Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Restructuring and Insolvency

De failliete verhuurder

In de Serie huurrecht en faillissement

De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie huurrecht en faillissement. In deze blog behandelen wij het faillissement van de verhuurder en de relatie tussen de huurder en (de curator van) de failliete verhuurder.

De verhuurder gaat failliet

De situatie dat de verhuurder failleert, verschilt in belangrijke mate met die dat de huurder failliet gaat. De situatie dat de huurder failliet gaat en welke rechten de verhuurder en curator over en weer hebben, beschrijven wij uitgebreid in onze blog van 15 oktober 2018.

Tussentijdse beëindiging

Anders dan in het geval dat de huurder failliet is, geldt er geen speciale wettelijke opzegmogelijkheid (artikel 39 Fw). De huurder en de curator van de failliete verhuurder zijn aangewezen op de hoofdregel van artikel 37 Fw en het reguliere huurrecht. In de memorie van toelichting op artikel 37 Fw is overwogen dat de faillietverklaring op bestaande wederkerige overeenkomsten geen invloed heeft. Er geldt dus niet een verkorte opzegtermijn.

Op grond van artikel 37 Fw kan de huurder aan de curator een termijn stellen waarbinnen de curator moet verklaren of hij de overeenkomst gestand zal doen. Doet de curator de huurovereenkomst niet gestand, dan verliest de curator zijnerzijds het recht om nakoming van de huurovereenkomst te vorderen en kan de huurder de huurovereenkomst (geheel of gedeeltelijk) ontbinden. Als er sprake is van een ongunstig huurcontract, kan dit een mooie meevaller zijn voor de huurder. Als de curator de huurovereenkomst wel gestand doet, moet hij zekerheid voor nakoming stellen.

Of de huurder er verstandig aan doet om een beroep op artikel 37 Fw te doen en de huurovereenkomst te ontbinden, hangt af van de omstandigheden van het geval. Enerzijds is het vervelend om te worden geconfronteerd met een verhuurder die niet aan zijn (bijvoorbeeld onderhouds)verplichtingen zal voldoen en is het een mooie manier om onder een ongunstig huurcontract uit te komen. Anderzijds kan de huurder er belang bij hebben dit niet te doen. Als de verhuurder eigenaar is van het pand, zal de curator het pand immers (waarschijnlijk) trachten te verkopen en dan is het adagium “koop breekt geen huur”, zoals dat volgt uit artikel 7:226 BW, relevant. Dat artikel beschermt niet alleen de huurder in het geval de verhuurder de verhuurde zaak overdraagt, maar ook in het geval de overdracht wordt bewerkstelligd door een schuldeiser. Ik acht het aannemelijk dat deze regel ook geldt in geval de curator (ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers van de verhuurder) het gehuurde overdraagt. De Hoge Raad heeft zich hierover nog niet expliciet uitgelaten. In zijn Berzona-arrest van 11 juli 2014 oordeelde de Hoge Raad dat de curator niet de bevoegdheid heeft om een huurder (actief) het huurgenot te onthouden. Over het Berzona-arrest hebben wij kort na het uitspreken daarvan geblogd.

In de huurovereenkomst kan worden opgenomen dat de wederpartij van de failliet de mogelijkheid heeft de huur tussentijds te beëindigen. Daarnaast blijven de reguliere beëindigingsgronden bestaan. In beginsel moeten bij de opzegging in faillissement dezelfde formele vereisten in acht genomen worden, als bij opzegging buiten faillissement. Veelal zal de huur moeten worden opgezegd bij deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:271 lid 3 BW, artikel 7:293 lid 1 BW). Opzegging door de huurder zal aan de curator van de verhuurder moeten zijn gericht.

Faillissement van de onderverhuurder

Het komt vaak voor dat de huurder het pand geheel of gedeeltelijk onderverhuurt aan onderhuurders. In geval van faillissement van de onderverhuurder heeft de onderhuurder vaak een zwakke positie. De hoofdverhuurder kan in geval van faillissement van de onderverhuurder de hoofdhuurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw opzeggen en dan dient de (failliete) onderverhuurder (de hoofdhuurder) het pand te ontruimen (zie ook onze blog van 15 oktober 2018 over het faillissement van de huurder). Door de opzegging door de hoofdverhuurder is de onderhuurovereenkomst echter niet beëindigd. De curator van de failliete onderverhuurder kan de onderhuurovereenkomst niet op grond van artikel 39 Fw opzeggen. Wel zal de curator van de onderverhuurder de onderhuurovereenkomst kunnen ontbinden op grond van artikel 7:210 lid 1 jo 6:267 BW. Ook indien de onderhuurovereenkomst niet wordt ontbonden, wordt de situatie van de onderhuurder niet beter. De hoofdverhuurder kan het pand immers terugvorderen en laten ontruimen. Dat is alleen anders als er sprake is van onderhuur van een zelfstandige woning (vgl. artikel 7:269 BW).

Geen verrekening huurpenningen

Als de huurder niet alleen huurder, maar ook schuldeiser (bijvoorbeeld omdat de huurder geld heeft geleend aan de verhuurder) van de verhuurder is, rijst de vraag of de huurder de verschuldigde huurpenningen op grond van artikel 53 Fw mag verrekenen met de schuld van de failliete verhuurder aan haar. De Hoge Raad heeft over die situatie in het Tiethoff q.q./NMB-arrest van 22 december 1989 geoordeeld dat artikel 53 Fw geen betrekking heeft op een na de faillietverklaring ontstane schuld die voortvloeit uit een daarvoor met de gefailleerde gesloten, na de faillietverklaring doorlopende overeenkomst, krachtens welke die schuld de tegenprestatie vormt van een ten laste van de boedel te verrichten prestatie (i.c. ging het om een huurschuld). Dit is met name het geval wanneer de curator gehouden is die prestatie te blijven verrichten en compensatie wordt verlangd met een vordering die met deze overeenkomst geen verband houdt. In het hiervoor omschreven geval kan de huurder de huurpenningen (in beginsel) dus niet verrekenen.

Zekerheden

De door de huurder betaalde waarborgsom valt in het faillissement. De huurder heeft een concurrente faillissementsvordering tot terugbetaling daarvan. In de praktijk komt dat er vaak op neer dat de huurder met (nagenoeg) lege handen achter blijft. Een bankgarantie valt echter niet in het faillissement. De curator van de failliete verhuurder kan die bankgarantie slechts trekken als aan de voorwaarden van die bankgarantie zijn voldaan. Hetzelfde geldt voor persoonlijke (borg en hoofdelijkheid) en zakelijke zekerheden (pand en hypotheek) die ten gunste van de verhuurder zijn verstrekt.

Tot slot

Als u huurder bent en uw verhuurder failliet gaat, heeft dat grote gevolgen voor u. Enkele belangrijke aspecten zijn hierboven toegelicht. Het is zaak om u als huurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw verhuurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs van Joost van der Grinten

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten