Geen schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd bij koop bouwkavel

Als een consument een woning koopt, geldt de wettelijke verplichting dat de koop schriftelijk wordt aangegaan. Ook heeft een consument als koper van een woning een bedenktijd van drie dagen na terhandstelling van (een kopie van) de koopovereenkomst, waarin de consument de koopovereenkomst kan ontbinden (artikel 7:2 lid 1 en 2 BW).

Onlangs lagen (prejudiciële) vragen voor bij de Hoge Raad of dit schriftelijkheidsvereiste en deze bedenktijd ook gelden als een consument een bouwkavel koopt. De Hoge Raad oordeelt van niet in zijn uitspraak van 15 december 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1755). Wel overweegt de Hoge Raad dat dit anders ligt als de verkoper zich bij de overeenkomst heeft verplicht tot het leveren van een woning.

In deze blog gaan wij nader in op de wettelijke bepalingen, de uitspraak van de Hoge Raad en het hiervoor genoemde verschil.

Wettelijke bepalingen

Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd zijn als volgt bepaald in artikel 7:2 lid 1 en 2 BW:

“1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. (…)”

De formulering in het tweede lid maakt dat het schriftelijkheidsvereiste op een ondertekende overeenkomst ziet, en niet slechts schriftelijke correspondentie waaruit overeenstemming kan volgen.

Casus

In augustus 2021 had de verkoper in deze zaak een perceel te koop aangeboden op Funda. In de advertentie stond dat het om een bouwkavel ging voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis met bijgebouwen. Het betreffende perceel was ook krachtens publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd voor de bouw van een woning. Een paar dagen later werd het perceel door de koper bezichtigd. Diezelfde dag nog bracht de koper per e-mail een bod van € 550.000,00 uit. De verkoper had dit bod aanvaard, waarna de verkoopmakelaar een conceptkoopovereenkomst aan de koper toestuurde. Vervolgens deelde de koper aan de verkoopmakelaar mee dat hij afzag van de koop van het perceel. Uiteindelijk werd het perceel in maart 2022 aan een derde verkocht voor een koopsom van € 465.000,00.

De verkoper is vervolgens een procedure gestart bij de rechtbank Overijssel. Daarbij vorderde hij veroordeling van de koper tot betaling van, onder meer, € 85.000,00 – het verschil met de uiteindelijke koopsom. Volgens de verkoper was tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen en was artikel 7:2 lid 1 BW daarop niet van toepassing omdat er geen woning op het perceel stond. De koper zou toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst, met een schade van € 85.000,00 tot gevolg.

De rechtbank heeft daarop bij tussenvonnis de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (op grond van artikel 392 Rv): “Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?”

Oordeel Hoge Raad

In zijn uitspraak, overweegt de Hoge Raad dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” als bedoeld in artikel 7:1 BW, beslissend is of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Als de verkoper zich daartoe heeft verplicht zijn het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd van toepassing.

Heeft de verkoper zich tegenover de koper alleen verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan zijn het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd niet van toepassing. De Hoge Raad verduidelijkt dat dit ook geldt (i) als dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, (ii) als het perceel als bouwkavel is verkocht, of (iii) als de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.

De uitspraak maakt, kortom, duidelijk dat waakzaamheid geboden is bij het doen van een (onvoorwaardelijk) bod op een bouwkavel. Bij aanvaarding daarvan kan reeds een bindende overeenkomst tot stand komen (artikel 6:217 BW).

Vragen?