Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Per 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in werking getreden. Wij schreven hierover al meerdere blogs, o.a. over de gevolgen van deze nieuwe regelgeving voor het exploiteren van een Bed&breakfast (B&B) en over de gevolgen voor woningdelen. Per 25 mei 2019 is de Doelgroepenverordening in werking getreden. Over de gevolgen van deze verordening schreven wij ook een blog.
Het college van burgemeester en wethouders heeft het voornemen om de Huisvestingsverordening 2020 én de Doelgroepenverordening per 1 januari 2021 te wijzigen. In deze blog zullen wij een aantal relevante voorgenomen wijzigingen van de Huisvestingsverordening 2020 uiteen zetten.
Registratieplicht Een belangrijke voorgestelde wijziging is de invoering van de registratieplicht voor toeristische verhuur van woningen, deze gaat in op 1 januari 2021. Bij een registratieplicht kan een verhuurder niet langer vrijblijvend via bijvoorbeeld een digitaal platform (zoals o.a. Airbnb of Booking.com) zijn woning voor toeristisch gebruik aanbieden. Voordat dit mag, moet de verhuurder de gemeente op de hoogte brengen van het adres van desbetreffende woning. Met een registratieverplichting krijgt de gemeente inzicht in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. En hiermee weet de gemeente waar toezicht en handhaving moet plaatsvinden. De registratie geldt voor alle woningen die tegen betaling voor verblijf worden aangebonden aan personen die niet als bewoners zijn ingeschreven bij de gemeente. Het maakt niet uit of de woning geheel wordt verhuurd (vakantieverhuur), voor een deel (B&B) of dat voor de woning een shortstay-vergunning is verleend. Registreren moet altijd, ook als er daarnaast een meldplicht en/of een vergunningplicht geldt.
Vergunningplicht Naast de registratieplicht, is het college ook van plan om een vergunningplicht in te voeren voor vakantieverhuur. Dit instrument is volgens het college belangrijk omdat hiermee aanvullende regels kunnen worden gesteld om negatieve effecten op het gebruik van de woningvoorraad en de leefbaarheid tegen te gaan, die rekening houden met de specifieke situatie in Amsterdam. Zo kunnen er bijvoorbeeld regels worden ingesteld ten aanzien van het maximaal aantal gasten per woning en ook wordt de vergunning voor bepaalde tijd verleend, namelijk gedurende het kalenderjaar waarin de vergunning wordt aangevraagd en de eerste drie maanden van het kalenderjaar daarop.
Er geldt echter eerder, namelijk vanaf 1 juli a.s., ook al een vergunningplicht. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft op 29 januari 2020 geoordeeld dat de gemeenteraad op grond van de Huisvestingswet geen bevoegdheid had om vrijstelling te verlenen van het verbod om zonder een vergunning een woonruimte te onttrekken. Dit betekent kort gezegd dat Amsterdam ten onrechte een vrijstelling bevatte voor vakantieverhuur. Wij schreven hierover ook een blog. Het is de bedoeling dat deze leemte in de wet wordt herstel met het wetsvoorstel ‘Wet toeristische verhuur van woonruimte’: in deze wet is o.a. de bevoegdheid voor gemeenten opgenomen om voorwaarden te stellen aan vakantieverhuur zonder dat daar een vergunning voor nodig is. Deze wet is echter nog niet in werking getreden. Tot die tijd wordt deze leemte in de Huisvestingsverordening 2020 hersteld met een zogeheten reparatieverordening door een vergunningplicht per 1 juli a.s. in te stellen voor vakantieverhuur. De vergunning die in dit kader wordt afgegeven is ook geldig voor de resterende tijd in het kalenderjaar waarin de vergunning is aangevraagd en de eerste drie maanden van het kalenderjaar daarop (dus bij aanvraag in 2020, is deze geldig t/m maart 2021, dan hebben vergunninghouders nog drie maanden de tijd om zich aan te passen aan de regels voor de vergunning die per 1 januari 2021 zullen gelden).
Woningvorming Woningvormen is het verbouwen van een bestaande woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten. Woningvormen heeft als gevolg dat de samenstelling van de woningvoorraad verandert en daarom wordt door het college voorgesteld dit alleen toe te staan bij grote woningen (minimaal 100 m2 groot (netto) en een zolder mag slechts worden meegerekend indien bereikbaar via een vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid). Voor woningvorming is al een vergunning vereist, dat blijft onveranderd.
Hogere boetes voor recidives Het college heeft ook het voornemen om de Huisvestingsverordening zodanig te wijzigen dat een verhuurders die twee of meer woningen verhuren én binnen vier jaar dezelfde overtreding begaan, een hogere boete opgelegd kunnen krijgen (een zogenaamde recidiveboete). Dit om een afschrikkend effect te bewerkstelligen naar professionele verhuurders. Noemenswaardig is dat deze bevoegdheid nog niet bestaat op grond van de huidige Huisvestingswet, maar wordt gecreëerd met het eerder genoemde wetsvoorstel over toeristische verhuur. Het is dus maar de vraag of dit wetsvoorstel tijdig in werking treedt.
Op deze – en andere niet in deze blog besproken – voorgestelde wijzigingen van de Huisvestingsverordening kan t/m 17 juli a.s. worden gereageerd met een inspraakreactie. De planning is aldus dat de regelgeving per 1 januari a.s. wordt gewijzigd.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.