Wie niet vraagt, wordt niet gehoord
Stel, uw woning wordt gedwongen verkocht omdat u uw hypotheek niet meer kunt betalen. De rechter keurt de verkoop goed, maar niet alle betrokken partijen zijn gehoord. Mag een hogere rechter dan alsnog ingrijpen, ook als de wet zegt dat hoger beroep niet mogelijk is? De Hoge Raad beantwoordde die vraag in zijn arrest van 25 september 2026 (ECLI:NL:HR:2026:1548) en maakt duidelijk dat het recht om gehoord te worden bij een gedwongen woningverkoop niet zo ver reikt als men aanvankelijk zou denken.
Feiten
Een hypotheekhouder had aan twee hypotheekgevers geldleningen verstrekt, met een eerste en tweede recht van hypotheek op hun woning als zekerheid. Na afloop van de looptijd werden de leningen niet verlengd. De hypotheekgevers werden gesommeerd binnen veertien dagen af te lossen, maar voldeden daar niet aan.
Vervolgens werd de openbare executieverkoop aangezegd, met de mogelijkheid om binnen een bepaalde termijn onderhands op de woning te bieden bij de notaris. Twee partijen brachten een bod uit: bieder A en bieder B. Bieder A bood het hoogst, waarna de hypotheekhouder met bieder A een koopovereenkomst sloot onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de voorzieningenrechter.
Tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank bracht bieder B echter ter zitting een hoger bod uit. De hypotheekhouder ging hiermee akkoord. De voorzieningenrechter keurde vervolgens de koopovereenkomst met bieder B goed. Op de woning van de hypotheekgevers rustten ook beslagen van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en Park Naut Ontwikkeling B.V. Als beslagleggers zijn zij wettelijk belanghebbenden bij de executieverkoop. Hun beslag gaat bij verkoop teniet en zij hebben belang bij de opbrengst waaruit zij verhaal kunnen nemen. Beide stonden vermeld op de lijst van belanghebbenden die bij het verzoekschrift was gevoegd.
Op grond van artikel 548 lid 3 Rechtsvordering (“Rv“) had de griffier hun moeten mededelen dat het verzoek was ingediend, met de mogelijkheid om desgewenst te worden gehoord. De rechtbank vermeldde in haar beschikking dat de belanghebbenden die hadden aangegeven gehoord te willen worden, voor de zitting waren opgeroepen. De beslagleggers zijn niet bij de mondelinge behandeling verschenen.
De hypotheekgevers gingen in hoger beroep. Het gerechtshof Amsterdam (het “Hof“) vernietigde de beschikking van de rechtbank en wees het verzoek tot onderhandse verkoop af. Het hof oordeelde dat het wettelijk appelverbod van artikel 3:268 lid 3 Burgerlijk Wetboek (“BW“) kon worden doorbroken, omdat niet alle beslagleggers waren opgeroepen en daarmee een fundamenteel rechtsbeginsel (hoor en wederhoor) was geschonden. Bieder B, die in eerste aanleg als belanghebbende was verschenen, werd door het Hof in hoger beroep niet opgeroepen. Bieder B stelde vervolgens cassatieberoep in tegen het oordeel van het Hof.
Juridisch kader
Het arrest draait om de samenloop van drie wettelijke bepalingen. Ten eerste artikel 3:268 BW, dat de executoriale verkoop van hypothecair verbonden onroerend goed regelt. Lid 2 van dit artikel biedt de mogelijkheid om de voorzieningenrechter te verzoeken de verkoop onderhands te laten plaatsvinden, waarbij de rechter een ter goedkeuring voorgelegde koopovereenkomst beoordeelt. Lid 3 bevat een rechtsmiddelenverbod waaruit volgt dat tegen een beschikking op grond van lid 2 in beginsel geen hogere voorziening open staat. Dat verbod is echter niet absoluut. Volgens vaste rechtspraak kan het worden doorbroken in drie gevallen: (i) als de rechter buiten het toepassingsgebied van de regeling is getreden, (ii) als de rechter de regeling ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten of (iii) als bij de behandeling een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel is geschonden dat van een eerlijke procedure geen sprake meer is.
Ten tweede artikel 548 lid 3 Rv, dat de procedure rondom het verzoek tot onderhandse verkoop nader regelt. Bij het verzoekschrift moet een lijst worden overgelegd van de in artikel 544 Rv bedoelde belanghebbenden. Artikel 544 lid 1 Rv bepaalt dat de hypotheekhouder de executie moet aanzeggen aan onder meer degenen van wier beslag uit de openbare registers blijkt en wier recht door de verkoop zal vervallen. Beslagleggers op de woning vallen daar per definitie onder. Hun beslag gaat bij verkoop teniet en zij hebben belang bij de opbrengst. De griffier deelt deze belanghebbenden vervolgens mede dat het verzoek is ingediend en dat zij op hun verlangen door de voorzieningenrechter kunnen worden gehoord.
Ten derde artikel 361 lid 1 Rv, dat de oproeping van partijen en belanghebbenden in hoger beroep regelt. De appelrechter beveelt de oproeping van onder meer de in eerste aanleg verschenen belanghebbenden.
Het oordeel in cassatie
Bieder B klaagt in cassatie dat ten eerste het Hof ten onrechte het appelverbod had doorbroken, omdat het niet-oproepen van de beslagleggers geen schending van hoor en wederhoor opleverde. Ten tweede klaagt zij dat het Hof haar eigen recht op hoor en wederhoor had geschonden door haar als in eerste aanleg verschenen belanghebbende niet op te roepen in hoger beroep.
Onderdeel 1 betreft de vraag of het Hof terecht heeft geoordeeld dat het appelverbod kon worden doorbroken wegens schending van hoor en wederhoor. Het Hof had vastgesteld dat niet alle beslagleggers voor de zitting waren opgeroepen en verbond daaraan de conclusie dat een fundamenteel rechtsbeginsel was geschonden. De Hoge Raad corrigeert dit oordeel in twee stappen.
In de eerste plaats maakt de Hoge Raad duidelijk dat uit artikel 548 lid 3 Rv volgt dat niet alle belanghebbenden standaard voor de mondelinge behandeling behoeven te worden opgeroepen. De wet verlangt slechts dat de griffier de belanghebbenden informeert dat het verzoek is ingediend, waarna zij zélf kenbaar moeten maken dat zij wensen te worden gehoord. Alleen in dat geval volgt een oproeping. Dit is een belangrijk verschil. Het recht op hoor en wederhoor in deze procedure wordt gewaarborgd door de mededelingsplicht van de griffier, niet door een ambtshalve oproepingsplicht van alle belanghebbenden.
In de tweede plaats constateert de Hoge Raad dat het Hof niet heeft vastgesteld dat de beslagleggers daadwerkelijk de wens hadden geuit om te worden gehoord. Het Hof had evenmin onderzocht of de mededeling ex artikel 548 lid 3 Rv aan de beslagleggers achterwege was gebleven. Onder die omstandigheden kon het Hof niet zonder nader onderzoek concluderen dat de rechtbank een zodanig fundamenteel rechtsbeginsel had veronachtzaamd dat doorbreking van het appelverbod gerechtvaardigd was.
Onderdeel 2 van de cassatieklachten van bieder B betreft een procedurele fout van het Hof zelf. Bieder B was in eerste aanleg als belanghebbende in de procedure verschenen. Op grond van artikel 361 lid 1, tweede volzin, Rv had het Hof daarom de oproeping van bieder B moeten bevelen. Het Hof liet dat na, waardoor bieder B, die als koper de meest direct belanghebbende partij was, buiten de hoger-beroepsprocedure werd gehouden.
Conclusie
De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het Hof en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling.
De kernboodschap in het onderhavige arrest is tweeledig. Ten eerste, het appelverbod van artikel 3:268 lid 3 BW is niet reeds doorbroken door het enkele feit dat niet alle belanghebbenden voor de zitting zijn opgeroepen. Daarmee bevestigt de Hoge Raad, in lijn met eerdere rechtspraak (zie Hoge Raad 17 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:718 en Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1805), dat de appelrechter de aangevoerde doorbrekingsgrond zorgvuldig moet vaststellen en onderbouwen.
Het stelsel van artikel 548 lid 3 Rv berust op een mededelingsplicht van de griffier, waarna belanghebbenden zelf kenbaar moeten maken of zij gehoord willen worden. Pas als die mededeling achterwege is gebleven, of als een belanghebbende die om een hoorzitting heeft verzocht niet is opgeroepen, kan sprake zijn van schending van hoor en wederhoor. De appelrechter die het appelverbod doorbreekt op grond van hoor en wederhoor moet dit dus zorgvuldig vaststellen en onderbouwen.
Ten tweede bevestigt de Hoge Raad dat artikel 361 lid 1 Rv een dwingende oproepingsplicht bevat ten aanzien van in eerste aanleg verschenen belanghebbenden. Het passeren van deze verplichting levert een zelfstandige cassatiegrond op.
Afsluitend
Dit arrest maakt duidelijk dat bij een gedwongen woningverkoop niet alle betrokken partijen automatisch voor de zitting worden uitgenodigd. De wet werkt met een tweetrapssysteem. Eerst krijgen alle belanghebbenden bericht dat de verkoop is aangevraagd en pas als zij aangeven dat zij gehoord willen worden, volgt een uitnodiging voor de zitting.
Voor wie betrokken raakt bij een executieverkoop, als koper, schuldeiser of schuldenaar, is de boodschap helder. Controleer of de juiste procedurele stappen zijn doorlopen. Zijn alle belanghebbenden geïnformeerd? Hebben zij de kans gekregen om zich te laten horen? Een verkoop die op papier rond lijkt, kan alsnog stranden als die stappen niet aantoonbaar zijn gezet.
Daarnaast onderstreept het arrest dat wie in eerste aanleg als partij betrokken was, recht heeft om ook in hoger beroep te worden gehoord. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar werd hier door het Hof over het hoofd gezien, met als gevolg dat de hele procedure opnieuw moet. Voor iedereen die te maken krijgt met een gerechtelijke procedure geldt dat als je eenmaal aan tafel zit, je er niet zomaar bij de volgende ronde vanaf mag worden gehaald.
Bent u betrokken bij een executieveiling en wilt u weten waar u aan toe bent? Neem gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee.