Didam-publicatie: de 20-dagentermijn is geen vervaltermijn
Gemeenten nemen in hun Didam-publicaties vaak een termijn op van twintig kalenderdagen waarbinnen gegadigden bezwaar moeten maken tegen een voorgenomen gronduitgifte. In de praktijk wordt deze termijn regelmatig gepresenteerd als een harde vervaltermijn, vergelijkbaar met de standstill-termijn uit het aanbestedingsrecht. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland heeft in een vonnis van 23 april 2026 (ECLI:NL:RBMNE:2026:1977) geoordeeld dat die vergelijking niet opgaat.
Voor nadere toelichting van de arresten Didam I en Didam II verwijzen wij u naar onze landingspagina en naar een aantal recente blogs van ons op dit gebied.
Wat was er aan de hand?
De gemeente Dronten publiceerde op 19 januari 2026 haar voornemen om een perceel grond onderhands te verkopen. De koper had eerder medewerking verleend aan het beëindigen van studentbewoning in Dronten en de grondverkoop diende als compensatie. Op het perceel zou huisvesting voor arbeidsmigranten worden gerealiseerd.
In de publicatie was een strikte termijn van twintig kalenderdagen opgenomen waarbinnen bezwaar kon worden gemaakt en, indien nodig, een kort geding aanhangig moest worden gemaakt. Na het verstrijken van die termijn meldde zich alsnog een partij die eveneens huisvesting voor arbeidsmigranten aanbiedt en het perceel wilde kopen. Deze gegadigde verzocht de gemeente alsnog voor koop van het perceel in aanmerking te komen. De gemeente wees dat verzoek af, waarna de gegadigde een kort geding startte.
Geen wettelijke en geen contractuele vervaltermijn
Gemeenten modelleren de 20-dagentermijn in Didam-publicaties naar de standstill-termijn uit het aanbestedingsrecht. Artikel 4.16 van de Aanbestedingswet 2012 bepaalt dat een aanbestedende dienst, zowel na een vooraankondiging van een voorgenomen onderhandse gunning (lid 1) als na het verzenden van een gunningsbeslissing aan inschrijvers (lid 2), de overeenkomst niet mag sluiten voor het verstrijken van een termijn van ten minste twintig kalenderdagen. Die termijn is wettelijk verankerd en maakt deel uit van een stelsel waarin na het sluiten van de overeenkomst vernietiging kan worden gevorderd.
De voorzieningenrechter wijst er in deze kwestie op dat dit wettelijke stelsel bij gronduitgifte door een overheidslichaam volledig ontbreekt. Er is geen wet die een vervaltermijn koppelt aan een Didam-publicatie. Bovendien is de termijn in een Didam-publicatie eenzijdig door de gemeente gesteld. Bij een aanbesteding kan een vervalbeding in de aanbestedingsstukken contractuele werking krijgen doordat inschrijvers door hun inschrijving de voorwaarden aanvaarden. Bij een Didam-publicatie is van aanvaarding geen sprake: een potentiële gegadigde neemt kennis van de publicatie, maar bindt zich nergens aan.
De 20-dagentermijn in een Didam-publicatie is daarmee dus geen wettelijke vervaltermijn en ook geen contractuele vervaltermijn.
Rechtsverwerking?
Nu een harde vervaltermijn ontbreekt, beoordeelt de voorzieningenrechter de tijdigheid van het bezwaar aan de hand van het leerstuk van rechtsverwerking. Dat leerstuk stelt hoge eisen: enkel stilzitten — ook gedurende langere tijd — is onvoldoende. Er moeten bijkomende omstandigheden zijn waaruit de gemeente mocht afleiden dat de gegadigde zijn recht niet meer zou uitoefenen.
De gemeente voerde aan dat de eisende partij al twee jaar op de hoogte was van de onderhandelingen met de beoogde koper. De voorzieningenrechter passeert dat argument: wetenschap van het bestaan van onderhandelingen is iets anders dan wetenschap van het concrete moment waarop een koopovereenkomst wordt gesloten. Juist omdat de onderhandelingen al sinds 2024 liepen zonder dat een publicatie volgde, kon van de gegadigde niet worden verwacht dat hij eerder in actie kwam. Andere omstandigheden waaruit gerechtvaardigd vertrouwen van de gemeente kon worden afgeleid, ontbraken. Van rechtsverwerking was geen sprake.
Conclusie
De 20-dagentermijn in een Didam-publicatie biedt de verkopende overheid beduidend minder bescherming dan vaak wordt aangenomen. Gemeenten kunnen er niet vanuit gaan dat het verstrijken van die termijn gegadigden definitief buitenspel zet. Daarvoor is rechtsverwerking vereist, en die drempel ligt hoog. Omgekeerd geldt voor gegadigden dat een gemiste termijn niet per definitie fataal is: wie meent als serieuze gegadigde in aanmerking te komen, kan ook na het verstrijken van de termijn nog in actie komen. Uiteraard blijft het wel verstandig om tijdig te reageren.