Praktijkgebieden: Vastgoed
In een vereniging van eigenaren (VvE) zijn de verschillende eigenaren van een pand verenigd. Via de VvE beslissen deze eigenaren gezamenlijk over zaken die voor alle eigenaren relevant zijn. Denk bijvoorbeeld aan het onderhoud van het dak of het wijzigen van de splitsingsakte, maar ook aan het uitvoeren van (bouwkundige) wijzigingen of het splitsen van een appartement.
Besluiten van de VvE worden genomen door de vergadering van eigenaars. In de splitsingsakte is meestal geregeld hoeveel stemmen iedere appartementseigenaar kan uitbrengen. Doorgaans geldt dat de grotere woningen/bedrijfsruimten meer stemmen in de VvE hebben dan de kleinere woningen/bedrijfsruimten.
De meeste VvE besluiten worden genomen bij ‘volstrekte meerderheid’ van stemmen (tenminste de helft van de stemmen). In het splitsingsreglement staan vaak ook besluiten die met een grotere, ‘gekwalificeerde meerderheid’ moeten worden genomen. Dit is vaak het geval bij (financieel) meer ingrijpende besluiten zoals groot onderhoud. In dat geval moet de besluitvorming aan bijzondere voorwaarden voldoen. Zo kan er bijvoorbeeld een hoger quorum gelden (zijnde het minimaal aantal stemmen dat aanwezig moet zijn ter vergadering om een geldig besluit te kunnen nemen) of kan zijn voorgeschreven dat een besluit alleen bij een grote meerderheid (bijvoorbeeld van 2/3) kan worden genomen.
Het splitsingsreglement (meestal ook de akte waarmee de VvE in het leven is geroepen) bepaalt de wijze waarop de leden van de VvE voor de vergadering moeten worden opgeroepen en welke termijnen er gehanteerd dienen te worden. De oproeping dient altijd schriftelijk te geschieden (bij oproeping per e-mail is aan dit vereiste voldaan). Bij de uitnodiging dient de agenda van de vergadering te worden meegezonden. Zo weten alle leden weten waarover er in de komende vergadering zal worden besloten en komt (als het goed is) niemand voor verrassingen te staan.
Vanwege de COVID-19 Pandemie heeft de overheid door middel van de ‘Tijdelijke wet COVID-19’ tijdelijke maatregelen ten behoeve van de vergadering en verslaglegging van VvE’s ingevoerd. In dit artikel wordt nader op de geschapen mogelijkheden ingegaan.
Regelmatig gaat de besluitvorming binnen een VvE niet goed. In dit kader is belangrijk dat een VvE(-bestuur) niet vrijelijk haar gang kan gaan. Zo mag een VvE besluit nooit strijdig zijn met de wet en de splitsingsakte (waaruit bijvoorbeeld de bovenstaande vereisten voor oproeping voortvloeien) en het eigen huishoudelijk reglement. Ook mag een VvE besluit niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Is dat wel het geval, dan kan een besluit nietig worden verklaard of worden vernietigd door de kantonrechter.
De maatstaf ‘in strijd met de redelijkheid en billijkheid’ is redelijk ruim. Uit de jurisprudentie blijkt dat veel VvE besluiten hieronder zouden kunnen vallen. Enkele voorbeelden:
De wet bepaalt dat een verzoek tot vernietiging van een VvE besluit doorgaans binnen 1 maand moet worden ingediend bij de kantonrechter. Haast is dus geboden. Voor enkele zwaarder wegende besluiten, zoals een besluit tot wijziging van de splitsingsakte, geldt een termijn van drie maanden. Deze termijnen starten op de dag ná de dag waarop het VvE lid kennis kon nemen van het VvE besluit. Uit de jurisprudentie blijkt dat dit moment nogal discutabel kan zijn.
Eventueel kan aan de kantonrechter ook ‘vervangende machtiging’ worden gevraagd voor een ander besluit. Op deze manier kan het oude besluit niet alleen vernietigd worden, maar kan de kantonrechter ook een nieuw besluit nemen, buiten de vergadering om.
In beginsel wordt het handelen van een VvE bestuurder aan de VvE (als rechtspersoon) toegerekend. In uitzonderingsgevallen kan echter ook een VvE bestuurder persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. (Heel) kort samengevat is dit het geval als er sprake is van ‘onbehoorlijk bestuur’. Hierbij is het niet relevant of een VvE bestuurder een vergoeding voor zijn werkzaamheden ontvangt.
Heeft u als VvE bestuur een verschil van inzicht met een VvE lid of wilt u voorkomen dat er kostbare fouten worden gemaakt voor- of tijdens een vergadering? Of bent u het als VvE-lid niet eens met een besluit dat de VvE heeft genomen?
Wieringa Advocaten heeft tientallen jaren ervaring met het adviseren en procederen over VvE-recht. Wij bekijken graag samen welke mogelijkheden u heeft. Indien mogelijk lossen we de zaak onderling op (binnen de VvE) met behoud van de goede burenrelatie. Lukt dat niet, dan begeleiden wij u graag bij een gang naar de kantonrechter. Neem gerust vrijblijvend contact op: 020-6246811 of mulder@wieringa.nl
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.