Schade aan een verhuurde zaak? Verhuurder, gebruik de bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW!
De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst (artikel 7:218 lid 1 BW). Maar op wie rust de bewijslast ten aanzien van het tekortschieten in de nakoming, de toerekenbaarheid en het causaal verband tussen tekortschieten en schade? De hoofdregel die volgt uit artikel 150 Rv is dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast draagt van die feiten of rechten. is dat Artikel 7:2018 lid 2 en lid 3 vormt een uitzodering op de hoofdregel en biedt de verhuurder diverse bewijsvermoedens.
In deze blog behandelen wij de bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW en het arrest 26 mei 2023 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:775) waarin de reikwijdte van die bewijsvermoedens wordt verduidelijkt.
Bewijsvermoedens van artikel 7:218 lid 2 en lid 3 BW
Artikel 7:218 BW luidt als volgt:
- De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
- Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde.
- Onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.
Behoudens bij brandschade en schade aan de buitenzijde wordt schade aan een gehuurde gebouwde onroerende zaak vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW geldt alleen voor schade die tijdens de huurtijd aan het gehuurde is ontstaan. Als een beschrijving (opleverrapport bij aanvang huur) ontbreekt zal de verhuurder moeten bewijzen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan. Als er wel een beschrijving is opgemaakt waarin geen melding wordt gemaakt van de schade, dan wordt geldt het bewijsvermoeden dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan. Ook geldt dan tevens het bewijsvermoeden dat de schade is veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van de huurder.
Het spreekt voor zich dat de verhuurder gediend is met deze bewijsvermoedens.
De Hoge Raad verduidelijkt het bewijsvermoeden voor wat betreft de toerekenbare tekortkoming
In het arrest van 26 mei 2023 (ECLI:NL:HR:2023:775) van de Hoge Raad ging het in essentie om de vraag of het bewijsvermoeden van art. 7:218 lid 2 BW alleen betrekking heeft op het causale verband tussen de toerekenbare tekortkoming en de schade of ook op de aanwezigheid van een toerekenbare tekortkoming.
De hoge Raad oordeelt als volgt.
“3.1.4 Art. 7:218 lid 2 BW, gelezen in samenhang met lid 1 van die bepaling, houdt in dat – behoudens de in lid 2 genoemde uitzonderingen – alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Deze formulering is een aanwijzing voor de uitleg dat het vermoeden tevens het tekortschieten zelf betreft. Uit de toelichting in de parlementaire geschiedenis die is geciteerd in de conclusie van de plaatsvervangend Procureur-Generaal onder 3.7, volgt dat deze uitleg strookt met de bedoeling van de wetgever. In de desbetreffende passage wordt onder meer gewezen op de ratio van het vermoeden, te weten dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan door welke oorzaak de schade aan het gehuurde is ontstaan.”
Relevantie
Dit oordeel van de Hoge Raad is relevant omdat de verhuurder dus ook gebruik kan maken van het bewijsvermoeden voor het bestaan van de toerekenbare tekortkoming. Als dit bewijsvermoeden niet ook zou zien op de toerekenbare tekortkoming, zou de verhuurder die toerekenbare tekortkoming nog wel moeten bewijzen, waarna – als hij daarin zou slagen – slechts het causaal verband zou worden vermoed aanwezig te zijn. In dat geval zou de waarde van de bewijsvermoedens van artikel 7:218 BW beperkt zijn.
Wieringa Advocaten
Hebt u vragen over schade aan een gehuurde zaak, gebreken of huurrecht in het algemeen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij hebben ruime ervaring met het adviseren van zowel verhuurders als huurders. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.