Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Real Estate

Woningdelen onder de Huisvestingsverordening 2020

Per 1 januari 2020 treedt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: Huisvestingsverordening 2020 of verordening) in werking. Deze verordening treedt in de plaats van de Huisvestingsverordening 2016. De verordening vindt zijn grondslag in de Huisvestingswet: deze biedt gemeenten instrumenten om te sturen op de verdeling van schaarse huurwoningen en op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Wij schreven al eerder over deze verordening, waarvan het concept tot en met 13 juli 2019 ter inzage heeft gelegen. Hierbij beschreven wij een aantal belangrijke wijzigingen die deze verordening met zich mee zou brengen, namelijk nieuw beleid op het gebied van toeristische verhuur (waaronder B&B), voorrang op middenhuur en sociale huur, voorrang voor gezinnen en personeel in de zorg en het onderwijs.

Een andere belangrijke wijziging behelst de regels voor woningdelers. Bij bewoning door drie of meer volwassenen is er sprake van woningdelen. Een veel voorkomende vorm van woningdelen is kamerverhuur. Onder de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (de huidige Huisvestingsverordening) is voor kamerverhuur een zogenoemde omzettingsvergunning verplicht waaraan een aantal voorwaarden zijn verbonden. Deze omzettingsvergunning is ook verplicht onder de Huisvestingsverordening 2020, waarbij nog strengere voorwaarden gelden.

Deze voorwaarden zijn met name te vinden in artikel 3.3.13 van de Huisvestingsverordening 2020. Kort gezegd komen deze neer op het volgende. Allereerst moet er in de woning een gemeenschappelijke verblijfsruimte zijn van ten minste 11 vierkante meter met een minimale breedte van 3 meter. Ook moet de woning voldoen aan de (ten opzichte van de Huisvestingsverordening 2016 versoepelde) eisen voor geluidsisolatie. Voor omzetting ten behoeve van drie volwassenen gelden er geen geluidseisen meer. Bovendien mag er per kamer maar één volwassene wonen en dient iedere huurder een eigen huurcontract te hebben.

Ook is er in de Huisvestingsverordening 2020 sprake van een zogenoemde quotum aan aantal woonruimten voor woningdelers. Onder de Huisvestingsverordening 2016 is het mogelijk om een omzettingsvergunning aan te vragen voor acht tot tien (onzelfstandige) woonruimten, maar met de nieuwe regelgeving wordt dit aantal in beginsel begrensd tot een maximum van zes (onzelfstandige) woonruimten. Alleen wanneer de aanvrager voldoende kan motiveren dat er sprake is van een uitzonderingssituatie, waarin omzetting naar meer dan zes woonruimten geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid, dan kan er alsnog een vergunning worden verleend.

Tot slot heeft de gemeente de mogelijkheid onder de nieuwe verordening om een quotum vast te stellen voor het verlenen van omzettingsvergunningen. Volgens de gemeente heeft een overmaat aan kamerverhuur nadelige gevolgen voor de leefbaarheid en de woningvoorraad in Amsterdam. De gemeente wil er daarom voor zorgen dat er een goede balans komt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten in Amsterdam. Om dit te realiseren gaat de gemeente werken met quota die het aantal af te geven omzettingsvergunningen beperkt. Zo wordt niet alleen per wijk, maar ook per gebouw een maximum ingevoerd voor het aantal te verlenen vergunningen.

Onder de nieuwe regelgeving geldt bijvoorbeeld dat in een wijk maximaal 5 procent van de woningen groter dan 60 vierkante meter mag worden opgedeeld in kamer voor verhuur aan groepen. En in een pand mag maximaal 25% bestaan uit omgezette woonruimte (zie artikel 3.3.11 Huisvestingsverordening 2020). Wanneer het aantal aanvragen in een wijk hoger is dan het quotum, worden de vergunningen verdeeld door middel van loting.

Deze verordening is op 19 december 2019 door de gemeenteraad vastgesteld en deze zal zodoende op 1 januari 2020 in werking treden. Hierbij is echter per amendement besloten dat de voorwaarden over de quotum per wijk/pand (artikel 3.3.11) en de voorwaarde van het maximum zes onzelfstandige woonruimten per woning en van het individuele huurcontract (artikel 3.3.13) pas per 1 april 2020 in werking treden. Tot die datum hoeft dus bij vergunningaanvragen niet aan deze voorwaarden te worden voldaan. Dit geeft iets meer ademruimte voor verhuurders van woningen met woningdelers.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs van Anna Tsheichvili

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten