Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Schaarse rechten

Is verhuur via Air-BnB een dienst in de zin van de Dienstenrichtlijn?

De (prejudiciële) vragen zijn beantwoord.

In februari 2019 schreef ik een blog over prejudiciële vragen die een Franse rechter heeft gesteld over de toepasselijkheid van de Dienstenrichtlijn ten aanzien van het op onregelmatige basis, kortstondig en ook niet-beroepsmatig verhuren van een woning aan incidentele klanten (Air-BnB-achtige verhuur). In zijn arrest van 22 september 2020 heeft het Hof van Justitie van de EU hierover dan eindelijk duidelijkheid verschaft.

A-G Bobek: Dienstenrichtlijn van toepassing op kortstondige verhuur van woonruimte

In zijn conclusie van 2 april 2020 overwoog advocaat-generaal Bobek al dat de Dienstenrichtlijn van toepassing is op de kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte in de deeleconomie. De doelstelling van de bestrijding van het tekort aan woningen voor langdurig verblijf kan een dwingende reden van algemeen belang vormen die een nationale maatregel kan rechtvaardigen op grond waarvan een vergunning moet worden verkregen. Dit mag echter niet neerkomen op een de facto onteigening of een verborgen waardevermindering.

Dergelijke nationale en gemeentelijke bepalingen zijn volgens de Dienstenrichtlijn toegestaan, mits zij voldoen aan de voorwaarden van evenredigheid en non-discriminatie. De verwijzende rechter dient dat na te gaan. A-G Bobek meent dat de invoering van een vergunningstelsel een evenredige maatregel vormt, juist ook als de vergunningvoorwaarden zijn afgestemd op lokale omstandigheden. Wel heeft A-G Bobek twijfels geuit bij aanvullende eisen in de vorm van compensatie in de vorm van de gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte (zoals in het Franse stelsel het geval was).

Hof van Justitie EU volgt A-G: Dienstenrichtlijn van toepassing op kortstondige verhuur van woonruimte

In het arrest van 22 september overweegt het Hof in de eerste plaats de Dienstenrichtlijn van toepassing is op een regeling die betrekking heeft op de herhaalde, kortstondige, zowel beroepsmatige als niet-beroepsmatige verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen. Dergelijke activiteiten zijn “diensten” die niet op enige wijze van de werkingssfeer van de Dienstenrichtlijn zijn uitgesloten. Daarvoor acht het Hof – in overeenstemming met eerdere rechtspraak – dat de regeling enkel ziet op personen die een bepaald soort verhuur aanbieden.

Het Hof vervolgt dat een regeling die de uitoefening van bepaalde activiteiten van verhuur van woonruimte aan een voorafgaande vergunning onderwerpt een “vergunningstelsel” is doordat het stappen vanwege de dienstverrichter impliceert en een formeel besluit waarbij de bevoegde instanties de activiteit van de dienstverrichter toestaan.

Vergunningenstelsels als deze moeten volgens de Dienstenrichtlijn aan allerlei vereisten voldoen. Het stelsel als zodanig mag geen discriminerende werking hebben, moet gerechtvaardigd zijn om een dwingende reden van algemeen belang en het nagestreefde doel kan niet door een minder beperkende maatregel worden bereikt. Voor de criteria die gelden voor de afgifte van de bij het stelsel ingevoerde vergunningen moeten onder andere gerechtvaardigd zijn om een dwingende reden van algemeen belang, daarmee evenredig zijn, vooraf openbaar bekend gemaakt en duidelijk en ondubbelzinnig zijn.

Het Hof volgt A-G Bobek in de veronderstelling da het bestrijden van een tekort aan woningen voor langdurige verhuur om antwoord te bieden op de verslechtering van de voorwaarden voor toegang tot huisvesting en op de toename van de krapte op de vastgoedmarkt, een dwingende reden van algemeen belang is. Het Hof stelt ook vast dat de betrokken nationale regeling evenredig is aan het nagestreefde doel, aangezien zij materieel beperkt is tot een specifieke verhuuractiviteit, zich niet uitstrekt tot woningen die de hoofdverblijfplaats van de verhuurder vormen en een vergunningstelsel met een beperkte geografische reikwijdte invoert. Bovendien kan het nagestreefde doel niet met een minder beperkende maatregel worden bereikt, met name omdat een controle achteraf, zoals bijvoorbeeld bij een meldingssysteem met sancties, niet de mogelijkheid zou bieden de aanhoudende snelle ontwikkeling die een tekort aan woningen voor langdurige verhuur veroorzaakt, onmiddellijk en doeltreffend af te remmen.

Naar aanleiding van een analyse van het Franse stelsel, komt het Hof tot de conclusie dat de vergunningcriteria uit dit stelsel voldoen aan de daaraan gestelde eisen. Interessant daarbij is op te merken dat het Hof weinig bezwaar lijkt te hebben tegen het afhankelijk stellen van de afgifte van een vergunning van een compensatieverplichting in de vorm van een gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte. Het Hof meent dat dit in beginsel een geschikt instrument is om te voorkomen dat de woningnood nog groter wordt en om sociale diversiteit te bewerkstellingen. De nationale rechter moet wel nagaan of deze mogelijkheid daadwerkelijk een oplossing biedt voor een op het grondgebied van deze gemeenten vastgesteld tekort aan woningen voor langdurige verhuur. Ook dient de nationale rechter zich ervan te vergewissen dat die mogelijkheid is afgestemd op de situatie van de lokale huurmarkt en verzoenbaar is met het uitoefenen van de betrokken verhuuractiviteit. Daarbij dient hij rekening te houden met de vaststelling dat deze activiteit in de regel veel winstgevender is dan die van de verhuur van residentiële woonruimte, en met de voorschriften die bepalen hoe de compensatieverplichting in de praktijk in de betrokken gemeente kan worden nagekomen. Daarbij moet hij zich ervan vergewissen dat deze verplichting kan worden nagekomen via meerdere compensatiemechanismen waarvoor redelijke, transparante en toegankelijke marktvoorwaarden gelden. Omdat nationale rechter dit alles natuurlijk niet zelf kan uitzoeken, zal dat toch wel een verzwaarde motiveringsplicht op de betreffende gemeente leggen.

En hoe zit het als de vergunning schaars gemaakt is?

In het verlengde van een compensatieverplichting ligt de beleidsmatige maximering van het aantal af te geven vergunningen. Aan beleidsmatig schaars gemaakte vergunningen stelt de Dienstenrichtlijn nog extra eisen die zijn terug te vinden in artikel 11 en artikel 15. Het Hof heeft al geoordeeld dat een compensatieverplichting onder omstandigheden acceptabel is. De vraag rijst dan hoe dat oordeel zich verhoudt tot vergunningstelsel waarmee schaarste wordt gecreëerd. Daarmee wordt de markt immers tijdelijk op slot gezet, hetgeen een belemmering oplevert van het vrije verkeer van diensten. Een dergelijk minder ingrijpend middel verdient in het kader van de evenredigheid dan toch de voorkeur.

Met andere woorden: gemeenten die een maximering van het aantal te verlenen vergunningen beogen, zullen moeten motiveren dat de daarmee nagestreefde doelen niet kunnen wordt bereikt met een minder ingrijpend instrument zoals een compensatieverplichting. Een ontwikkelaar kan daar immers in ieder geval nog enig perspectief aan ontlenen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs over schaarse rechten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten