Praktijkgebieden: Schaarse rechten
In februari 2019 schreef ik een blog over prejudiciële vragen die een Franse rechter heeft gesteld over de toepasselijkheid van de Dienstenrichtlijn ten aanzien van het op onregelmatige basis, kortstondig en ook niet-beroepsmatig verhuren van een woning aan incidentele klanten (Air-BnB-achtige verhuur). In zijn arrest van 22 september 2020 heeft het Hof van Justitie van de EU hierover dan eindelijk duidelijkheid verschaft.
In zijn conclusie van 2 april 2020 overwoog advocaat-generaal Bobek al dat de Dienstenrichtlijn van toepassing is op de kortstondige verhuur van gemeubileerde woonruimte in de deeleconomie. De doelstelling van de bestrijding van het tekort aan woningen voor langdurig verblijf kan een dwingende reden van algemeen belang vormen die een nationale maatregel kan rechtvaardigen op grond waarvan een vergunning moet worden verkregen. Dit mag echter niet neerkomen op een de facto onteigening of een verborgen waardevermindering.
Dergelijke nationale en gemeentelijke bepalingen zijn volgens de Dienstenrichtlijn toegestaan, mits zij voldoen aan de voorwaarden van evenredigheid en non-discriminatie. De verwijzende rechter dient dat na te gaan. A-G Bobek meent dat de invoering van een vergunningstelsel een evenredige maatregel vormt, juist ook als de vergunningvoorwaarden zijn afgestemd op lokale omstandigheden. Wel heeft A-G Bobek twijfels geuit bij aanvullende eisen in de vorm van compensatie in de vorm van de gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte (zoals in het Franse stelsel het geval was).
In het arrest van 22 september overweegt het Hof in de eerste plaats de Dienstenrichtlijn van toepassing is op een regeling die betrekking heeft op de herhaalde, kortstondige, zowel beroepsmatige als niet-beroepsmatige verhuur tegen vergoeding van gemeubileerde woonruimte aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen. Dergelijke activiteiten zijn “diensten” die niet op enige wijze van de werkingssfeer van de Dienstenrichtlijn zijn uitgesloten. Daarvoor acht het Hof – in overeenstemming met eerdere rechtspraak – dat de regeling enkel ziet op personen die een bepaald soort verhuur aanbieden.
Het Hof vervolgt dat een regeling die de uitoefening van bepaalde activiteiten van verhuur van woonruimte aan een voorafgaande vergunning onderwerpt een “vergunningstelsel” is doordat het stappen vanwege de dienstverrichter impliceert en een formeel besluit waarbij de bevoegde instanties de activiteit van de dienstverrichter toestaan.
Vergunningenstelsels als deze moeten volgens de Dienstenrichtlijn aan allerlei vereisten voldoen. Het stelsel als zodanig mag geen discriminerende werking hebben, moet gerechtvaardigd zijn om een dwingende reden van algemeen belang en het nagestreefde doel kan niet door een minder beperkende maatregel worden bereikt. Voor de criteria die gelden voor de afgifte van de bij het stelsel ingevoerde vergunningen moeten onder andere gerechtvaardigd zijn om een dwingende reden van algemeen belang, daarmee evenredig zijn, vooraf openbaar bekend gemaakt en duidelijk en ondubbelzinnig zijn.
Het Hof volgt A-G Bobek in de veronderstelling da het bestrijden van een tekort aan woningen voor langdurige verhuur om antwoord te bieden op de verslechtering van de voorwaarden voor toegang tot huisvesting en op de toename van de krapte op de vastgoedmarkt, een dwingende reden van algemeen belang is. Het Hof stelt ook vast dat de betrokken nationale regeling evenredig is aan het nagestreefde doel, aangezien zij materieel beperkt is tot een specifieke verhuuractiviteit, zich niet uitstrekt tot woningen die de hoofdverblijfplaats van de verhuurder vormen en een vergunningstelsel met een beperkte geografische reikwijdte invoert. Bovendien kan het nagestreefde doel niet met een minder beperkende maatregel worden bereikt, met name omdat een controle achteraf, zoals bijvoorbeeld bij een meldingssysteem met sancties, niet de mogelijkheid zou bieden de aanhoudende snelle ontwikkeling die een tekort aan woningen voor langdurige verhuur veroorzaakt, onmiddellijk en doeltreffend af te remmen.
Naar aanleiding van een analyse van het Franse stelsel, komt het Hof tot de conclusie dat de vergunningcriteria uit dit stelsel voldoen aan de daaraan gestelde eisen. Interessant daarbij is op te merken dat het Hof weinig bezwaar lijkt te hebben tegen het afhankelijk stellen van de afgifte van een vergunning van een compensatieverplichting in de vorm van een gelijktijdige verbouwing van onroerend goed zonder woonbestemming tot woonruimte. Het Hof meent dat dit in beginsel een geschikt instrument is om te voorkomen dat de woningnood nog groter wordt en om sociale diversiteit te bewerkstellingen. De nationale rechter moet wel nagaan of deze mogelijkheid daadwerkelijk een oplossing biedt voor een op het grondgebied van deze gemeenten vastgesteld tekort aan woningen voor langdurige verhuur. Ook dient de nationale rechter zich ervan te vergewissen dat die mogelijkheid is afgestemd op de situatie van de lokale huurmarkt en verzoenbaar is met het uitoefenen van de betrokken verhuuractiviteit. Daarbij dient hij rekening te houden met de vaststelling dat deze activiteit in de regel veel winstgevender is dan die van de verhuur van residentiële woonruimte, en met de voorschriften die bepalen hoe de compensatieverplichting in de praktijk in de betrokken gemeente kan worden nagekomen. Daarbij moet hij zich ervan vergewissen dat deze verplichting kan worden nagekomen via meerdere compensatiemechanismen waarvoor redelijke, transparante en toegankelijke marktvoorwaarden gelden. Omdat nationale rechter dit alles natuurlijk niet zelf kan uitzoeken, zal dat toch wel een verzwaarde motiveringsplicht op de betreffende gemeente leggen.
In het verlengde van een compensatieverplichting ligt de beleidsmatige maximering van het aantal af te geven vergunningen. Aan beleidsmatig schaars gemaakte vergunningen stelt de Dienstenrichtlijn nog extra eisen die zijn terug te vinden in artikel 11 en artikel 15. Het Hof heeft al geoordeeld dat een compensatieverplichting onder omstandigheden acceptabel is. De vraag rijst dan hoe dat oordeel zich verhoudt tot vergunningstelsel waarmee schaarste wordt gecreëerd. Daarmee wordt de markt immers tijdelijk op slot gezet, hetgeen een belemmering oplevert van het vrije verkeer van diensten. Een dergelijk minder ingrijpend middel verdient in het kader van de evenredigheid dan toch de voorkeur.
Met andere woorden: gemeenten die een maximering van het aantal te verlenen vergunningen beogen, zullen moeten motiveren dat de daarmee nagestreefde doelen niet kunnen wordt bereikt met een minder ingrijpend instrument zoals een compensatieverplichting. Een ontwikkelaar kan daar immers in ieder geval nog enig perspectief aan ontlenen.
Lees ook: advocaten gespecialiseerd in vastgoedrecht
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.