Praktijkgebieden: Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening
In de zogenaamde ‘Porthos-brief’ van 25 november 2022 heeft de minister voor Natuur en Stikstof, Van der Wal, aangegeven dat het kabinet de wettelijke mogelijkheden verkent om een voorkeursrecht – simpel gezegd; het eerste recht van koop van de overheid op een onroerend goed – te kunnen leggen op grond met een agrarische functie. Naar aanleiding van dit mogelijke voornemen tot uitbreiding van het voorkeursrecht, is er kritiek gekomen en heeft Van der Wal bij brief op 24 februari 2023 een aantal Kamervragen beantwoord.
In dit blog wordt kort ingegaan op de achtergrond van het huidige (wettelijk) voorkeursrecht en vindt bespreking van de beoogde wijziging van de minister en de daarop bestaande kritiek plaats.
Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft de overheid (lees: gemeenteraad, provinciale staten of de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken. Zodra een eigenaar of rechthebbende van een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd, over wil gaan tot vervreemding dient diegene zijn recht op de onroerende zaak eerst aan de overheid aan te bieden (zie artikel 10 Wvg).
Achterliggende gedachte van de wetgever bij introductie van de wetgeving was om gemeenten een ondersteunend middel te bieden ter versterking van hun positie bij grondwerving ten behoeve van verwezenlijking van ruimtelijk beleid. Het voorkeursrecht is sinds de inwerkingtreding in 1985 in de loop der jaren stapsgewijs verder uitgebreid.
De huidige stand van zaken is kort gezegd dat voor het vestigen van (wettelijk) voorkeursrecht enkel gronden in aanmerking komen waaraan een niet-agrarische bestemming is toegekend/toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming (zie artikelen 3 t/m 6 Wvg).
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zal de Wvg overgaan in de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet. Hoewel het er aanvankelijk op leek dat het voorkeursrecht qua inhoud en reikwijdte bij de invoering van deze wet weinig tot niet zou gaan veranderen, zou verwezenlijking van het voornemen tot uitbreiding van het voorkeursrecht op agrarische gronden wel een inhoudelijk wezenlijke wijziging betekenen.
Hoewel het exacte wijzigingsvoorstel van de wet nog moet volgen, heeft minister Van der Wal in reactie op de Kamervragen al wel enige toelichting gegeven over hoe de wijziging er in hoofdlijnen uit moet komen uit te zien. Met de wijziging van het voorkeursrecht, zoals het kabinet dat beoogd, moet het mogelijk worden om een voorkeursrecht te vestigen op agrarische gronden waarvan ook de toekomstige functie in de agrarische sfeer zit. Onder de huidige wetgeving was het al mogelijk een voorkeursrecht te vestigen op agrarische gronden onder de voorwaarde dat de toegedachte bestemming niet-agrarisch is.
Een dergelijke wijziging van de wet kan volgens de minister helpen bij de ondersteuning van boeren in de transitie van landelijk gebied als zij willen extensiveren, verplaatsen of vrijwillig stoppen. Het biedt daarmee de overheid de mogelijkheid om de transitie van het landelijk gebied en alle daarbij behorende opgaven in onderlinge samenhang te kunnen realiseren.
In reactie op de Porthos-brief van 25 november 2022 hebben een aantal partijen waaronder het LTO Nederland hun zorgen geuit over de mogelijke impact van een dergelijke wijziging in het voorkeursrecht.
Critici menen dat de beoogde wijziging een majeure uitbreiding inhoudt voor wat betreft de mogelijkheden van de overheid om in de grijpen op de eigendomssituatie en de verhandelbaarheid van grond in landelijk gebied. LTO Nederland noemt daarbij de vrees voor waardedalingen van agrarische grond als die primair aan niemand anders dan de overheid kan worden aangeboden. Men verwijst hiervoor naar het prijsdrukkende effect dat voorkeursrecht op de woningbouw heeft. Hoewel het voorkeursrecht in theorie niet inhoudt dat er verkocht hoeft te worden, kan in het geval een voorkeursrecht lang op een gebied blijft liggen het er de facto toe leiden dat boeren geen andere keus hebben, aldus de LTO Nederland.
Daarnaast vragen juristen zich af voor zover het kabinet een ‘stikstof-effect’ beoogd of het voorkeursrecht wel het geschikte instrument daarvoor is. Zij wijzen erop dat met het voorkeursrecht en kopen van grond niet automatisch ook de emissierechten overgaan. Deze rechten staan immers los van de grond en opstallen die bij het gebruikmaken van het voorkeursrecht overgaan.
Critici verwijten het kabinet tenslotte ook nog een gebrek aan transparantie te hebben getoond, nu de boeren lange tijd in onzekerheid zijn gehouden. Dat zou voor onrust hebben gezorgd en daarmee ook de mogelijkheden tot financiering hebben beperkt. Gepleit wordt dan ook om de achterliggende redenen nader te motiveren, de mogelijkheden van rechtsbescherming inzichtelijk te maken en mogelijke compensatieregelingen uit te werken.
De minister eindigt haar brief aan de Tweede Kamer door aan te geven naar verwachting na de zomer nader te kunnen informeren over het voorstel inzake het voorkeursrecht, waarvoor de Omgevingswet aangepast moet worden. Interessant zal zijn om deze ontwikkeling op de voet volgen, aangezien alles erop duidt dat deze wijziging van het voorkeursrecht niet zonder slag of stoot zal worden ingevoerd. Wordt vervolgd, dus.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.