Hadiya Kabir, 28 juni 2024

Misleid anderen niet: een juridische kijk

Uit een arrest dat de Hoge Raad heeft gewezen (ECLI:NL:HR:2024:884), blijkt dat ook in het geval dat het afbreken van onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zich toch omstandigheden kunnen voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden.

Feiten en procesverloop

Koper heeft aan verkoper twee percelen verkocht tegen een koopsom van €2,5 miljoen. Verkoper wilde op deze percelen een project ontwikkelen met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Deze percelen konden echter niet direct aan koper worden geleverd, omdat op de percelen een voorkeursrecht van de gemeente rustte.

Partijen zijn in dit kader een verleningsovereenkomst aangegaan, waarin is opgenomen dat de termijn van de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde wordt verlengd tot 1 juli 2019, dat koper een vergoeding van €10.000 per maand zal betalen en dat partijen in overleg zullen treden over mogelijke verdere verlenging tegen dezelfde voorwaarden.

Partijen hebben nadien onderhandeld over een verdere verlenging. Verkoper heeft de voorstellen van koper echter afgewezen en meegedeeld dat zij zich niet langer aan de koopovereenkomst gebonden acht. Daarna heeft zij de percelen aan een derde tegen een hogere verkoopprijs verkocht.

Volgens koper kon verkoper de percelen enkel tegen een hogere verkoopprijs verkopen doordat de gemeente dankzij haar inspanningen een andere bestemming op de percelen had gevestigd. Koper heeft als reactie hierop onder meer schadevergoeding gevorderd. De rechtbank heeft de vordering afgewezen en het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. In cassatie klaagt koper onder andere dat het hof de vordering tot vergoeding van het zogenaamd ‘negatief contractsbelang’ niet toewijsbaar heeft geacht.

De arresten Plas/Valburg en CBB/JPO

Een vergelijkbare zaak deed zich voor in 1982, in het bekende arrest Plas/Valburg (ECLI:NL:PHR:1982:AG4405). In dit arrest werd aangenomen dat de precontractuele fase in drie fasen kan worden opgesplitst, namelijk:

De eerste fase waarin het partijen vrij staat om zich zonder meer terug te trekken uit onderhandelingen.
De tweede fase waarin de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengt dat de afbrekende partij de onderhandelingskosten van de benadeelde partij (het negatief contractsbelang) vergoedt.
De derde fase waarin het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar is. In dit stadium kan worden gevorderd dat de afbrekende partij zijn wederpartij in dezelfde financiële positie brengt als die waarin zij zou zijn geweest wanneer de overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, inclusief vergoeding van de gederfde winst (het positief contractsbelang).

Volgens het latere arrest CBB/JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) geldt als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen dat elke partij vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij onaanvaardbaar zou zijn. Naar aanleiding van dit arrest rijst de vraag of deze strenge maatstaf ook geldt voor de kostenvergoeding in de tweede fase van het arrest Plas/Valburg.

Wat vindt de Hoge Raad?

De Hoge Raad oordeelt in zijn uitspraak die in deze blog centraal staat, dat dit niet zo is. Ook als het afbreken van de onderhandelingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden. Nieuw is dat de Hoge Raad als mogelijke grondslag voor die verplichting noemt dat de partij die de onderhandeling afbreekt, ongerechtvaardigd is verrijkt door werkzaamheden die de wederpartij heeft verricht. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof, omdat het hof deze grondslag ten onrechte niet heeft betrokken bij haar beoordeling, maar zich enkel heeft beperkt tot de onaanvaardbaarheidsmaatstaf.