Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. In deze blog lichten wij enkele van de belangrijkste veranderingen toe.
De Wet betaalbare huur breidt het woningwaarderingsstelsel (“WWS“) uit. Het WWS gebruikt een aantal objectieve criteria om punten toe te kennen aan een woonruimte, zoals de WOZ-waarde van de woning, het energielabel, het aantal en de grootte van de kamers en de buitenruimtes die bij de woning horen. Dit puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs die voor een woonruimte mag worden gevraagd.
Tot 1 juli 2024 werd de huurprijs alleen gemaximeerd voor woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens van € 879,66, gelijk aan 147 punten. Dit zijn de ‘sociale huurwoningen’. Woningen boven de liberalisatiegrens zijn ‘vrije sectorwoningen’. Daarvoor staat het huurder en verhuurder vrij om de aanvangshuurprijs zelf te bepalen.
De Wet betaalbare huur breidt het WWS per 1 juli 2024 uit met ‘middenhuurwoningen’ met een kwaliteit tussen de 144 en 186 punten. Laatstgenoemd puntenaantal is momenteel gelijk aan een aanvangshuurprijs van € 1.157,95. Per 1 juli 2024 is dit de nieuwe liberalisatiegrens en vallen alleen huurwoningen met 187 punten of meer in de vrije huursector.
De Wet betaalbare huur verplicht verhuurders per 1 januari 2025 om bij nieuwe huurovereenkomsten de puntentelling van de woning te overleggen aan de huurder. Daardoor moet het voor de huurder meteen inzichtelijk worden of de huurwoning tot het gereguleerde segment behoort en de huurprijs moet worden gemaximeerd.
Ook de toetsingsmogelijkheden bij de Huurcommissie worden uitgebreid. Tot 1 juli 2024 was alleen de volgende toetsing bij de Huurcommissie mogelijk:
Als een geliberaliseerde aavangshuurprijs niet binnen zes maanden op verzoek van de huurder werd getoetst (optie 1), dan was de huurovereenkomst definitief geliberaliseerd. De Wet betaalbare huur verandert dit. Als de huurwoning minder dan 187 punten waard is, kan de Huurcommissie altijd op verzoek van de huurder de actuele huurprijs verlagen. Deze regel geldt alleen voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten, en bestaande huurovereenkomsten waarbij de woning minder dan 144 punten waard is. Verhuurders hebben tot uiterlijk 1 juli 2025 om de huurprijs voor de laatstgenoemde categorie woningen te verlagen (zie hierna ook onder 6).
De Wet betaalbare huur beoogt verhuurders te stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Als een huurwoning energielabel E, F of G heeft, levert dit in het aangepaste WWS aftrekpunten op.
De Wet betaalbare huur beoogt ook om nieuwbouwinvesteringen te stimuleren, althans te voorkomen dat nieuwbouwprojecten met middenhuur vertraging oplopen. De Wet bevat daarom een zogenaamde nieuwbouwopslag.
De verhuurder mag voor twintig jaar een nieuwbouwopslag rekenen van 10% op de maximale huurprijs volgens het WWS bij een ‘nieuwbouwhuurwoning’ die (i) tot het middensegment behoort (tussen de 144 en 186 punten), (ii) in gebruik wordt genomen na de ingangsdatum van de Wet (1 juli 2024), en (iii) waarvan de bouw eerder dan 1 januari 2028 is gestart. De termijn van twintig jaar gaat in vanaf de datum van ingebruikname van de woning. Ook bij een huurderswissel blijft de opslag gelden.
De Wet betaalbare huur geldt voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten. De Wet betaalbare huur is ook per 1 juli 2024 van toepassing op bestaande huurovereenkomsten voor sociale huurwoningen.
Er geldt een overgangstermijn van een jaar voor bestaande huurovereenkomsten voor huurwoningen die weliswaar geliberaliseerd zijn, maar waarbij de woning minder dan 144 punten waard is. De verhuurder moet de huurprijs in dat geval uiterlijk per 1 juli 2025 verlaagd hebben tot de maximaal toegestane (sociale) huurprijs onder de Wet betaalbare huur en het gewijzigde WWS.
Op bestaande huurovereenkomsten voor huurwoningen die geliberaliseerd zijn, en waarbij de woning tenminste 145 punten waard is, is de Wet betaalbare huur niet van toepassing. Ongeacht of de huurwoning bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tot de gereguleerde middenhuur zou behoren (tussen de 144 en 186 punten), of tot de vrije sector (187 punten of meer), geldt er dan dus geen maximaal toegestane huurprijs onder de bestaande huurovereenkomst.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.