Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder informeerden wij u al over het voornemen van Minister De Jonge (volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) over te gaan tot huurprijsregulering van het middensegment en de Kamervragen die naar aanleiding van het wetsvoorstel zijn gesteld.
Afgelopen week heeft Minister De Jonge n.a.v. onder meer de internetconsulatie door middel van een kamerbrief de Tweede Kamer geïnformeerd over de stand van zaken aangaande het wetsvoorstel betaalbare huur.
Het wetsvoorstel betaalbare huur beoogt de gereguleerde huurprijzen uit te breiden tot het middensegment. Met het wetsvoorstel wordt de grens van de huurprijsbescherming (de liberalisatiegrens) opengetrokken van 142 punten naar 187 op basis van het WWS. De gedachte achter dit wetsvoorstel is om meer betaalbare huurwoningen in het middensegment aan te kunnen bieden.
Naar aanleiding van het voornemen heeft het wetsvoorstel in februari 2023 ter openbare internetconsultatie gelegen. Ruim 1.800 reacties van onder meer (particulier) beleggers, (verhuur)makelaars, ontwikkelaars, advocaten, huurders en studenten/jongvolwassenen zijn er uiteindelijk op het wetsvoorstel ontvangen. Beleggers en verhuurders spreken met name hun zorgen uit over het gebrek aan rendement dat zal kunnen ontstaan met invoering van de wetgeving, hetgeen een averechtse werking kan hebben ten aanzien van een van de doelstellingen van het wetsvoorstel; namelijk het creëren van meer betaalbare huur in het middensegment. Anderzijds spreekt men in meerdere reacties ook steun uit voor het belang van het wetsvoorstel.
Om het wetsvoorstel meer werkbaar te maken en tegemoet komen te komen aan tegenstanders van het wetsvoorstel heeft De Jonge in zijn kamerbrief laten weten een aantal aanpassingen in wetsvoorstel door te voeren waarvan De Jonge (i) de verruiming van de nieuwbouwopslag en (ii) de WOZ-cap in zijn kamerbrief uitlicht.
Gelet op de in korte termijn veranderde situatie in het afgelopen jaar rondom nieuwbouw ten gevolge van onder meer de stijging van de rente en bouwkosten, is het voor beleggers relatief minder aantrekkelijk geworden in woningbouw te investeren.
Om een terugval in de woningbouw te voorkomen heeft De Jonge besloten om de prijsopslag van woningen die in de komende twee jaar – dus tot en met 2025 – worden gebouwd en binnen het nieuwe woningwaarderingssysteem komen te vallen in het wetsvoorstel te verdubbelen.
Concreet betekent dit dat de nieuwbouwopslag van 5% wordt verhoogd naar 10%, waardoor die opslag boven de maximumhuurprijs die het puntensysteem toelaat voor de duur van tien jaar in de huurprijs mag worden doorberekend. Daarmee kan de maximale huurprijs € 1123,- (prijspeil juli 2023) voor middenhuur (tijdelijk) worden verhoogd naar € 1235,-.
Met de aanpassing van de nieuwbouwopslag sprak De Jonge de hoop uit de beleggers over de streep te kunnen trekken.
Naast de nieuwbouwopslag, probeert De Jonge met aanpassing van de WOZ-cap verhuurders meer zekerheid te geven. De zogenoemde WOZ-cap bepaalt immers dat de WOZ-waarde bij invoering van het wetsvoorstel slechts voor 33 procent meegeteld mag worden bij het berekenen van het aantal punten op basis van het WWS.
Met het aanvankelijke wetsvoorstel zou daardoor de situatie kunnen ontstaan dat woningen met een relatief hogere WOZ-waarde, zoals bijvoorbeeld in grote steden als Amsterdam en Utrecht ver zouden terugzakken, in het middensegment. Het wetsvoorstel is door De Jonge nu zo aangepast dat woningen die door de WOZ-cap terugvallen naar het gereguleerde segment, terugvallen tot 186 punten en niet lager. De woningen worden dan wel gereguleerd, maar de prijsdaling blijft beperkt.
Het is nog maar de vraag of de besproken aanpassingen van De Jonge tot effect zullen hebben dat daadwerkelijk meer steun vanuit beleggers ontstaat voor het wetsvoorstel.
De Jonge spreekt de verwachting dat de Raad van State op korte termijn haar advies zal uitbrengen, alvorens het wetsvoorstel aan de Tweede Kamer zal worden aangeboden. De streefdatum voor de inwerkingtreding van de wet heeft De Jonge met een halfjaar verplaatst naar 1 juli 2024.
Of de wetgeving ook daadwerkelijk zal komen, is mede afhankelijk van de uitkomst van de verkiezingen. Wij houden u uiteraard op de hoogte zodra er nieuwe ontwikkelingen zijn.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.