Bob Arnoldus, 10 november 2023

Inwerkingtreding verbod op tijdelijke verhuur woonruimte

Eerder schreven wij een blog over het wetsvoorstel vaste huurcontracten, dat het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten voor woonruimte aan banden legt. Inmiddels is het wetsvoorstel in gewijzigde vorm aangenomen door zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer. Na publicatie in het Staatsblad kan de wet vaste huurcontracten (hierna: “de wet”) ingaan.

In deze blog gaan wij in op de inhoud van de wet, de uitzonderingen op de hoofdregel en de verwachte datum van inwerkingtreding.

Hoofdregel: geen tijdelijke huurcontracten die van rechtswege eindigen

De wet schaft de generieke mogelijkheid af om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte te sluiten, die van rechtswege (zonder huurbescherming) op de afgesproken datum eindigen. Nu kunnen verhuurders en huurders deze huurcontracten nog sluiten voor een huurtermijn van maximaal twee jaar, op grond van artikel 7:271 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW. Daarnaast schaft de wet dergelijke tijdelijke huurcontracten ook af voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur). Nu kunnen deze huurcontracten nog voor een huurtermijn van maximaal vijf jaar worden afgesloten.

De wet regelt deze afschaffing door wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW. Tijdelijke huurcontracten voor woonruimte gaan (net als vóór 2016) afwijken van de algemene regel voor tijdelijke huurcontracten die is neergelegd in artikel 7:228 BW. Daardoor kunnen tijdelijke huurcontracten voor woonruimte in principe alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap). Tenzij de huurder instemt met opzegging, eindigt een opgezegde huurovereenkomst pas als de rechter dat onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 BW).

De route voor opzegging wordt daarmee nagenoeg gelijk aan huurcontracten voor onbepaalde tijd, met als enig verschil dat bij een huurcontract voor bepaalde tijd als extra eis geldt dat niet mag worden opgezegd tegen een eerdere datum dan de einddatum. Verhuurders zullen daarom in de regel niet meer voor generieke tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte kiezen.

Uitzonderingen op de hoofdregel

De wet behoudt ruimte voor tijdelijke verhuur van woonruimte, die van rechtswege op de afgesproken datum eindigt, in een aantal specifieke gevallen:

1. Als de verhuurder of vorige huurder de woonruimte na afloop van de tijdelijke verhuur opnieuw gaat bewonen (de diplomatenclausule);
2. Voor verhuur die naar zijn aard van korte duur is, zoals vakantieverhuur;
3. Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandswet;
4. Voor doelgroepencontracten voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen; en
5. Als wordt verhuurd aan huurders die behoren tot één van de bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) vastgestelde categorieën waaraan tijdelijk mag worden verhuurd.

De laatstgenoemde uitzondering volgt uit een door de Tweede Kamer aangenomen amendement. Welke categorieën huurders onder deze uitzondering vallen, hangt af van de nog op te stellen AMvB. In het amendement worden als categorieën alvast onder andere genoemd (i) huurders die tijdelijk in een andere gemeente werken of studeren, of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren, (ii) huurders die vanwege een verbouwing tijdelijk een andere woning nodig hebben, en (iii) huurders die uit de maatschappelijke opvang komen.

Verder breidt de wet de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uit. Onder ‘eigen gebruik’ valt voortaan mede het verstrekken van de woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder-kind), mits in de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder daarvoor na een bepaalde termijn de huur kan opzeggen. De rechter weegt bij opzegging op deze grond de belangen van de huurder en verhuurder af, om te bepalen of de huur daadwerkelijk eindigt.

Tot slot bevat de wet een extra opzeggingsgrond voor het geval twee mensen met een koophuis gaan samenwonen en de daardoor vrijkomende woning tijdelijk willen verhuren, omdat ze eerst willen bezien of het samenwonen goed gaat voordat zij tot verkoop overgaan.

Inwerkingtreding

In navolging op de Tweede Kamer, heeft ook de Eerste Kamer op 14 november 2023 het wetsvoorstel vaste huurcontracten aangenomen. Het tijdstip van inwerkingtreding van de wet staat nog niet vast. Dat zal worden vastgesteld bij Koninklijk Besluit en naar verwachting uiterlijk 1 juli 2024 zijn.

Update 14 november 2023: het wetsvoorstel is vandaag aangenomen in de Eerste Kamer. De blog is daarop aangepast.

Vragen?