Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Eerder schreven wij een blog over dat rechtbank Gelderland de Nijmeegse Huisvestingsverordening 2019 gedeeltelijk onverbindend had verklaard voor wat betreft de vergunningplicht voor kamergewijze verhuur wegens kort gezegd strijdigheid met de Huisvestingswet. Uit artikel 2 van deze wet volgt dat de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet – waaronder dus het creëren van een vergunningplicht voor omzetting van woningen – slechts gebruik mag maken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Een gemeente moet dan ook goed onderbouwen óf er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte en of het middel om dat te bestrijden noodzakelijk en geschikt is. Rechtbank Gelderland oordeelde dat het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen hier niet aan had voldaan, omdat niet was aangetoond dat sprake was van schaarste aan woonruimte (ECLI:NL:RBGEL:2020:398).
In hoger beroep in die procedure oordeelde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) dat het doel om de negatieve effecten van schaarste te bestrijden in overeenstemming is met de Huisvestingswet (ECLI:NL:RVS:2021:1336). De raad moet wel kunnen onderbouwen dat die schaarste er is (of dreigt te ontstaan). De Nijmeegse raad had ook zo’n deskundigenrapport laten opstellen, welke volgens de Afdeling ten onrechte niet is meegenomen in de beoordeling door de rechtbank. De rechtbank was in dat kader kort gezegd van mening dat het college van burgemeester en wethouders niet een onderbouwing kon geven voor een bevoegdheid van de gemeenteraad, hier was de Afdeling het niet mee eens. Volgens dat rapport waren de negatieve effecten van schaarste aanwezig tot de grens van € 290.000. Boven die grens konden negatieve effecten niet worden aangetoond. Eén van de appellanten had een woning met een waarde van boven die grens, dus ten aanzien van dit hoger beroep kon het college geen vergunning eisen met het doel om schaarste te bestrijden.
De raad had echter ook het bevorderen van leefbaarheid van de wijk als doel van de vergunningplicht gesteld. Daarover oordeelde de Afdeling dat dit een criterium mag zijn waaraan het college van burgemeester en wethouders toetst bij vergunningverlening, maar het bevorderen van de leefbaarheid mag niet het doel zijn van het opnemen van een vergunningplicht. Om die reden is dit vergunningsvoorschrift ten aanzien van deze appellant buiten toepassing gelaten door de Afdeling.
Na Nijmegen speelde recentelijke een vergelijkbare kwestie in Rotterdam aangaande de Huisvestingsverordening, ook wat betreft de vergunningplicht voor kamergewijze verhuur. Naar het oordeel van rechtbank Rotterdam was in die zaak de Rotterdamse Huisvestingsverordening ook in strijd met artikel 2 van de Huisvestingswet, omdat de gemeenteraad bij het vaststellen ervan onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een vergunningplicht tot kamerbewoning rechtvaardigde (ECLI:NL:RBROT:2022:1764). De rechtbank merkt op dat in een grote gemeente als Rotterdam aanzienlijke verschillen per wijk kunnen voorkomen. Daarom kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volstaan met de vaststelling dat in de gemeente Rotterdam in zijn geheel bezien sprake is van schaarste zonder dat daarbij wordt aangegeven hoe dit per wijk of een ander deelgebied is. Hoewel in de toelichting op de Huisvestingsverordening ter onderbouwing van de gestelde schaarste onderscheid wordt gemaakt in verschillende type woningen, is de schaarste niet per wijk toegelicht. Ook in het rapport dat het college ter onderbouwing hiervan naar voren heeft gebracht, is dit evenmin gedaan volgens de rechtbank. Hierom heeft de rechtbank de vergunningsvoorschriften ook in dit geval buiten toepassing gelaten.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.