Praktijkgebieden: Huurrecht
De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst (artikel 7:218 lid 1 BW). Maar op wie rust de bewijslast ten aanzien van het tekortschieten in de nakoming, de toerekenbaarheid en het causaal verband tussen tekortschieten en schade? De hoofdregel die volgt uit artikel 150 Rv is dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast draagt van die feiten of rechten. is dat Artikel 7:2018 lid 2 en lid 3 vormt een uitzodering op de hoofdregel en biedt de verhuurder diverse bewijsvermoedens.
In deze blog behandelen wij de bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW en het arrest 26 mei 2023 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:775) waarin de reikwijdte van die bewijsvermoedens wordt verduidelijkt.
Artikel 7:218 BW luidt als volgt:
Behoudens bij brandschade en schade aan de buitenzijde wordt schade aan een gehuurde gebouwde onroerende zaak vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW geldt alleen voor schade die tijdens de huurtijd aan het gehuurde is ontstaan. Als een beschrijving (opleverrapport bij aanvang huur) ontbreekt zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan. Als er wel een beschrijving is opgemaakt waarin geen melding wordt gemaakt van de schade, dan wordt geldt het bewijsvermoeden dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan. Ook geldt dan tevens het bewijsvermoeden dat de schade is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van de huurder.
Het spreekt voor zich dat de verhuurder gediend is met deze bewijsvermoedens.
In het arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:775) van de Hoge Raad ging het in essentie om de vraag of het bewijsvermoeden van art. 7:218 lid 2 BW alleen betrekking heeft op het causale verband tussen de toerekenbare tekortkoming en de schade of ook op de aanwezigheid van een toerekenbare tekortkoming.
De hoge Raad oordeelt als volgt.
“3.1.4 Art. 7:218 lid 2 BW, gelezen in samenhang met lid 1 van die bepaling, houdt in dat – behoudens de in lid 2 genoemde uitzonderingen – alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Deze formulering is een aanwijzing voor de uitleg dat het vermoeden tevens het tekortschieten zelf betreft. Uit de toelichting in de parlementaire geschiedenis die is geciteerd in de conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal onder 3.7, volgt dat deze uitleg strookt met de bedoeling van de wetgever. In de desbetreffende passage wordt onder meer gewezen op de ratio van het vermoeden, te weten dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan.”
Dit oordeel van de Hoge Raad is relevant omdat de verhuurder dus ook gebruik kan maken van het bewijsvermoeden voor het bestaan van de toerekenbare tekortkoming. Als dit bewijsvermoeden niet ook zou zien op de toerekenbare tekortkoming, zou de verhuurder die toerekenbare tekortkoming nog wel moeten bewijzen, waarna – als hij daarin zou slagen – slechts het causaal verband zou worden vermoed aanwezig te zijn. In dat geval zou de waarde van de bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW beperkt zijn.
Hebt u vragen over schade aan een gehuurde zaak, gebreken of huurrecht in het algemeen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij hebben ruime ervaring met het adviseren van zowel verhuurders als huurders. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.