Vervalbedingen in de bouw: Hoge Raad vernietigt oordeel hof
Eerder schreven wij een blog over het oordeel van Gerechtshof Amsterdam dat het vervalbeding in artikel 16.3 AVA 2013 onredelijk bezwarend is tegenover consumenten (ECLI:NL:GHAMS:2025:666), en over de kritische kanttekeningen van A-G Valk daarbij (ECLI:NL:PHR:2026:308). Op 25 september 2026 deed de Hoge Raad uitspraak in deze kwestie (ECLI:NL:HR:2026:1556).
Wat was er aan de hand?
Consumenten sloten in 2014 een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning. Op de overeenkomst waren de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (AVA 2013) van toepassing. Na oplevering in december 2015 kwamen gebreken aan het licht aan de cementdekvloer en de dakconstructie. De opdrachtgevers stelden de aannemer aansprakelijk, maar dagvaardden pas in maart 2021: ruim vijf jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn.
De aannemer beriep zich op het vervalbeding van artikel 16.3 lid 4 AVA 2013. Op grond van dat beding is een rechtsvordering niet-ontvankelijk als zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn. De rechtbank honoreerde dat beroep en wees de vordering af.
Wanneer zijn bedingen oneerlijk?
Op grond van de Europese Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een contractueel beding oneerlijk als daarover niet afzonderlijk is onderhandeld en de consument door het beding zonder rechtvaardiging in een aanzienlijk slechtere positie wordt gebracht dan waarin hij zou verkeren zonder het beding. Een dergelijk beding moet buiten toepassing worden gelaten.
Oordeel van het hof
Het hof oordeelde dat het vervalbeding onredelijk bezwarend en oneerlijk is in de zin van artikel 6:233 sub a BW en Richtlijn 93/13/EEG. Het hof overwoog dat het vervalbeding de wettelijke verjaringsregeling vervangt door een vervaltermijn, terwijl beide hetzelfde doel dienen: de aannemer beschermen tegen late vorderingen. Het verschil zit in de consequenties. Een verjaringstermijn kan worden gestuit, waardoor de opdrachtgever meer tijd krijgt om te dagvaarden of een schikking te bereiken. Een vervaltermijn kan dat niet: alleen een dagvaarding binnen de termijn houdt het recht in stand. Volgens het hof komt de consument daardoor in een aanzienlijk slechtere positie dan wanneer de wettelijke regeling van toepassing zou zijn. Het verweer van de aannemer dat een vergelijkbaar beding ook voorkomt in andere algemene voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld, maakte het oordeel van het hof niet anders.
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en corrigeert het hof op drie punten.
Ten eerste oordeelt de Hoge Raad dat de betrokkenheid van consumentenorganisaties bij vergelijkbare voorwaarden wel degelijk van betekenis is. De aannemer had aangevoerd dat een vergelijkbaar beding voorkomt in andere algemene voorwaarden die in samenspraak met consumentenorganisaties zijn opgesteld. Het hof veegde dat argument van tafel: dergelijke voorwaarden zijn een compromis en zeggen niets over de eerlijkheid van een concreet beding. Volgens de Hoge Raad is dat een onjuist uitgangspunt: bij de beoordeling of een beding onredelijk bezwarend of oneerlijk is, komt mede betekenis toe aan het feit dat een vergelijkbaar beding voorkomt in voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld. Dat maakt een beding niet automatisch eerlijk, maar het is een gezichtspunt dat de rechter moet meewegen.
Ten tweede had het hof aangenomen dat het verstrijken van de vijfjaarstermijn het verval van alle rechten van de consument tot gevolg heeft. De Hoge Raad oordeelt dat dit een onbegrijpelijke uitleg is, gelet op de tekst van het beding en het partijdebat. Het beding bepaalt dat de rechtsvordering niet-ontvankelijk is. Dat is iets anders dan dat alle rechten tenietgaan.
Ten derde mocht het hof het vervalbeding van lid 3 (de tweejaarstermijn voor gebreken ontdekt tijdens de onderhoudstermijn) niet op dezelfde gronden oneerlijk achten als het beding van lid 4 (de vijfjaarstermijn). De tweejaarstermijn van lid 3 kan namelijk pas gaan lopen nadat het gebrek aan de dag is getreden, terwijl het hof juist zwaar had laten wegen dat de termijn van lid 4 al kan lopen vóór ontdekking. De Hoge Raad benadrukt dat elk beding op zijn eigen gevolgen moet worden beoordeeld.
Conclusie
De Hoge Raad oordeelt niet dat vervalbedingen in de AVA 2013 zonder meer geldig zijn. Het arrest is een motiveringsuitspraak: het hof heeft het oordeel onvoldoende zorgvuldig onderbouwd. De zaak is verwezen naar het Gerechtshof Den Haag, dat opnieuw zal moeten beoordelen of het vervalbeding onredelijk bezwarend is. Het Gerechtshof Den Haag zal daarbij de juiste uitleg van het beding moeten hanteren, de betrokkenheid van consumentenorganisaties moeten meewegen, en de verschillende vervaltermijnen afzonderlijk moeten beoordelen.