Praktijkgebieden: Vastgoed
Met het oog op verduurzaming van de samenleving zijn er tal van initiatieven, wetten en wetsvoorstellen om een klimaatneutrale samenleving te creëren. In dit blog wordt binnen dat kader de toepasbaarheid van het opstalrecht besproken bij het plaatsen van (i) zonnepanelen en (ii) laadpalen.
Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (zie art. 5:101 lid 1 BW). Met het vestigen van recht van opstal wordt voorkomen dat een zaak wegens duurzame vereniging met de grond door natrekking eigendom wordt van de eigenaar van de grond (zie art. 3:3 lid 1 BW jo artikel 5:20 BW en specifiek het Portacabin-arrest).
De bevoegdheden van de opstaller tot het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van de gebouwen, werken en beplantingen worden in de akte van vestiging bepaald (zie art. 5:102 BW). In beginsel heeft de opstaller daarbij het recht van het volle genot (zie art. 5:103 BW). Tegenover het recht van opstal staat veelal de verplichting tot het betalen van een geldsom (de retributie) op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen (zie art. 5:101 lid 3 BW). Het recht van opstal kan zelfstandig, dan wel afhankelijk van een ander zakelijk recht of een recht van huur of pacht op de onroerende zaken worden verleend (zie art. 5:103 lid 2 BW).
Hoewel het gebruik van zonnepanelen op zichzelf niet iets nieuws, is het gebruik van zonnepanelen in Nederland mede door de energiecrisis in de afgelopen jaren aanzienlijk geïntensiveerd. Uit het oogpunt van efficiënt (ruimte)gebruik worden zonnepanelen veelal op daken van gebouwen geplaatst, hierbij is toepassing van recht van opstal niet ongebruikelijk.
In mei 2022 heeft de minister voor Klimaat en Energie het voornemen van het kabinet bekendgemaakt om te verplichten dat nieuwe utiliteitsgebouwen met een dakoppervlak groter dan 250 m² vanaf 2025 het volledige dak dienen te gebruiken of laten te gebruiken voor het opwekken van hernieuwbare energie, zoals zonne-energie. Niet alle pandeigenaren zullen echter in staat of bereid zijn om het plaatsen van zonnepanelen te financieren. Een oplossing voor dat probleem zou kunnen zijn om het zonnesysteem op de daken te laten exploiteren door derden. Daarbij kan aan een constructie worden gedacht waarbij partijen een huurovereenkomst met betrekking tot het dak sluiten en een opstalrecht vestigen ten behoeve van de zonnepanelen. In feite kan daarmee een win-win situatie worden gecreëerd voor beide partijen.
Een ander praktijkvoorbeeld waarbij het opstalrecht van toepassing kan zijn is de situatie waarin financiering nodig is voor herstel van het dak van een (oud) pand. In dat geval kan overeengekomen worden dat het herstel van het dak (deels) gefinancierd wordt door een derde(n), waarvoor in ‘ruil’ een opstalrecht mag worden gevestigd ten behoeve van zonnepanelen.
Ook het aangaan van een leasecontract in combinatie met het vestigen van een opstalrecht op de zonnepanelen – waarbij het opstalrecht bij het voltooien van de voorwaarden van het leasecontract eindigt – is in de praktijk niet ongebruikelijk.
Naast de toename in het gebruik van zonnepanelen, is ook het gebruik van elektrische voertuigen (EV’s) in de afgelopen jaren in rap tempo toegenomen. In de Europese Unie bestaat bovendien het voornemen om vanaf 2035 enkel nog CO2-vrije auto’s en bestelwagens op de markt toe te laten. Met de toename van EV’s en gelet op het voornemen van de EU staan er dan ook grootschalige wijzigingen van infrastructuur te wachten, omdat de komende jaren flink meer laadcapaciteit zal moeten worden geboden.
Niet alleen zal meer laadgelegenheid langs de snelweg moeten worden gecreëerd, maar ook zal meer behoefte komen aan laadgelegenheid bij bijvoorbeeld publieke parkeergelegenheden (zoals parkeergarages bij winkelcentra), bedrijven of bij mensen thuis.
Naast dat gebruikers van laadpalen simpelweg een laadpaal kunnen kopen en kunnen laten aansluiten op het elektriciteitsnet, zijn er ook leaseconstructies in de praktijk gebruikelijk, waarbij er maandelijkse (af)betaling plaatsvindt en het onderhoud voor rekening komt van de laadpaalexploitant. Ten behoeve van zekerheid tot betaling, zal in dergelijke gevallen een opstalrecht gevestigd kunnen worden op de laadpaal. Voor zover een laadpaal op gemeentelijke grond wordt geplaatst kan het opstalrecht bovendien in algemene zin voorkomen dat de laadpaal door natrekking eigendom wordt van de gemeente.
Aan de hand van twee voorbeelden, te weten (i) zonnepanelen en (ii) laadpalen is de bruikbaarheid van het opstalrecht besproken. In beide situaties kan het opstalrecht een mooie uitkomst bieden voor zowel de opstalgever als de opstaller.
Maatschappelijk gezien lijkt bovendien een groeiende behoefte te bestaan aan afbetalingsmogelijkheden en full service, waarbij tegenover periodieke betaling naast het gebruik, ook het onderhoud en herstel van een bepaalde zaak is inbegrepen. Deze maatschappelijke behoefte valt ook terug te zien in de opkomst van bijvoorbeeld fietsabonnementen (weliswaar niet gerelateerd aan het recht van opstal).
Gelet op de verduurzaming van de samenleving in samenhang met de hierboven aangehaalde maatschappelijke behoefte, valt het dan ook niet uit te sluiten dat er op korte termijn nog meer (innovatieve) ontwikkelingen zullen plaatsvinden, waarbij het recht van opstal een bruikbaar instrument zal blijken.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.