Praktijkgebieden: Contracten
Eerder schreven wij een blog over de positie van de koper van onroerend goed indien de koopovereenkomst is ingeschreven in het Kadaster (Vormerkung) en nadien beslag wordt gelegd. Door het inschrijven van de koopovereenkomst kan een na de inschrijving gelegd beslag niet worden tegengeworpen aan de koper van onroerend goed (zie artikel 7:3 BW). Om door artikel 7:3 BW beschermd te worden, is vereist dat de onroerende zaak binnen zes maanden na de inschrijving geleverd wordt (zie artikel 7:3 lid 4 BW).
Tot voor kort was het voor schuldeisers van de verkoper van onroerend goed desondanks mogelijk om de levering van een onroerende zaak te frustreren. Schuldeisers konden ondanks de ingeschreven koopovereenkomst derdenbeslag leggen op de koopsom onder de koper van onroerend goed. De koper kon vanwege het beslag niet meer bevrijdend betalen aan de notaris. Omdat de koopprijs niet werd betaald, kwam de levering van de onroerende zaak tot stilstand en ontstond een patstelling.
De wetgever was van mening dat de hierboven besproken praktijk het doel van de Vormerkung doorkruiste. De Minister van Veiligheid en Justitie heeft begin 2015 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de Vormerkung te verbeteren. Om de koper van onroerend goed te beschermen en recht te doen aan de positie van schuldeisers van de verkoper zijn de artikelen 475h lid 3 en 507b toegevoegd aan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Ingevolge artikel 475h lid 3 Rv geldt voor na 1 januari 2016 gelegde derdenbeslagen dat de koper wiens koop is ingeschreven, bevrijdend kan betalen aan de notaris. Dit artikel komt tegemoet aan de wens om de koper van onroerend goed te beschermen. Het nieuwe artikel 507b Rv beschermt schuldeisers van de verkoper. Uit dit artikel volgt dat een beslag op een onroerende zaak dat is gelegd na de Vormerkung, na de levering van de onroerende zaak rust op het deel van de koopprijs dat de notaris ten behoeve van de verkoper onder zich houdt. Effectief houdt dit artikel in dat de beslaglegger zich kan verhalen op het gedeelte van de koopprijs dat aan de verkoper toekomt (het surplus).
De nieuwe regeling lijkt inderdaad tegemoet te komen aan de koper en schuldeisers van de verkoper. Het risico van het beslag komt te liggen bij de verkoper omdat de levering van de onroerende zaak doorgang kan vinden. Ook is het voor de schuldeiser makkelijker geworden om beslag te leggen. Aangezien kan worden volstaan met beslag op de onroerende zaak, hoeft de schuldeiser geen beslag te leggen onder de notaris. Door het leggen van beslag onder de notaris liep de schuldeiser het risico dat partijen de onroerende zaak zouden leveren via een andere notaris om het beslag te ontwijken. Dit probleem is ondervangen door de nieuwe regeling.
Wilt u meer informatie over het leggen van beslag en/of Vormerkung, dan zijn wij u uiteraard graag van dienst.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.