Hadiya Kabir, 8 mei 2024

Is verkoop koopwoning ten behoeve van verhuur een tekortkoming?

In een koop-/aannemingsovereenkomst is overeengekomen dat een gekocht penthouse deel zou uitmaken van een gebouw met alleen koopwoningen. Het gebouw bestaat na de levering van het penthouse echter grotendeels uit huurwoningen. Uit een uitspraak die de rechtbank Rotterdam begin dit jaar heeft gedaan (ECLI:NL:RBROT:2024:137), blijkt dat dit een toerekenbare tekortkoming kan zijn.

Verkoop en levering penthouse

Tussen X en projectontwikkelaar Y is een koop-/aannemingsovereenkomst (‘overeenkomst’) tot stand gekomen voor een penthouse in gebouw Z. Het project zou bestaan uit twee gebouwen met huurappartementen en twee gebouwen met 90 koopappartementen. Y heeft, na het sluiten van de overeenkomst met X, 65 van 90 koopappartementen verkocht aan een investeerder die de appartementen vervolgens zal gaan verhuren.

Volgens X is hij met Y overeengekomen dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopwoningen, terwijl feitelijk een penthouse is geleverd in een gebouw dat grotendeels uit huurwoningen bestaat. X wil de overeenkomst ontbinden nu het geleverde penthouse niet voldoet aan wat hij daarvan op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Wat mocht X op grond van de overeenkomst verwachten?

Eerst moet worden vastgesteld wat partijen precies zijn overeengekomen. Om dat vast te stellen is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden in de gegeven omstandigheden (de Haviltex-maatstaf, zie ECLI:NL:HR:1981:AG4158).

Naar het oordeel van de rechtbank mocht X op grond van de brochure en de koopovereenkomst verwachten dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopappartementen. De brochure is bedoeld om potentiële kopers te interesseren in de aankoop van een appartement. De verkoopinformatie in deze brochure bevat inderdaad een disclaimer, geen concrete afspraken tussen verkoper en koper en ook geen garantie dat er alleen koopappartementen in gebouw Z worden gerealiseerd. Dit neemt niet weg dat een dergelijke verkoopbrochure wel bepaalde verwachtingen wekt bij een potentiële koper en dat de informatie hierin meeweegt in de beslissing om al dan niet over te gaan tot aankoop van een appartement.

Strikt genomen zijn de appartementen die Y aan de investeerder heeft verkocht nog steeds koopappartementen. Een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt naar het oordeel van de rechtbank echter mee dat onder koopappartementen moet worden verstaan appartementen die afzonderlijk worden verkocht aan individuele kopers die daar in beginsel zelf gaan wonen. De 65 appartementen die in één koop zijn verkocht aan een investeerder die voornemens is deze appartementen vervolgens te gaan verhuren, maakt dat deze appartementen feitelijk niet meer zijn aan te merken als koopappartementen zoals bedoeld in de koopovereenkomst, maar als huurappartementen.

Er is inderdaad sprake van een tekortkoming

Volgens de rechtbank is Y tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten door X een penthouse te leveren in gebouw Z, terwijl een groot deel van de overige appartementen in gebouw Z inmiddels is verkocht ten behoeve van verhuur. Het penthouse voldoet daardoor niet aan wat X op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De rechtbank is van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Zoals X terecht naar voren heeft gebracht, maakt het verschil of in een gebouw met 65 appartementen alleen (of voor het grootste deel) kopers wonen of dat een groot deel van de bewoners huurder is, onder meer omdat bij verhuur meer sprake is van verloop dan bij verkoop.

Vragen?