Uitleg boetebedingen van de Algemene bepalingen ROZ 2012 Winkelruimte door Rechtbank Limburg

In een uitspraak van 26 juli 2023 (ECLI:NL:RBLIM:2023:4455) heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg zich uitgelaten over de verhouding tussen de boetebedingen ex artikel 31 en 25 van Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van 2012 (hierna: “de Algemene Bepalingen”) bij het niet tijdig voldoen van de waarborgsom (of niet tijdig afgeven van een bankgarantie).

Feiten

Verhuurder en huurder hebben op 8 juni 2022 een vernieuwde huurovereenkomst gesloten, waarbij huurder de bedrijfsruimte van verhuurder huurt voor een huur van € 200.000,- per jaar. In artikel 7.1 van de huurovereenkomst hebben partijen bepaald dat de huurder een waarborgsom van € 50.000,- is verschuldigd. Op de huurovereenkomst hebben verhuurder en huurder de Algemene Bepalingen van toepassing verklaard. In de Algemene Bepalingen is onder meer bepaald:

Betalingen

“(…)

Artikel 25.3

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

Bankgarantie/waarborgsom

“26.1.

Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst een bankgarantie afgeven (…), danwel een waarborgsom storten op een door verhuurder opgegeven bankrekening.

(…)”

Boetebepaling

“31. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in artikelen 5.1., 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per kalenderdag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”

De verhuurder heeft vervolgens op 23 juni 2022 de huurder een factuur voor de waarborgsom met factuurdatum 1 juli 2022 en een betalingstermijn van 30 dagen gestuurd. Op 20 juli 2022 heeft de verhuurder nogmaals een herinnering gestuurd voor wat betreft de openstaande waarborgsom en huur. Uiteindelijk heeft de huurder pas op 11 januari 2023, nadat verhuurder al een procedure was begonnen, de waarborgsom van € 50.000,- voldaan.

In de al lopende procedure tussen partijen is een van de belangrijkste geschilpunten tussen partijen welke boetebepaling in dit geval van de toepassing is.

De verhuurder stelt zich op het standpunt dat de huurder ingevolge het bepaalde in de artikelen 26.1 en 31 van de Algemene Bepalingen een boete van € 250,- per kalenderdag verschuldigd is, tot het moment waarop de waarborgsom is voldaan. Hetgeen zou resulteren in een boete van in totaal € 41.000,-.

De huurder stelt zich daarentegen op het standpunt dat artikel 31 Algemene Bepalingen niet als grondslag kan dienen van de gevorderde boete gelet op de zinssnede “voor zover geen specifieke boete is overeengekomen”. Huurder meent immers dat die specifieke boete juist is opgenomen in artikel 25.3 Algemene Bepalingen, zodat op basis van de contra proferentum-regel aansluiting bij dit artikel dient te worden gezocht. Bij toepassing van artikel 25.3 Algemene Bepalingen zou huurder een boete van ongeveer € 3.000,- verschuldigd zijn. Verder beroept de huurder zich in deze procedure onder meer nog op derogerende werking van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW en matiging ex artikel 6:94 BW.

Verhouding artikel 25 en 31 Algemene bepalingen

De kantonrechter overweegt allereerst dat de Algemene Bepalingen zijn opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ), zodat het gaat om bedingen die niet door partijen zelf zijn vastgesteld. Om die reden dient volgens de kantonrechter uitleg plaats te vinden aan de hand van de CAO-maatstaf (in tegenstelling tot de Haviltex-maatstaf). Van doorslaggevende betekenis is dan de naar objectieve maatstaven kenbare bedoeling in het licht van de gehele tekst van die Algemene Bepalingen.

Bij de uitleg, zo overweegt de kantonrechter, kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de Algemene Bepalingen gebruikte formuleringen en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Verder overweegt de rechter dat de zogenaamde contra-proferentum-regel – kort gezegd, de regel die bepaalt dat een onduidelijke bepaling in een overeenkomst uitgelegd moet worden in het nadeel van de opsteller van de bepaling – op grond van rechtspraak geen toepassing vindt, indien geen van beide partijen als opsteller van het beding kan worden beschouwd.

Nadat de kantonrechter expliciet de tekst van de artikel 31 en 25 van de Algemene Bepalingen herhaalt en benadrukt dat in artikel 31 de zinssnede is opgenomen “voor zover geen specifieke boete is overeengekomen (…)”, overweegt de kantonrechter dat artikel 26.1 Algemene Bepalingen de huurder gebiedt de waarborgsom te storten. In artikel 26 Algemene Bepalingen is evenwel géén specifieke boete voor het niet nakomen van de verbintenis opgenomen, zodat om die reden volgens de kantonrechter niet de uitzondering in artikel 31 Algemene Bepalingen (“voor zover geen specifieke boete is overeengekomen”) van toepassing is en dus artikel 31 Algemene Bepalingen van toepassing is.

Dat het niet voldoen van het storten van de waarborgsom ook onder de algemene noemer van artikel 25.3 Algemene Bepalingen kan vallen, acht de kantonrechter van minder belang. Volgens de kantonrechter brengt een redelijke uitleg van artikel 31 Algemene Bepalingen met zich dat de daarin genoemde verschuldigde boete verschuldigd is voor de daarin genoemde artikelen (waaronder artikel 26.1 Algemene Bepalingen), tenzij aan het niet nakomen van in een van de opgesomde artikelen genoemde specifieke verbintenis een specifieke boete is gekoppeld.

De kantonrechter overweegt voorts nog dat de door huurder verdedigde uitleg van het beding niet strookt met het doel en strekking van beide bedingen, zoals dat in literatuur en jurisprudentie wordt uitgelegd. Het doel en strekking van het beding in artikel 25 Algemene Bepalingen is immers om een “gefixeerde schadevergoeding” wegens te laten betalingen in het leven te roepen, terwijl het beding in artikel 31 Algemene bepalingen het doel en strekking heeft een “prikkel tot nakoming” te zijn. Een boete van € 500,- per maand, zoals in casu het geval zou zijn, is naar het oordeel van de kantonrechter van onvoldoende gewicht om van een prikkel tot nakoming te kunnen spreken gelet op de verplichting tot storting van een waarborgsom van € 50.000,-.

Daar komt volgens de kantonrechter nog bij dat de redenering van huurder niet kan opgaan omdat anders de onwenselijke situatie zou kunnen ontstaan dat een huurder die conform artikel 26.1 Algemene Bepalingen een bankgarantie stelt, in dat geval onder artikel 31 Algemene Bepalingen zou worden geschaard (aangezien het afgeven van een bankgarantie niet valt te kwalificeren als het “voldoen van een verschuldigd bedrag” als bedoeld in artikel 25.3 Algemene Bepalingen) en een huurder die op grond van hetzelfde artikel een waarborgsom zou storten, hooguit een boete van 1% per maand over het te storten bedrag verschuldigd wordt.

De overige omstandigheden die huurder heeft aangevoerd in het kader van zijn beroep op redelijkheid en billijkheid en matiging van het boetebedrag worden door de kantonrechter van tafel geveegd, op basis van de constatering dat sprake was van twee professionele partijen en de huurder al sinds het uitbrengen van de dagvaarding op de hoogte was van het vasthouden van der verhuurder aan de contractuele boete van € 250,- per dag en de huurder desalniettemin.tot en met 11 januari 2023 heeft gewacht met betaling van de waarborgsom.

De rechter wijst dan ook de vordering van verhuurder tot betaling van € 41.000,- uit hoofde van artikel 31 Algemene Bepalingen toe.

Les voor de praktijk

Bovenstaande uitspraak laat zien dat dat bij de toepassing van de Algemene Bepalingen forse boetes kunnen ontstaan ten gevolge van het niet tijdig betalen van een waarborgsom of het afgeven van een bankgarantie. Voor een huurder is het daarom raadzaam tijdig aan die verplichting tot het betalen van een bankgarantie of het afgeven van een bankgarantie te voldoen. Als verhuurder is het goed om er van doordrongen te zijn dat artikel 31 Algemene Bepalingen een krachtig middel is om nakoming van de verplichting te bewerkstelligen.

Nu de betreffende Algemene Bepalingen op soortgelijke wijze zijn opgenomen in de artikel 28.3, 29.1 en 34 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van 2022, blijft de uitspraak ook relevant voor huurovereenkomsten waarin deze algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard.

Vragen?