Praktijkgebieden: Huurrecht
Inleiding
Covid-19 heeft nogal wat teweeg gebracht. Ook in de rechtspraak. Huurders en verhuurders procedeerden (en procederen nog steeds) veel over de vraag of de huurder recht heeft op huurkorting in verband met de gevolgen van Covid-19 en de daarmee verband houdende overheidsmaatregelen.
Bij arrest van 14 september 2021 zet het Hof Amsterdam een streep gezet door de (eerder) door de Rechtbank Amsterdam gehanteerde rekenmethode voor vaststelling op welk bedrag aan huurkorting huurders (mogelijk) recht hebben.
Rechtbank Amsterdam berekende de huurkorting aan de hand van het percentage omzetverlies, waarbij de TVL bij de omzet werd opgeteld.
Rechtbank Overijssel (en Rechtbank Gelderland) berekende de huurkorting aan de hand van het omzetverlies, waarbij de TVL van de huur werd afgetrokken.
In beide rekenmethodes werd het omzetverlies berekend door de omzetten van 2019 te vergelijken met dezelfde periode in respectievelijk 2020 en 2021. In beide gevallen werd de “pijn” vervolgens 50/50 gedeeld door verhuurder en huurder.
Rekenmethode Hof Amsterdam
Het Hof Amsterdam oordeelt dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten, waarna kan worden berekend welk deel van de huur niet door de TVL wordt gedekt. Het bedrag van de huur dat niet door de TVL wordt gedekt, wordt vervolgens vermenigvuldigd met het percentage omzetdaling en gedeeld door twee.
Het oordeel van het Hof Amsterdam is meer in lijn met de uitspraken van de Rechtbank Overijssel en Gelderland, dan die van de Rechtbank Amsterdam.
Nog niet definitief
Met dit arrest van het Hof Amsterdam is nog niet een einde gekomen aan de discussie. Het is de vraag of andere hoven en de Hoge Raad zullen volgen. Bovendien is elke zaak weer anders zijn – zoals zo vaak – alle omstandigheden van het geval van belang.
Op 30 september 2021 heeft de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad naar aanleiding van prejudiciële vragen geconcludeerd dat voor de berekening van de Corona-huurkorting moet worden aangesloten bij de bovenbeschreven methode die ook door het hof Amsterdam wordt gebruikt. Aan deze conclusie zullen wij een separate blog wijden. De Hoge Raad heeft ten tijde van het publiceren van deze blog nog geen antwoorden gegeven op de prejudiciële vragen.
Tot slot
Het Hof Amsterdam schudt de zaak flink op en introduceert een (enigszins) nieuwe rekenmethode voor Covid-19-gerelateerde huurkorting, die sterk afwijkt van de methode die wordt gehanteerd door de Rechtbank Amsterdam. Hoewel de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad aansluit bij deze methode, is het nog niet zeker dat deze methode ook door de Hoge Raadn en andere rechterlijke instanties zal worden gevolgd. Er blijft nog even onduidelijkheid.
In dit blog gaan wij niet in op de onderliggende vraag of Covid-19 en de daarmee verband houdende overheidsmaatregelen kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW en/of gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW.
Hebt u vragen met betrekking tot het bovenstaande. Neem gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.