Goede trouw bij verkrijgende verjaring van een registergoed

Door de Hoge Raad is in een uitspraak van 22 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1825) wederom bevestigd dat artikel 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte. Artikel 3:23 BW schept immers geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging, maar strekt ertoe de eerdere rechthebbende te beschermen tegen de latere bezitter die door raadpleging van de registers de feiten of het recht had kunnen kennen.

Wettelijke context

Deze uitspraak ziet op de goede trouw die vereist is voor de verkrijging van een registergoed door verjaring (artikel 3:99 lid 1 BW). De wet bepaalt in artikel 3:118 lid 1 BW dat een bezitter te goeder trouw is wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Als een bezitter eenmaal te goeder trouw is, dan wordt hij geacht dit te blijven (artikel 3:118 lid 2 BW). Goede trouw ontbreekt als degene die zich op de goede trouw beroept, de betreffende feiten of het bewuste recht kende, maar ook indien hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen (artikel 3:11 BW).

In artikel 3:23 BW wordt deze onderzoeksverplichting voor verkrijgers van registergoederen uitgewerkt. Dat artikel bepaalt specifiek dat goede trouw ontbreekt als het gaat om onbekende feiten die men door raadpleging van de openbare registers ontdekt zou kunnen hebben. Dat betekent dat degene die deze registers niet of onvoldoende heeft onderzocht niet wordt beschermd voor de gevolgen van de aldus onbekend gebleven feiten. Anders gezegd: als een bezitter in de registers had kunnen lezen dat hij niet de eigenaar was, dan is hij niet te goeder trouw. De onbekendheid heeft hij dan aan zichzelf te wijten.

Feiten

In deze zaak ging het om twee buren woonachtig aan het Balkengat, een inham van de rivier het Spaarne. Voordat zij daar eigenaar van waren geworden, vormden deze twee percelen samen één geheel. De oorspronkelijke eigenaren van dat enkele perceel – deels bestaand uit water – hebben dat in 2001 gesplitst en een stuk verkocht aan de rechtsvoorganger van verweerders. Het andere deel bleef door hen bewoond en wel tot de verkoop in 2015 aan eisers.

Verweerders hebben hun perceel in 2016 verkregen. In 1999 – twee jaar vóór de splitsing – hadden de oorspronkelijke eigenaren en eigenaren van enkele andere percelen aan het Balkengat elkaar toestemming gegeven om over ieders deel van het water van en naar het Spaarne te varen en dat vastgelegd in erfdienstbaarheden. Dat laatste gebeurde echter niet in de notariële splitsingsakte uit 2001: daarin is niet ook een erfdienstbaarheid tussen de gesplitste percelen onderling overeengekomen. De oorspronkelijke eigenaren zijn er evenwel van uitgegaan dat ook een erfdienstbaarheid bestond voor hun perceel en wel ten laste van het afgesplitste perceel dat dus vanaf 2001 toebehoorde aan de rechtsvoorganger van verweerders.

Verweerders hebben zich op het standpunt gesteld dat op hun perceel geen erfdienstbaarheid rust ten gunste van het perceel van eisers. Zij hebben daarop tot hun perceel behorende gedeelte van het Balkengat afgesloten middels meerpalen. Eisers hebben zich tegen deze afsluiting verzet en nakoming gevorderd van de in hun ogen bestaande erfdienstbaarheid.

Oordeel

Volgens het gerechtshof kwam eisers geen beroep toe op verkrijging van erfdienstbaarheid door onafgebroken bezit te goeder trouw (artikel 3:99 lid 1 BW). Volgens het gerechtshof was bij enigszins grondige lezing van de splitsingsakte immers duidelijk dat tussen de percelen van eisers en verweerders geen erfdienstbaarheid was opgenomen. Volgens het gerechtshof staat artikel 3:23 BW in een dergelijk geval dan ook in de weg aan bezitsverkrijging.

De Hoge Raad komt op basis van het arrest van 5 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK6588) tot een andere opvatting dan het gerechtshof. Hij oordeelt namelijk dat de onderzoeksplicht van artikel 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin, zonder dat partijen het beseffen, inschrijving van de notariële vestigingsakte achterwege blijft óf een erfdienstbaarheid (abusievelijk) niet in de akte van vestiging wordt opgenomen. Artikel 3:23 BW schept immers geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging.

De Hoge Raad acht een geslaagd beroep op goede trouw mogelijk in het geval daadwerkelijk i) de door de oorspronkelijke eigenaren en de rechtsvoorganger van verweerders beoogde erfdienstbaarheid in 2001 niet is gevestigd door een verzuim van de notaris, ii) de oorspronkelijke eigenaren dit verzuim destijds niet hebben opgemerkt én iii) niet gebleken is dat dit hun kan worden verweten. Dat de oorspronkelijke eigenaren bij latere raadpleging van de registers het verzuim in de akte hadden kunnen opmerken, is daarbij niet van belang. Is een bezitter eenmaal te goeder trouw, dan wordt hij immers geacht dit te blijven (artikel 3:118 lid 2 BW).

Vragen?