Praktijkgebieden: Bedrijven in moeilijkheden, Huurrecht
De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie Huurrecht en Faillissement. In deze blog behandelen wij het faillissement van de huurder en de tussentijdse opzegmogelijkheid van de verhuurder en de curator.
Indien de huurder failliet is, geldt op grond van artikel 39 Fw dat zowel de curator als de verhuurder de huur (op korte termijn) tussentijds kan opzeggen. Vanaf de datum van faillietverklaring is de huurprijs een boedelschuld (dus hoog in rang). De regeling van artikel 39 Fw is het resultaat van een afweging van de belangen van de verhuurder en de belangen boedel. De curator kan in het belang van de boedel lopende huurovereenkomsten op korte termijn beëindigen, en de verhuurder krijgt daartegenover een boedelschuld (hoge rang). Een vordering uit hoofde van huurpenningen van vóór de faillissementsdatum zijn concurrente faillissementsvorderingen (lage rang).
Artikel 39 Fw ziet niet op de situatie dat de verhuurder failliet is. Op die situatie zullen wij nader ingaan in onze volgende blog.
Op grond van artikel 39 Fw moet de opzegging (veelal) worden gedaan tegen het einde van de maand en met inachtneming van de overeengekomen of gebruikelijke termijn. Een termijn van drie maanden is in elk geval voldoende. Als er echter huurpenningen vooruitbetaald zijn, dan kan de huur niet eerder opgezegd worden, dan tegen de dag, waarvoor de huur vooruit is betaald. In beginsel moeten bij de opzegging in faillissement dezelfde formele vereisten in acht worden, als bij opzegging buiten faillissement. Veelal zal de huur moeten worden opgezegd bij deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:271 lid 3 BW, artikel 7:293 lid 1 BW).
Bij het einde van de huurovereenkomst kan de (gewezen) verhuurder uit hoofde van zijn recht op het gehuurde verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. Deze verplichting rust op de curator in zijn hoedanigheid en is derhalve een boedelschuld. Voor schade aan het gehuurde, die op grond van (veelal de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst, dan wel artikel 7:224 BW, bij het einde van de huur dient te worden herstellen dan wel te worden vergoed, geldt dat die verbintenis geen boedelschuld, maar slechts een concurrente faillissementsschuld is. Dat is slechts anders indien de schade is ontstaan door een handelen van de curator. Dit volgt uit het en (onder meer) het Koot Beheer/Tideman-arrest van de Hoge Raad van 19 april 2013.
De beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw leidt tot een regelmatige beëindiging. In beginsel bestaat geen recht op schadevergoeding aan de verhuurder. En waar geen schadevergoedingsverplichting van de huurder c.q. de curator bestaat, kan door de verhuurder ter zake ook geen borg worden aangesproken. Over de schadevergoedingsplicht kunnen wel weer andersluidende afspraken worden gemaakt, die echter niet aan de boedel kunnen worden tegengeworpen, waarover meer in de (nog te volgen) blog over bankgarantie, hoofdelijkheid en borg.
Het is niet ongebruikelijk dat de curator gedurende de opzegtermijn het gehuurde wil onderverhuren aan en derde. Vaak zal dat gebeuren in het kader van een beoogde doorstart. In veel huurovereenkomsten en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen is echter een verbod op onderhuur opgenomen. Op 14 maart 2017 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen waarin het oordeelt dat een curator persoonlijk (pro se) aansprakelijk is voor schade van de verhuurder, als de curator in strijd met een onderhuurverbod het gehuurde onderverhuurt of in gebruik geeft aan een derde. Over dit arrest hebben wij reeds eerder geblogd.
Artikel 39 Fw is niet alleen van toepassing op de huur van onroerende zaken, maar ook op roerende zaken, waarover nog uitgebreid zullen schrijven in de (nog te volgen) blog over roerende zaken en operational en financial lease. Overgens bestond hierover in de literatuur lange tijd discussie maar die is geëindigd met het arrest van 9 januari 2015 van de Hoge Raad.
Als u verhuurder bent en uw huurder failliet gaat, heeft dat grote gevolgen voor u. Enkele belangrijke aspecten zijn hierboven toegelicht. In de faillissementswet is gepoogd tegemoet te komen aan de belangen van zowel de faillissementsboedel als de verhuurder. Het is dus zaak om u als verhuurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.