Kamerbrief stand van zaken wetsvoorstel betaalbare huur
Eerder informeerden wij u al over het voornemen van Minister De Jonge (volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) over te gaan tot huurprijsregulering van het middensegment en de Kamervragen die naar aanleiding van het wetsvoorstel zijn gesteld.
Afgelopen week heeft Minister De Jonge n.a.v. onder meer de internetconsulatie door middel van een kamerbrief de Tweede Kamer geïnformeerd over de stand van zaken aangaande het wetsvoorstel betaalbare huur.
Het wetsvoorstel en de consultatiefase
Het wetsvoorstel betaalbare huur beoogt de gereguleerde huurprijzen uit te breiden tot het middensegment. Met het wetsvoorstel wordt de grens van de huurprijsbescherming (de liberalisatiegrens) opengetrokken van 142 punten naar 187 op basis van het WWS. De gedachte achter dit wetsvoorstel is om meer betaalbare huurwoningen in het middensegment aan te kunnen bieden.
Naar aanleiding van het voornemen heeft het wetsvoorstel in februari 2023 ter openbare internetconsultatie gelegen. Ruim 1.800 reacties van onder meer (particulier) beleggers, (verhuur)makelaars, ontwikkelaars, advocaten, huurders en studenten/jongvolwassenen zijn er uiteindelijk op het wetsvoorstel ontvangen. Beleggers en verhuurders spreken met name hun zorgen uit over het gebrek aan rendement dat zal kunnen ontstaan met invoering van de wetgeving, hetgeen een averechtse werking kan hebben ten aanzien van een van de doelstellingen van het wetsvoorstel; namelijk het creëren van meer betaalbare huur in het middensegment. Anderzijds spreekt men in meerdere reacties ook steun uit voor het belang van het wetsvoorstel.
Om het wetsvoorstel meer werkbaar te maken en tegemoet komen te komen aan tegenstanders van het wetsvoorstel heeft De Jonge in zijn kamerbrief laten weten een aantal aanpassingen in wetsvoorstel door te voeren waarvan De Jonge (i) de verruiming van de nieuwbouwopslag en (ii) de WOZ-cap in zijn kamerbrief uitlicht.
I. Verruiming nieuwbouwopslag
Gelet op de in korte termijn veranderde situatie in het afgelopen jaar rondom nieuwbouw ten gevolge van onder meer de stijging van de rente en bouwkosten, is het voor beleggers relatief minder aantrekkelijk geworden in woningbouw te investeren.
Om een terugval in de woningbouw te voorkomen heeft De Jonge besloten om de prijsopslag van woningen die in de komende twee jaar – dus tot en met 2025 – worden gebouwd en binnen het nieuwe woningwaarderingssysteem komen te vallen in het wetsvoorstel te verdubbelen.
Concreet betekent dit dat de nieuwbouwopslag van 5% wordt verhoogd naar 10%, waardoor die opslag boven de maximumhuurprijs die het puntensysteem toelaat voor de duur van tien jaar in de huurprijs mag worden doorberekend. Daarmee kan de maximale huurprijs € 1123,- (prijspeil juli 2023) voor middenhuur (tijdelijk) worden verhoogd naar € 1235,-.
Met de aanpassing van de nieuwbouwopslag sprak De Jonge de hoop uit de beleggers over de streep te kunnen trekken.
II. Aanpassing WOZ-cap
Naast de nieuwbouwopslag, probeert De Jonge met aanpassing van de WOZ-cap verhuurders meer zekerheid te geven. De zogenoemde WOZ-cap bepaalt immers dat de WOZ-waarde bij invoering van het wetsvoorstel slechts voor 33 procent meegeteld mag worden bij het berekenen van het aantal punten op basis van het WWS.
Met het aanvankelijke wetsvoorstel zou daardoor de situatie kunnen ontstaan dat woningen met een relatief hogere WOZ-waarde, zoals bijvoorbeeld in grote steden als Amsterdam en Utrecht ver zouden terugzakken, in het middensegment. Het wetsvoorstel is door De Jonge nu zo aangepast dat woningen die door de WOZ-cap terugvallen naar het gereguleerde segment, terugvallen tot 186 punten en niet lager. De woningen worden dan wel gereguleerd, maar de prijsdaling blijft beperkt.
Tot slot
Het is nog maar de vraag of de besproken aanpassingen van De Jonge tot effect zullen hebben dat daadwerkelijk meer steun vanuit beleggers ontstaat voor het wetsvoorstel.
De Jonge spreekt de verwachting dat de Raad van State op korte termijn haar advies zal uitbrengen, alvorens het wetsvoorstel aan de Tweede Kamer zal worden aangeboden. De streefdatum voor de inwerkingtreding van de wet heeft De Jonge met een halfjaar verplaatst naar 1 juli 2024.
Of de wetgeving ook daadwerkelijk zal komen, is mede afhankelijk van de uitkomst van de verkiezingen. Wij houden u uiteraard op de hoogte zodra er nieuwe ontwikkelingen zijn.