Praktijkgebieden: Huurrecht, Vastgoed
Regelmatig komt het voor dat partijen een overeenkomst sluiten voor het tegen vergoeding in gebruik verstrekken van een onroerende zaak, waarbij later discussie ontstaat of sprake is van een huur- of pachtovereenkomst. Het verschil is relevant, aangezien er verschillende wettelijke regimes met rechten en verplichtingen voor partijen gelden.
De rechtsvraag of sprake is van pacht of huur lag recent ook voor aan de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2024:2827).
Artikel 7:201 lid 1 BW merkt huur aan als “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.
Voorts bepaalt artikel 7:201 lid 3 BW uitdrukkelijk dat de pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt.
Artikel 7:311 BW gedefinieerd als de overeenkomst “waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie”.
Onder landbouw wordt conform artikel 7:312 BW verstaan “steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw”.
Het verschil tussen huur en pacht is er derhalve (hoofzakelijk) in gelegen dat voor pacht als aanvullende voorwaarde geldt dat het verpachte ter uitoefening van (bedrijfsmatige) landbouw wordt gebruikt.
Het is van belang van het onderscheid tussen huur en pacht bewust te zijn, aangezien er verschillende wettelijke regimes met rechten en verplichtingen gelden.
Binnen het wettelijke regime van (reguliere) pacht zijn namelijk aantal dwingendrechtelijke bepalingen opgenomen die de positie van met name de pachter beschermen. Zo bestaan er voor de (reguliere) pacht bijvoorbeeld wettelijke vastgestelde maximum pachtprijzen (artikel 7:327 BW), wettelijke opzeggingsgronden (artikel 7:370 BW) en een wettelijk voorkeursrecht van koop (artikel 7:378 BW).
Uit uitspraak van Hoge Raad 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034) volgt dat het bij de beoordeling of sprake is van een pachtovereenkomst of huurovereenkomst, het niet van belang is of partijen daadwerkelijk de bedoeling hebben gehad een overeenkomst te sluiten die onder de regeling van pacht valt. Waar het om gaat is, of de overeengekomen rechten en verplichtingen al dan niet voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.
In de procedure die voorlag bij de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel stond ter discussie of het in gebruik verstrekken van een woonruimte met bijbehorende schuren door partij A tegen betaling van een geldbedrag door partij B kwalificeert als huur of pacht.
Hoewel in deze zaak de overeenkomst als “huurovereenkomst” door partijen was bestempeld en daarop de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte” van toepassing (zouden) zijn, neemt de kantonrechter in zijn oordeel tot uitgangspunt dat niet bepalend is welke benaming de contractspartijen (of een notaris die hen daarin adviseerde) aan de overeenkomst hebben gegeven.
Vervolgens overweegt de kantonrechter dat naar zijn oordeel het onderwerp van geschil een pachtovereenkomst betreft. De kantonrechter neemt daarbij in overweging dat tussen partijen voldoende is vast komen de staan dat partij B voor en ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een agrarisch bedrijf exploiteerde en de grond is verstrekt ter uitoefening van landbouw, hetgeen onvoldoende door partij A is betwist.
Hoewel partij A stelt dat geen sprake zou zijn bedrijfsmatige landbouw – aangezien tijdens het leggen van beslag door deurwaarder slecht acht kalveren/koeien aanwezig waren – stelt de kantonrechter dat daarmee de stellingen van partij B – dat de deurwaarder beslag zou hebben gelegd op het moment dat kalveren elders waren gestald – onvoldoende zijn betwist.
In zijn beoordeling neemt de kantonrechter voorts de volgende omstandigheden mee:
De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat sprake is van een pachtovereenkomst, verklaart zich onbevoegd om van de zaak kennis te nemen en verwijst de procedure door naar de pachtkamer van de Rechtbank Overijssel.
Het voorgaande toont aan dat bij het sluiten van overeenkomst waarbij een onroerend goed – ter uitoefening van (mogelijke) landbouw – tegen vergoeding in gebruik wordt gesteld, van belang is bewust te zijn of sprake is van een huur- of pachtovereenkomst. Hiermee voorkomt men discussies over de kwalificatie van een overeenkomst, waarbij uiteindelijk onbedoeld meer of minder rechten aan een partij toekomen.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.