerlijk opslagbeding geen invloed heeft op de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.
De Hoge Raad oordeelt ten tweede dat een opslagbeding dat voorziet in een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 3% boven op de CPI-indexering in beginsel geen oneerlijk beding is.
De Hoge Raad overweegt daartoe als volgt.
Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die veelal voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. De verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen in verband met geldontwaarding, maar ook om kostenstijgingen en waardeveranderingen te kunnen compenseren.
De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor de huurder voorzienbaar, omdat de frequentie, berekening en maximale verhoging van de huurprijswijziging in de overeenkomst zijn vastgelegd.
Daarnaast benadrukt de Hoge Raad dat huurders de mogelijkheid hebben om hun huurovereenkomst op te zeggen als zij de huurprijsverhoging niet acceptabel vinden, hoewel dit bij een krappe woningmarkt een theoretische optie kan zijn.
Tot slot merkt de Hoge Raad op dat de Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur gaan uit van het bestaan en de toelaatbaarheid van een huurprijsverhogingsbeding, en regelen dwingendrechtelijk de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven. Voor zover een verhuurder boven dat maximumpercentage verhoogt, is het beding in zoverre nietig en geldt de huurprijs als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging (artikel 7:248 lid 3 BW).
De Hoge Raad komt op grond van het bovenstaande tot de slotsom dat een opslagbeding van 3% in beginsel niet oneerlijk is. De omstandigheden van het geval kunnen dit in specifieke zaken anders maken.
De Hoge Raad laat zich niet expliciet uit over opslagpercentages hoger dan 3%. Plaatsvervangend procureur-generaal Wissink achtte het in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2024:771) voorstelbaar dat ook percentages van 4% of 5% onder omstandigheden niet oneerlijk zouden kunnen zijn.
Als een opslagbeding als oneerlijk wordt beschouwd, heeft dit verstrekkende gevolgen. De Hoge Raad overweegt dat het beding dan buiten toepassing moet worden gelaten, en dat de situatie waarin de huurder zonder dat beding zou hebben verkeerd moet worden hersteld. Iedere huurprijsverhoging die de huurder heeft betaald op basis van een oneerlijk opslagbeding is onverschuldigd betaald (artikel 6:203 BW), zodat de huurder in beginsel een vordering tot terugbetaling daarvan heeft.
De Hoge Raad overweegt dat de rechter die moet beslissen op een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen en tot het oordeel komt dat het opslagbeding oneerlijk is, bij toewijzing van de vordering ambtshalve een aftrek moet toepassen ter hoogte van de op grond van het opslagbeding doorgevoerde huurprijsverhogingen. Eerdere indexeringen op basis van een geldig indexatiebeding blijven wel in stand (zie hiervoor ook vraag 1).
De Hoge Raad overweegt dat de rechter niet ambtshalve mag overgaan tot verrekening van een schuld van de huurder wegens achterstallige huur met diens vordering op de verhuurder uit hoofde van onverschuldigde betaling. Uit artikel 6:127 BW volgt dat de huurder op verrekening zelf expliciet een beroep moet doen.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.