Praktijkgebieden: Bedrijven in moeilijkheden, Huurrecht
U bent verhuurder van een pand en uw huurder gaat failliet. U of de curator zegt vervolgens de huur op. Hoe zit het dan met de door de huurder aangebrachte voorzieningen en veranderingen aan het pand? Heeft de curator wegbreekrecht? Die onderwerpen behandelen wij in deze blog.
Voorzieningen en veranderingen die door de huurder aan een huurpand worden aangebracht, kunnen (onder omstandigheden) eigendom worden van de eigenaar van het pand. Voor zover de wet niet anders bepaalt, is de eigenaar van een zaak immers ook eigenaar van alle bestanddelen van die zaak (artikel 5:3 BW). Roerende zaken zijn bestanddeel van een onroerende zaak als – kort gezegd – de roerende zaak volgens verkeersopvatting onderdeel van de onroerende zaak uitmaakt, of als de roerende zaak zodanig met de onroerende zaak is verbonden dat deze daarvan niet kan worden gescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht (artikel 3:4 BW). Dit is het leerstuk van natrekking. Het leerstuk van natrekking geldt zowel buiten als in faillissement.
Hoewel de door de huurder aan een huurpand aangebrachte voorzieningen en veranderingen onder omstandigheden in eigendom aan de pandeigenaar kunnen zijn gaan toebehoren, heeft de huurder in beginsel wegbreekrecht (artikel 7:216 BW). Op grond van het wegbreekrecht van artikel 7:216 BW heeft de huurder in beginsel de bevoegdheid om tot de ontruiming de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken. Het wegbreekrecht van artikel 7:216 BW geldt slechts tot het moment van ontruiming. Het wegbreekrecht is echter van regelend recht en kan dus worden weggecontracteerd.
Het wegbreekrecht geldt ook in geval van faillissement. Ook als zijn huurder failliet is en de curator de huur met de verkorte opzegtermijn op grond van artikel 39 Fw heeft opgezegd, zal de verhuurder het wegneemrecht van de huurder hebben te accepteren. De aan de huurder toekomende rechten zullen kunnen worden uitgeoefend door de curator.
Als het wegbreekrecht is weggecontracteerd, heeft ook de curator zich aan het verbod tot wegbreken te houden. Als de curator desondanks wegbreekt, zal hij toerekenbaar tekortkomen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De daardoor veroorzaakte schade is boedelschuld. Als de curator in strijd handelt met een dergelijk verbod, zal hij bovendien persoonlijk aansprakelijk zijn.
De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie huurrecht en faillissement, waarvan deze blog onderdeel is.
Als u verhuurder bent en uw huurder failliet gaat, heeft dat grote gevolgen voor u. Het is dus zaak om u als verhuurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.