Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder schreven wij een blog over de inhoud en beoogde ingangsdatum van de Wet vaste huurcontracten. In deze blog geven wij een update over de ingangsdatum.
De Wet vaste huurcontracten schaft de generieke mogelijkheid af om tijdelijke huurcontracten voor woonruimte te sluiten, die van rechtswege (zonder huurbescherming) op de afgesproken datum eindigen. Daardoor kunnen tijdelijke huurcontracten voor woonruimte – net als huurcontracten voor onbepaalde tijd – alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap), tenzij sprake is van een tijdelijk huurcontract dat tot één van de uitzonderingscategorieën behoort.
De Wet maakt onder meer een uitzondering voor tijdelijke verhuur van woonruimte waarbij gebruik wordt gemaakt van een zogenaamde diplomatenclausule of doelgroepencontract. Daarnaast maakt de Wet het mogelijk om woonruimte op deze wijze voor maximaal twee jaar tijdelijk te verhuren aan personen die behoren tot één van de bij algemene maatregel van bestuur (AMvB) genoemde categorieën. Gekozen is om de Wet gelijktijdig in werking te laten treden met deze AMvB, zodat voor deze categorieën personen meteen gebruik kan worden gemaakt van de uitzondering.
In de Wet is vastgelegd dat deze AMvB eerst aan de Eerste Kamer en Tweede Kamer moet worden voorgelegd. De minister heeft in dit verband in februari 2024 het “Ontwerpbesluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst” naar de Eerste en Tweede Kamer gestuurd. Beide Kamers hadden de mogelijkheid om met ten minste een vijfde van het aantal leden de wens te kennen te geven dat het onderwerp van de AMvB bij wet zou worden geregeld. Dan had hiervoor een nieuw wetsvoorstel moeten volgen. Beide Kamers hebben dat echter niet gedaan. Op 29 mei 2024 heeft de Afdeling advisering van de Raad van State ook geadviseerd het besluit te nemen.
Uit het voorgaande volgt dat zowel de Wet vaste huurcontracten als de AMvB gereed is. Voor de inwerkingtreding van beide moet een koninklijk besluit in het Staatsblad worden gepubliceerd dat het tijdstip van inwerkingtreding bepaalt. Het eerdergenoemde ontwerpbesluit bevat niet alleen het concept voor de AMvB, maar ziet ook op het tijdstip van inwerkingtreding.
Inmiddels is het ontwerpbesluit omgezet in een definitief besluit. Op 11 juni 2024 is het definitieve “Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst” gepubliceerd in het Staatsblad. In de artikelen 3 en 4 is bepaald dat de Wet vaste huurcontracten en dit besluit in werking treden met ingang van 1 juli 2024.
De minister wijkt met deze ingangsdatum af van de “minimuminvoeringstermijn” van minimaal twee maanden tussen publicatie van de AMvB en de inwerkingtreding daarvan, zoals neergelegd in artikel 4.17 van de “Aanwijzingen voor de regelgeving”. Dat is opvallend, nu de toelichting in het ontwerpbesluit en definitieve besluit beide vermelden dat de ingangsdatum zal voldoen aan het stelsel van vaste verandermomenten en minimuminvoeringstermijnen. Daarvoor zou moeten zijn voldaan aan een uitzonderingsgrond, en de minister zou dat in het besluit moeten motiveren. Deze verplichte motivering ontbreekt (artikel 4.17 lid 5 en 6).
Update 11 juni 2024: het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst is vandaag gepubliceerd. De blog is daarop aangepast.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.