Heeft de curator van de gefailleerde huurder wegbreekrecht?

Met het stijgende aantal faillissementen krijgen ook meer (ver)huurders te maken met faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van huur en faillissement, schrijven wij de Serie Huurrecht en Faillissement. In deze blog behandelen wij een uitspraak van 16 november 2023 van de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, handelend als voorzieningenrechter (ECLI:NL:RBROT:2023:10955), over het wegbreekrecht van de curator van de gefailleerde huurder.

Wij bespreken het wegbreekrecht van de huurder en de de vereisten om daaraan toe te komen, de mogelijkheid om het wegbreekrecht weg te contracteren en de invloed van het faillissement op het wegbreekrecht. Daarna behandelen wij het vonnis en plaatsen wij enkele kanttekeningen bij de overwegingen van de kantonrechter.

Wegbreekrecht en voorwaarden

Door bestanddeelvorming en natrekking kan de eigendom van de door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde overgaan naar de eigenaar van het gehuurde (artikel 3:4 en 5:3 BW en artikel 3:3 en 5:20 BW). In beginsel heeft de huurder evenwel tot de ontruiming een wegbreekrecht (artikel 7:216 BW):

“De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht.”

Als er geen sprake is van bestanddeelvorming of natrekking gaat de eigendom in beginsel niet van rechtswege over en blijft de huurder dus eigenaar en heeft de huurder dus ook geen wegbreekrecht (nodig).

Wegbreekrecht is van regelend recht

Het wegbreekrecht is van regelend recht: het kan worden “weggecontracteerd”. Als het is “weggecontracteerd”, heeft de huurder geen wegbreekrecht. De zaken die dan door bestanddeelvorming of natrekking in eigendom zijn overgegaan aan de eigenaar van het gehuurde, blijven eigendom van de eigenaar van het gehuurde.

Wegbreekrecht en faillissement

Het wegbreekrecht geldt ook in geval van faillissement. Ook als de huurder failliet is en de verhuurder of de curator de huur met de verkorte opzegtermijn op grond van artikel 39 Fw heeft opgezegd, zal de verhuurder het wegbreekrecht van de huurder hebben te accepteren.

Als het is “weggecontracteerd”, hebben de huurder en bij faillissement van de huurder diens curator geen wegbreekrecht. Als het wegbreekrecht is weggecontracteerd en de curator toch wegbreekt, zal hij wanpresteren c.q. inbreuk maken op het eigendomsrecht van de eigenaar. De schade die daardoor ontstaat is boedelschuld. Onder omstandigheden is de curator dan bovendien pro se (persoonlijk) aansprakelijk (HR 9 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2067, De Klerk en El Ayoubi q.q./X).

Vonnis van de kantonrechter

Het geschil dat aanleiding gaf voor het vonnis van 16 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10955) draaide om het recht van de curator om de door de gefailleerde huurder aan het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen uit het gehuurde weg te nemen. In de huurovereenkomst is bepaald dat in het gehuurde aangebrachte wijzigingen/ toevoegingen/voorzieningen (ook) in geval van faillissement van huurder in het gehuurde achter dienen te blijven. De huurder ging failliet voor het einde van de huurovereenkomst. De curator van huurder gaf aan de keuken en bar die de huurder had aangebracht te willen verkopen.

De verhuurder heeft gesteld dat er zeer aanzienlijke en kostbare werkzaamheden nodig zouden zijn om de bar en de keuken te verwijderen en om het gehuurde vervolgens weer in oorspronkelijke staat te brengen en dat onderbouwd met een offerte. De curator heeft betwist dat het verwijderen van de keuken en de bar noemenswaardige schade met zich zou brengen, maar heeft dat niet onderbouwd.

De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat de bar en de keuken bestanddeel van het gehuurde zijn geworden. De kantonrechter is verder voorshands van oordeel dat de curator op grond van de huurovereenkomst geen recht heeft om de keuken en de bar weg te nemen. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende duidelijk is dat naar bedoeling van partijen de bar en de keuken wijzigingen, toevoegingen of voorzieningen zijn in de zin van de huurovereenkomst. De kantonrechter verbiedt de curator de keuken en de bar te verkopen en/of veilen, totdat in een bodemprocedure onherroepelijk is vastgesteld aan wie de keuken en de bar in eigendom toebehoren.

Kanttekening bij het vonnis

Juridisch interessant is dat de kantonrechter voor zijn oordeel dat de bar en de keuken bestanddeel zouden zijn geworden van het gehuurde aansluit bij het beschadigingscriterium van artikel 3:4 lid 2 BW. De Hoge Raad oordeelt daarover in HR 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1785, UTB Holding/Glencore:

“Met de situatie dat de fysieke gevolgen van afscheiding van betekenis zijn, moet redelijkerwijs worden gelijkgesteld de situatie waarin afscheiding zonder fysieke gevolgen van betekenis weliswaar technisch mogelijk is, maar daarmee in verhouding tot de waarde van de zaken onevenredig veel inspanningen of kosten zijn gemoeid.”

Het lijkt erop dat de kantonrechter ten onrechte de kosten van enerzijds het afscheiden van de keuken en de bar van het gehuurde (relevant in het kader van artikel 3:4 BW) en anderzijds het herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke toestand (relevant in het kader van artikel 7:216 BW) in de door verhuurder overgelegde offerte niet apart heeft beoordeeld. Het lijkt erop dat de kantonrechter – ten onrechte – de kosten van herstel van het gehuurde in de oorspronkelijke toestand heeft betrokken in het oordeel over de bestanddeelvorming, in plaats van in de beoordeling van het wegbreekrecht. Dat is relevant omdat als er geen sprake is van bestanddeelvorming/natrekking, aan het wegbreekrecht niet wordt toegekomen en dus ook niet aan het al dan niet wegcontracteren daarvan.

Tot slot

De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie huurrecht en faillissement, waarvan deze blog onderdeel is.

Als u verhuurder bent en uw huurder failliet gaat, heeft dat grote gevolgen voor u. Het is dus zaak om u als verhuurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!

Joost van der Grinten schreef bij dit vonnis een annotatie die is gepubliceerd in het tijdschrift Jurisprudentie Onderneming & Recht, aflevering 3, 2024 (JOR 2024/77).

Vragen?