Nathan Bol, 29 januari 2024

Belang leidinggevende positie voor kwalificatie als exploitant

In veel huurovereenkomsten van bedrijfsruimte is (in de algemene bepalingen) een verbod opgenomen tot het in gebruik geven of onderverhuren van het gehuurde. Desalniettemin ontstaat er regelmatig discussie tussen verhuurders en huurder de vraag of sprake is van overtreding van dat verbod, hetgeen in de praktijk vaak leidt tot gerechtelijke procedures.

Het Hof Amsterdam heeft zich onlangs moeten buigen over een dergelijke kwestie. In het oordeel van het Hof Amsterdam van 21 november 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:3353) heeft het hof zich gebogen over de vraag of de huurder een zodanig wezenlijke rol in de onderneming vervulde om als exploitant te kunnen worden aangemerkt.

In deze blog bespreken wij aan de hand van de ROZ-bepalingen het oordeel van het hof in de onderhavige zaak.

ROZ-bepalingen

In onderhavige zaak waren (nagenoeg) dezelfde algemene bepalingen als de Algemene Bepalingen ROZ winkelruimte 2012 van toepassing. Voor wat betreft het gebruik en onderhuur is in de betreffende algemene bepalingen bepaald:

“Gebruik

5.1 Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)

Onderhuur

6.1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.

6.2 Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen.”

Casus

In deze zaak exploiteerde de huurder eerst een burgerrestaurant en daarna een broodjeszaak in het gehuurde. Na enige tijd hebben de huurder en de verhuurder een allonge gesloten, waarin is bepaald dat het de huurder werd toegestaan het gehuurde onder te verhuren aan een franchisenemer.

Vervolgens hebben er in de zomer van 2021 gesprekken plaatsgevonden tussen huurder en verhuurder om tot een indeplaatsstellingsovereenkomst te komen. Deze gesprekken hebben uiteindelijk tot niets geleid. Ruim een halfjaar na deze gesprekken zijn er wederom gesprekken tussen huurder en verhuurder gevoerd om tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot een indeplaatsstelling te komen. Ook die gesprekken hebben uiteindelijk tot niets geleid.

Niet veel later is verhuurder erachter gekomen dat een vof met twee vennoten, waarvan huurder geen deel uitmaakte, en een B.V. op het adres van het gehuurde waren ingeschreven. De vof exploiteerde in het gehuurde een sushirestaurant. Voor verhuurder was dit kennelijk de aanleiding een kort geding te starten en de ontruiming van het gehuurde te vorderen

In het kort geding wijst de kantonrechter de vordering tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de contractuele boetes ad € 10.743,30 toe. In haar oordeel overweegt de kantonrechter hoofdzakelijk dat geen toestemming is gegeven door verhuurder en dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat huurder als exploitant kan worden aangemerkt van de onderneming (het sushirestaurant).

Verhuurder gaat tegen dit oordeel van de kantonrechter in beroep en stelt – onder meer – dat het wel voldoende aannemelijk is dat hij de onderneming in het gehuurde exploiteerde. Om zijn rol in de onderneming te benadrukken wees huurder op de volgende omstandigheden:

• Huurder deed marketingtaken en hield social media bij;
• Huurder deed de inkoop;
• Tussen de B.V. en huurder vonden geldstromen plaats;
• Huurder was regelmatig aanwezig in het gehuurde en had via WhatsApp contact met de vennoten over de bedrijfsvoering;
• Huurder deelde mee in de winst.

Verder stelt huurder dat verhuurder geen zeggenschap heeft over het type voedsel dat wordt verkocht in het gehuurde, huurder uit de eerdere mededeling van verhuurder mocht opmaken dat de exploitatie van een sushirestaurant gewenst is en de vof ook geen tegenprestatie deed aan huurder, zodat geen sprake is van strijd met artikel 6.1 van de algemene bepalingen. Tevens deed huurder een beroep op de overeengekomen allonge.

Oordeel Hof Amsterdam

Het hof gaat niet mee in de redenering van de huurder en oordeelt dat in het midden kan blijven of de door huurder aangevoerde omstandigheden voldoende aannemelijk zijn, omdat zelfs als dat het geval is, dat niet meebrengt dat de huurder als exploitant van de onderneming kon worden beschouwd. Het uitvoeren van enige taken en het ontvangen van een (winstafhankelijke) onderneming is daarvoor namelijk onvoldoende.

Om als exploitant aangemerkt te kunnen worden, moet – zo oordeelt het hof – voldoende aannemelijk zijn dat de huurder een leidinggevende positie had in de onderneming. Volgens het hof is dit niet door huurder gesteld of gebleken. Het hof oordeelt dat uit de door huurder overlegde samenwerkingsovereenkomst met de vennoten van de vof zelfs het tegendeel blijkt, daarin is namelijk niet bepaald dat de vof en huurder in een hiërarchische verhouding tot elkaar staan. Bovendien is vast komen te staan dat het personeel van de onderneming werkzaam en in dienst was van de vof en niet bij huurder.

Het feit dat verhuurder niet kon bepalen welke type voedsel in het gehuurde werd verkocht en aanvankelijk positief stond tegenover een sushirestaurant in het gehuurde, doet volgens het hof niet ter zaken. Deze omstandigheden laten immers onverlet dat huurder het gehuurde zelf moest exploiteren.

Het hof gaat ook voorbij aan het beroep van huurder op artikel 6.1 van de algemene bepalingen, aangezien er ook een verbod op het in gebruik geven van het gehuurde was opgenomen in artikel 5.1 en 6.1 van de algemene bepalingen. Tot slot kon het beroep op de overeengekomen allonge ook niet slagen, aangezien er in dit geval geen sprake was van onderhuur door een franchisenemer.

Het hof concludeert dan ook dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat huurder exploitant van het gehuurde was en bekrachtigt – mede gelet daarop – het vonnis van de kantonrechter in kort geding.

Conclusie

De uitspraak van het Hof Amsterdam benadrukt dat een huurder niet gemakkelijk de verbodsbepalingen met betrekking tot onderhuur en in het in gebruik geven van het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder kan omzeilen. Om als exploitant aangemerkt te kunnen worden, moet voldoende aannemelijk zijn dat de huurder een leidinggevende positie heeft in de onderneming.

Gelet op de mogelijke verstrekkende gevolgen van de toewijzing van een ontruimingsvordering, doet een huurder er goed aan om niet zonder overleg met verhuurder het gehuurde door andere partijen te exploiteren, ook al heb je als huurder over die andere partij nog enige vorm van (mede)zeggenschap.

Vragen?