Praktijkgebieden: Huurrecht, Vastgoed
Op dinsdag 27 juni 2023 heeft de Tweede Kamer gestemd over het wetsvoorstel van minister Hugo de Jonge dat strekt tot wijziging van de Huisvestingswet 2014. Met het wetsvoorstel wil minister De Jonge gemeenten meer mogelijkheden geven om de beschikbare woonruimte naar eigen inzicht te verdelen. De gedachte is dat gemeenten voortaan ook bij koopwoningen via verplichte huisvestingsvergunningen kunnen zorgen dat personen met maatschappelijke of economische binding voorrang krijgen. Voor verkopers van koopwoningen kan die voorrang substantiële gevolgen hebben: het aantal potentiële kopers wordt beperkt. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel met aanpassingen (amendementen) aangenomen.
In deze blog lichten we toe voor welke soorten woningen de regels omtrent de huisvestingsvergunningen wel of niet (gaan) gelden.
Voor een goed begrip van de laatste wijzigingen van de Huisvestingswet 2014 (“Huisvestingswet“), zetten we eerst kort uiteen welke regels over huisvestingsvergunningen daarin al zijn vervat.
Artikel 7 van de Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening bepaalde categorieën huurwoningen aan te wijzen, die alleen voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend. Voor deze huurwoningen geldt kortom een huisvestingsvergunningplicht. Gemeenten zijn gehouden deze plicht te motiveren. Veel gemeenten leggen in de huisvestingsverordening een vergunningplicht vast voor sociale huurwoningen: zelfstandige huurwoningen tot de liberalisatiegrens. Niettemin kunnen gemeenten ook andere categorieën huurwoningen opnemen.
In de huisvestingsverordening kan in dit verband ook een urgentievolgorde voor woningzoekenden worden vastgesteld. Dat houdt in dat bij het verlenen van de huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor het dringend noodzakelijk is dat in de behoefte aan woonruimte wordt voorzien. Daarbij gaat het om woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding met de regio, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Gemeenten mogen maximaal 50 % van de (huur)woningvoorraad met voorrang toewijzen. De helft daarvan mag met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden met binding met de specifieke gemeente.
Concreet hebben deze regels tot gevolg dat als een huurwoning onder een aangewezen categorie valt, voor nieuwe verhuur altijd een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Als voorwaarde voor de vergunningverlening kan in de verordening zijn vastgelegd dat voorrang moeten worden gegeven aan bepaalde (beroeps)groepen. Het staat de verhuurder in dat geval niet vrij aan eenieder te verhuren. De regels zijn van toepassing in uiteenlopende gevallen die tot nieuwe verhuur leiden. Zo gelden de regels bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer en het splitsen van bestaande woonruimte.
Met zijn wetsvoorstel beoogde minister Hugo de Jonge het hiervoor genoemde artikel 7 van de Huisvestingswet te wijzigen. Gemeenten zouden daardoor voortaan ook een huisvestingsvergunning mogen verplichten voor de (nieuwe) bewoning van koopwoningen tot € 355.000. Verkopers van een koopwoning tot deze grens zouden daardoor voortaan voorrang moeten verlenen aan bepaalde woningzoekenden, als hun gemeente dit via de huisvestingsverordening zou hebben verplicht.
Verder regelt het wetsvoorstel dat gemeenten in het vervolg tot 50 % van de woningvoorraad met voorrang mogen toewijzen aan woningzoekenden met binding met hun specifieke gemeente: een verdubbeling.
De verplichte huisvestingsvergunning voor koopwoningen tot € 355.000 staat op gespannen voet met het recht op vrijheid van vestiging, het eigendomsrecht van verkopers en de daaruit volgende vrije beschikking over hun koopwoning.
De Tweede Kamer heeft onder meer in dit licht geoordeeld dat een huisvestingsvergunningplicht voor bestaande koopwoningen te verstrekkend is. Bij de stemmingen is een amendement aangenomen dat de vergunningplicht specificeert: deze gaat niet gelden voor bestaande koopwoningen, maar slechts voor nieuwbouwwoningen. Nieuwbouwwoningen worden in het amendement gedefinieerd als woningen die na de inwerkingtreding van de wet worden gebouwd. Na koop van deze woningen worden ze als bestaande koopwoningen aangemerkt, waarop de plicht (weer) niet geldt.
Daarnaast is een amendement op het wetsvoorstel aangenomen dat het maximumbedrag voor de vergunningplicht, beginnend op € 355.000, jaarlijks indexeert aan de hand van de consumentenprijsindex. Het idee daarachter is dat anders als gevolg van prijsstijgingen op de woningmarkt steeds minder woningen in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning.
Het geamendeerde wetsvoorstel zal in de tweede helft van 2023 door de Eerste Kamer worden behandeld.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.