Praktijkgebieden: Bedrijven in moeilijkheden
U bent verhuurder van een pand en uw huurder gaat failliet. U of de curator zegt vervolgens de huur op. Hoe zit het dan met de door de huurde gestorte waarborgsom? Kunt u zich verhalen op die waarborgsom, en voor welke vordering? Of heeft de curator het recht die waarborgsom terug te eisen? Die onderwerpen behandelen wij in deze blog.
In verreweg de meeste gevallen bedingt de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst enige vorm van zekerheid; vaak is dat een waarborgsom of bankgarantie.
Bij een bankgarantie neemt de bank de verplichting op zich om onder de in de bankgarantie beschreven voorwaarden het in de bankgarantie beschreven bedrag aan de verhuurder te voldoen. Als de huurder failliet gaat, heeft dat op zich geen invloed op de verplichtingen van de bank jegens de verhuurder die volgen uit de bankgarantie. Over de bankgarantie in faillissement is de laatste jaren veel te doen geweest. De bankgarantie is onderwerp van onze volgende blog in de Serie huurrecht en faillissement.
Een waarborgsom (ook wel “borg” genoemd) is een geldsom die de huurder voldoet aan de verhuurder. De waarborgsom heeft tot doel om als zekerheid te dienen voor de correcte nakoming van (bepaalde) verplichtingen van de huurder. De waarborgsom dient meestal voor alle vorderingen die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst op de huurder heeft.
Een groot verschil met de bankgarantie is dat de waarborgsom al in de macht en het vermogen van de verhuurder wordt gebracht, voordat de verhuurder deze aanspreekt. Een belangrijk nadeel daarvan (voor de huurder) is dat bij faillissement van de verhuurder de waarborgsom in de boedel van het faillissement van de verhuurder valt. Ook is mogelijk dat de verhuurder om een andere reden – na het einde van de huur – niet in staat zal blijken de waarborgsom terug te betalen. Het is mogelijk dat de huurder dan met lege handen achterblijft.
Op grond van artikel 53 Fw kan hij die zowel schuldenaar als schuldeiser van de gefailleerde is, zijn schuld met zijn vordering op de gefailleerde verrekenen, indien beide zijn ontstaan vóór de faillietverklaring of voortvloeien uit handelingen, vóór de faillietverklaring met de gefailleerde verricht. De verhuurder kan huurschulden ontstaan vóór de faillietverklaring en gedurende de opzegperiode verrekenen met de waarborgsom. Hetzelfde geldt voor schade aan het gehuurde.
De verhuurder kan zijn leegstandschade voor de periode na de opzegtermijn niet verhalen op de boedel en die dus ook niet verrekenen met de waarborgsom. De systematiek hierachter is met name van belang als het gaat om garanties en zekerheden verstrekt door derden. Daarom zullen wij daarop nader ingaan in onze volgende blog over de bankgarantie, hoofdelijkheid en borg.
De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie huurrecht en faillissement, waarvan deze blog onderdeel is.
Als u verhuurder bent en uw huurder failliet gaat, heeft dat grote gevolgen voor u. Het is dus zaak om u als verhuurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.