Joost van der Grinten, 26 mei 2017

Het onderhuurverbod en (persoonlijke) aansprakelijkheid van de curator bij overtreding daarvan

Op 14 maart 2017 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen dat door verhuurders zal worden toegejuicht, maar de wenkbrauwen van curatoren zal doen fronsen. Het hof oordeelt dat een curator persoonlijk (pro se) aansprakelijk is voor schade van de verhuurder, als de curator in strijd met een onderhuurverbod het gehuurde onderverhuurt of in gebruik geeft aan een derde. In veel huurovereenkomsten en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen is een dergelijk verbod opgenomen.

De feiten zijn – voor zover relevant en samengevat – als volgt.

X B.V. is in staat van faillissement verklaard. X B.V. huurde van een verhuurder een winkelruimte. Een dag nadat X B.V. failliet was verklaard, heeft de verhuurder de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder heeft de curator geïnformeerd dat hij zicht verzet tegen onderverhuur of ingebruikgevig van het gehuurde door de curator aan een derde. De verhuurder stelt dat de boedel (de curator) niet meer rechten heeft dan de huurder zelf en, omdat het de huurder zelf op grond van de toepasselijke algemene bepalingen ook niet was toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, zulks ook geldt voor de boedel (de curator). De curator heeft vervolgens de voorraad en goodwil van X B.V. verkocht en het gehuurde aan de koper in gebruik gegeven. De koper heeft voor het gebruik tijdens de opzegperiode aan de verhuurder geen vergoeding voor het gebruik van de winkelruimte betaald.

De verhuurder stelt dat de curator persoonlijk onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en eist schadevergoeding.

Het hof verwerpt het verweer van de curator dat het gebruik van de koper uitsluitend tot doel had om “een doorstart te faciliteren dan wel de Winkelruimte te ontruimen” en dat dat niet in strijd is met verbod tot onderhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde, en overweegt als volgt.. De koper heeft in de opzegperiode na betaling van een vergoeding aan de curator gedurende enkele weken de winkelruimte gebruikt om schoenen te verkopen. Dat betekent dat de koper tegen betaling de ruimte feitelijk in gebruik heeft genomen en dat omvat meer dan het met het oog op de ontruimingsverplichting toestaan de winkel te betreden ter inventarisatie of verwijdering van de verkochte schoenenvoorraad. Het handelen van de curator kwalificeert dan ook als onderhuur of ingebruikgeving en is in strijd met het verbod daartoe in de huurovereenkomst. De curator is door de winkelruimte zonder toestemming van de verhuurder in gebruik te geven of in onderhuur te geven aan een derde, tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

De curator verweert zich nog met de stelling dat de verhuurder door het handelen van de curator geen schade heeft ondervonden. Het hof verwerpt ook dit verweer. Vaststaat immers dat de koper een vergoeding aan de curator heeft betaald en dat wanneer de verhuurder zou hebben ingestemd met indeplaatsstelling, deze vergoeding (deels) aan hem ten goede zou zijn gekomen. Ook verwerpt het hof het betoog van de curator dat de verhuurder, wanneer de curator de winkelruimte niet in gebruik had gegeven, (ook) geen huurgelden had verkregen en zelfs minder voordeel had gehad, nu de verhuurder na de opzegtermijn nog extra huurinkomsten heeft genoten als gevolg van een tussen haar en de koper gesloten contract. Volgens het hof miskent dat betoog dat de curator inbreuk heeft gemaakt op de exclusieve rechten van de verhuurder als verhuurder en eigenaar en dat de curator door zijn handelen een voordeel heeft verkregen dat anders aan de verhuurder zou zijn toegekomen. De koper is immers bereid gebleken om naast een prijs voor de schoenen ook voor het gebruik van de winkel een vergoeding te betalen. Hieraan doet niet af dat de verhuurder, nadat de opzegtermijn was verstreken, van de koper voor dát gebruik wel een vergoeding heeft ontvangen, aldus nog steeds het hof.

Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad is van persoonlijke aansprakelijkheid van de curator niet snel sprake. De curator dient zich te richten naar het belang van de boedel, maar het is in beginsel aan zijn inzicht overgelaten op welke wijze en langs welke weg dat belang het beste kan worden gediend. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop hij rekening houdt met andere bij het beheer en de afwikkeling van de boedel betrokken belangen en deze uiteenlopende, soms tegenstrijdige belangen tegen elkaar afweegt.

Naar het oordeel van het hof is in het onderhavige geval echter geen sprake van een situatie waarin de curator een ruime mate van vrijheid heeft in de wijze waarop hij zijn taak als beheerder en vereffenaar van de boedel uitvoert, maar is hij gebonden aan regels: in dit geval de rechten van de verhuurder als verhuurder en eigenaar, die hij moet respecteren en nakomen. Naar het oordeel van het hof is het handelen van de curator dermate onzorgvuldig en zo ongebruikelijk, dat de curator het onjuiste van zijn handelen moet hebben ingezien, althans redelijkerwijze behoorde in te zien, zodat hem een persoonlijk verwijt van zijn onzorgvuldig handelen kan worden gemaakt. Het hof acht de curator dan ook persoonlijk aansprakelijk voor de door de verhuurder geleden schade. De verhuurder wordt in het gelijk gesteld en de curator wordt veroordeeld de schade van de verhuurder te vergoeden.

Op dit arrest is wel het één en ander af te dingen, maar het biedt verhuurders een mooie stok om mee te slaan en hun schade (mogelijk) te beperken. In veel huurovereenkomsten en de daarop van toepassign verklaarde algemene bepalingen is een dergelijk onderhuurverbod opgenomen. Als de curator voornemens is door te starten of een derde een uitverkoop te laten houden, kan het lonen als u zich daartegen verzet. Bent u verhuurder en hebt u te maken met een failliete huurder?

Wij hebben ruime ervaring op het gebied van insolventierecht en huurrecht en staan u graag bij in uw (potentiele) geschil met de curator en en het voorkomen van verdere schade. Vanzelfsprekend staan wij u ook graag bij in andere kwesties binnen het insolventierecht en huurrecht.