Praktijkgebieden: Vastgoed
Per 1 januari 2020 treedt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: Huisvestingsverordening 2020 of verordening) in werking. Deze verordening treedt in de plaats van de Huisvestingsverordening 2016. De verordening vindt zijn grondslag in de Huisvestingswet: deze biedt gemeenten instrumenten om te sturen op de verdeling van schaarse huurwoningen en op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Wij schreven al eerder over deze verordening, waarvan het concept tot en met 13 juli 2019 ter inzage heeft gelegen. Hierbij beschreven wij een aantal belangrijke wijzigingen die deze verordening met zich mee zou brengen, namelijk nieuw beleid op het gebied van toeristische verhuur (waaronder B&B), voorrang op middenhuur en sociale huur, voorrang voor gezinnen en personeel in de zorg en het onderwijs.
Een andere belangrijke wijziging behelst de regels voor woningdelers. Bij bewoning door drie of meer volwassenen is er sprake van woningdelen. Een veel voorkomende vorm van woningdelen is kamerverhuur. Onder de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (de huidige Huisvestingsverordening) is voor kamerverhuur een zogenoemde omzettingsvergunning verplicht waaraan een aantal voorwaarden zijn verbonden. Deze omzettingsvergunning is ook verplicht onder de Huisvestingsverordening 2020, waarbij nog strengere voorwaarden gelden.
Deze voorwaarden zijn met name te vinden in artikel 3.3.13 van de Huisvestingsverordening 2020. Kort gezegd komen deze neer op het volgende. Allereerst moet er in de woning een gemeenschappelijke verblijfsruimte zijn van ten minste 11 vierkante meter met een minimale breedte van 3 meter. Ook moet de woning voldoen aan de (ten opzichte van de Huisvestingsverordening 2016 versoepelde) eisen voor geluidsisolatie. Voor omzetting ten behoeve van drie volwassenen gelden er geen geluidseisen meer. Bovendien mag er per kamer maar één volwassene wonen en dient iedere huurder een eigen huurcontract te hebben.
Ook is er in de Huisvestingsverordening 2020 sprake van een zogenoemde quotum aan aantal woonruimten voor woningdelers. Onder de Huisvestingsverordening 2016 is het mogelijk om een omzettingsvergunning aan te vragen voor acht tot tien (onzelfstandige) woonruimten, maar met de nieuwe regelgeving wordt dit aantal in beginsel begrensd tot een maximum van zes (onzelfstandige) woonruimten. Alleen wanneer de aanvrager voldoende kan motiveren dat er sprake is van een uitzonderingssituatie, waarin omzetting naar meer dan zes woonruimten geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid, dan kan er alsnog een vergunning worden verleend.
Tot slot heeft de gemeente de mogelijkheid onder de nieuwe verordening om een quotum vast te stellen voor het verlenen van omzettingsvergunningen. Volgens de gemeente heeft een overmaat aan kamerverhuur nadelige gevolgen voor de leefbaarheid en de woningvoorraad in Amsterdam. De gemeente wil er daarom voor zorgen dat er een goede balans komt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten in Amsterdam. Om dit te realiseren gaat de gemeente werken met quota die het aantal af te geven omzettingsvergunningen beperkt. Zo wordt niet alleen per wijk, maar ook per gebouw een maximum ingevoerd voor het aantal te verlenen vergunningen.
Onder de nieuwe regelgeving geldt bijvoorbeeld dat in een wijk maximaal 5 procent van de woningen groter dan 60 vierkante meter mag worden opgedeeld in kamer voor verhuur aan groepen. En in een pand mag maximaal 25% bestaan uit omgezette woonruimte (zie artikel 3.3.11 Huisvestingsverordening 2020). Wanneer het aantal aanvragen in een wijk hoger is dan het quotum, worden de vergunningen verdeeld door middel van loting.
Deze verordening is op 19 december 2019 door de gemeenteraad vastgesteld en deze zal zodoende op 1 januari 2020 in werking treden. Hierbij is echter per amendement besloten dat de voorwaarden over de quotum per wijk/pand (artikel 3.3.11) en de voorwaarde van het maximum zes onzelfstandige woonruimten per woning en van het individuele huurcontract (artikel 3.3.13) pas per 1 april 2020 in werking treden. Tot die datum hoeft dus bij vergunningaanvragen niet aan deze voorwaarden te worden voldaan. Dit geeft iets meer ademruimte voor verhuurders van woningen met woningdelers.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.