Geen eigenaar, toch verkoper?
Op 10 juli 2026 heeft de Hoge Raad arrest gewezen in een zaak waarin een echtgenoot die geen eigenaar van de woning was, toch als medeverkoper werd aangemerkt en aansprakelijk werd gehouden voor gebreken aan de woning (ECLI:NL:HR:2026:1224). Kort daarna oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden in een vergelijkbare zaak op nagenoeg dezelfde manier (Hof Arnhem-Leeuwarden 28 juli 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:4948).
Wat was er aan de hand?
In beide zaken ging het om de verkoop van een woning die op naam van slechts één van de echtgenoten stond. De andere echtgenoot woonde er wel, maar was geen mede-eigenaar en dus niet beschikkingsbevoegd. In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad hadden de man en de vrouw toch samen als verkopers de koopovereenkomst getekend, terwijl alleen de vrouw eigenaar was. Bij de levering van de woning werd dat rechtgetrokken: in de notariële akte werd alleen de vrouw als verkoper genoemd en de man uitsluitend als de echtgenoot die op grond van art. 1:88 BW toestemming tot verkoop verleende.
Nadat de kopers na de levering gebreken aan de woning ontdekten, spraken zij beide echtgenoten aan wegens non-conformiteit. De man verweerde zich met het argument dat hij nooit partij bij de koopovereenkomst kon zijn geworden, gelet op het feit dat hij geen eigenaar van de woning was en dus niets kon leveren. In de zaak bij het Hof Arnhem-Leeuwarden speelde dezelfde situatie: ook daar stonden beide echtgenoten in de koopakte als verkoper vermeld, terwijl slechts één van hen eigenaar was, en ook daar stelde de niet-eigenaar dat zij niet als verkoper kon worden aangemerkt.
Is eigendom vereist om als verkoper te worden aangemerkt?
Zowel de Hoge Raad als het Hof Arnhem-Leeuwarden verwerpen het verweer dat een niet-eigenaar nooit verkoper kan zijn. In beide kwesties werd namelijk geoordeeld dat eigendom van de woning geen vereiste is om als verkoper te worden aangemerkt bij de koopovereenkomst. Het Hof Arnhem-Leeuwarden overweegt dat een koopovereenkomst waarin een zaak van een ander wordt verkocht naar Nederlands recht gewoon geldig is en dat van ondergeschikt belang is dat de medeverkoper geen eigenaar was en de woning daardoor niet zelf kon leveren. De vraag wie partij is bij een overeenkomst, is namelijk niet afhankelijk van de eigendomssituatie, maar van wat partijen tegen elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden.
Voor die uitleg gelden de Haviltex-maatstaven: gekeken wordt naar de kenbare hoedanigheid van partijen, de context waarin zij optraden, en ook naar gedragingen van na het sluiten van de overeenkomst. Het Hof Arnhem-Leeuwarden liet in dit verband drie omstandigheden de doorslag geven: de niet-eigenaar had de kopers tijdens de bezichtiging rondgeleid, stond in de koopakte vermeld als verkoper, en had de akte in die hoedanigheid zelf ondertekend. De Hoge Raad kwam tot een vergelijkbaar oordeel op basis van nagenoeg identieke feiten: de man had zich tijdens het verkoopproces als verkoper gepresenteerd, stond in de kop van de koopovereenkomst als verkoper vermeld, had de vragenlijst ondertekend en had ook een allonge als verkoper mede getekend.
Kan een leveringsakte de niet-eigenaar nog redden?
In de zaak bij de Hoge Raad werd nog geprobeerd om via de latere leveringsakte alsnog onder de aansprakelijkheid van de niet-eigenaar uit te komen. In die akte werd de man namelijk niet als verkoper genoemd, maar uitsluitend als de echtgenoot die op grond van art. 1:88 BW toestemming tot verkoop verleende. Het argument was dat de leveringsakte dwingende bewijskracht zou hebben en dus zou prevaleren boven de koopovereenkomst.
De Hoge Raad verwerpt dat betoog. Op grond van art. 157 lid 2 Rv levert een akte alleen dwingend bewijs op ten behoeve van de wederpartij, dat wil zeggen degene die in de akte als zodanig is aangewezen. Omdat de man uit de leveringsakte niet blijkt partij te zijn bij die akte, kon deze akte hem ook niet bevrijden van de verplichtingen die hij eerder als verkoper in de koopovereenkomst was aangegaan. Een correcte rolverdeling bij de notaris kan een eerder gewekte schijn van medeverkoperschap in de koopovereenkomst dus niet meer ongedaan maken.
Wat betekent dit voor u als (mede-)verkoper of koper?
Beide uitspraken laten zien dat de manier waarop een koopovereenkomst wordt opgesteld en ondertekend, grote gevolgen kan hebben, zowel voor de aansprakelijkheid van de verkopende partij als voor de mogelijkheden van de koper om schade te verhalen. Staat de woning die u samen met uw partner verkoopt op naam van slechts één van u beiden, dan is het van belang om daar in de koopovereenkomst rekening mee te houden. Ondertekent u als niet-eigenaar toch als (mede)verkoper dan loopt u het risico dat u naast uw partner hoofdelijk aansprakelijk wordt gehouden voor gebreken aan de woning, ook al bent u zelf geen eigenaar. Als niet-eigenaar hoeft u in beginsel alleen mee te tekenen ter verlening van de toestemming die art. 1:88 BW voorschrijft.