Meewerken aan de vestiging van erfdienstbaarheid?

Is een besluit van een vereniging van eigenaren (VvE) tot vestiging van een erfdienstbaarheid rechtsgeldig indien niet alle appartementseigenaren wensen mee te werken aan de akte van vestiging?

Binnen een VvE worden besluiten meestal met een meerderheid van stemmen genomen. Hierdoor is het mogelijk dat een meerderheid van de eigenaren een besluit neemt waar de rest van de eigenaren het niet mee eens is. Dit geldt echter niet voor alle besluiten. In sommige gevallen kan een minderheid van de eigenaren bewerkstelligen dat een bepaald besluit niet kan worden genomen. Een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2023:245) biedt daarvan een treffend voorbeeld.

De casus

Het gaat in deze zaak om een perceel waarop door een projectontwikkelaar een gebouw met bedrijfsunits is ontwikkeld. Dit gebouw is gesplitst en vervolgens is een VvE opgericht. Nadien besluit de projectontwikkelaar om ook op het naastgelegen perceel een gebouw met bedrijfsunits te ontwikkelen. Om de bereikbaarheid van dat gebouw te garanderen, stelt de projectontwikkelaar aan de VvE voor om een recht van erfdienstbaarheid te vestigen. Dat voorstel wordt in de algemene ledenvergadering behandeld en met een meerderheid van stemmen wordt daarmee ingestemd. Een aantal VvE-leden verzet zich echter tegen dit besluit. Deze VvE-leden weigeren hun medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte die nodig is om de erfdienstbaarheid te vestigen. De projectontwikkelaar spant daarom een procedure aan om deze VvE-leden te dwingen hun medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte.

Besluit is nietig

Het uitgangspunt van artikel 5:117 BW is dat goederen die in de splitsing zijn betrokken, niet geheel of voor een deel kunnen worden overgedragen, verdeeld, bezwaard of uitgewonnen. In lid 4 wordt echter een uitzondering gemaakt voor wat betreft het vestigen van een erfdienstbaarheid. Op grond van die bepaling kan een onroerend goed dat in de splitsing is betrokken, door de gezamenlijke appartementseigenaren worden belast met een erfdienstbaarheid.

De wet eist dus duidelijk dat de appartementseigenaren gezamenlijk optrekken bij het vestigen van een erfdienstbaarheid. In de onderhavige zaak was daarvan evident geen sprake, nu een aantal VvE-leden zich tegen het vestigen van de erfdienstbaarheid verzet. De rechtbank oordeelt dan ook dat het meerderheidsbesluit van de VvE nietig is en daarom geen rechtsgevolgen heeft.

Redelijkheid en billijkheid

De projectontwikkelaar stelde zich vervolgens op het standpunt dat de redelijkheid en billijkheid meebracht dat de VvE-leden toch medewerking moesten verlenen aan het passeren van de notariële akte. Ook hierin ging de rechtbank niet mee. De projectontwikkelaar had louter een beroep gedaan op bepalingen die zagen op de interne redelijkheid en billijkheid binnen de VvE. Die bepalingen spelen dan ook geen rol bij de beoordeling van het handelen van de VvE-leden jegens een derde (in dit geval de projectontwikkelaar).

De projectontwikkelaar had echter ook gesteld dat het handelen van de minderheid van de VvE-leden in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, omdat zij met hun handelen de overige VvE-leden een voordeel ontnamen (onder andere omdat het vestigen van de erfdienstbaarheid geld zou opleveren). Ook hier ging de rechtbank niet in mee. Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben en door het vestigen van een recht van erfdienstbaarheid wordt dat recht beperkt. De belangen van de andere VvE-leden leggen dan ook onvoldoende gewicht in de schaal om tot het oordeel te komen dat in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt gehandeld. Mede in dat licht, strandt ook het beroep op misbruik van recht dat door de projectontwikkelaar werd gedaan.

Conclusie

De uitspraak van de rechtbank Noord-Holland illustreert dat het mogelijk is dat een besluit dat is genomen door de meerderheid van de eigenaren, met succes wordt aangevochten door een minderheid van de eigenaren. In bepaalde gevallen eist de wet immers dat de VvE-leden unaniem optreden.

Vragen?