Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder schreven wij een blog over het wetsvoorstel vaste huurcontracten, dat het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten voor woonruimte aan banden legt. Inmiddels is het wetsvoorstel in gewijzigde vorm aangenomen door zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer. Na publicatie in het Staatsblad kan de wet vaste huurcontracten (hierna: “de wet”) ingaan.
In deze blog gaan wij in op de inhoud van de wet, de uitzonderingen op de hoofdregel en de verwachte datum van inwerkingtreding.
De wet schaft de generieke mogelijkheid af om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte te sluiten, die van rechtswege (zonder huurbescherming) op de afgesproken datum eindigen. Nu kunnen verhuurders en huurders deze huurcontracten nog sluiten voor een huurtermijn van maximaal twee jaar, op grond van artikel 7:271 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW. Daarnaast schaft de wet dergelijke tijdelijke huurcontracten ook af voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur). Nu kunnen deze huurcontracten nog voor een huurtermijn van maximaal vijf jaar worden afgesloten.
De wet regelt deze afschaffing door wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW. Tijdelijke huurcontracten voor woonruimte gaan (net als vóór 2016) afwijken van de algemene regel voor tijdelijke huurcontracten die is neergelegd in artikel 7:228 BW. Daardoor kunnen tijdelijke huurcontracten voor woonruimte in principe alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap). Tenzij de huurder instemt met opzegging, eindigt een opgezegde huurovereenkomst pas als de rechter dat onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 BW).
De route voor opzegging wordt daarmee nagenoeg gelijk aan huurcontracten voor onbepaalde tijd, met als enig verschil dat bij een huurcontract voor bepaalde tijd als extra eis geldt dat niet mag worden opgezegd tegen een eerdere datum dan de einddatum. Verhuurders zullen daarom in de regel niet meer voor generieke tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte kiezen.
De wet behoudt ruimte voor tijdelijke verhuur van woonruimte, die van rechtswege op de afgesproken datum eindigt, in een aantal specifieke gevallen:
De laatstgenoemde uitzondering volgt uit een door de Tweede Kamer aangenomen amendement. Welke categorieën huurders onder deze uitzondering vallen, hangt af van de nog op te stellen AMvB. In het amendement worden als categorieën alvast onder andere genoemd (i) huurders die tijdelijk in een andere gemeente werken of studeren, of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren, (ii) huurders die vanwege een verbouwing tijdelijk een andere woning nodig hebben, en (iii) huurders die uit de maatschappelijke opvang komen.
Verder breidt de wet de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uit. Onder ‘eigen gebruik’ valt voortaan mede het verstrekken van de woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder-kind), mits in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder daarvoor na een bepaalde termijn de huur kan opzeggen. De rechter weegt bij opzegging op deze grond de belangen van de huurder en verhuurder af, om te bepalen of de huur daadwerkelijk eindigt.
Tot slot bevat de wet een extra opzeggingsgrond voor het geval twee mensen met een koophuis gaan samenwonen en de daardoor vrijkomende woning tijdelijk willen verhuren, omdat ze eerst willen bezien of het samenwonen goed gaat voordat zij tot verkoop overgaan.
In navolging op de Tweede Kamer, heeft ook de Eerste Kamer op 14 november 2023 het wetsvoorstel vaste huurcontracten aangenomen. Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet staat nog niet vast. Dat zal worden vastgesteld bij Koninklijk Besluit en naar verwachting uiterlijk 1 juli 2024 zijn.
Update 14 november 2023: het wetsvoorstel is vandaag aangenomen in de Eerste Kamer. De blog is daarop aangepast.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.