Aansprakelijkheid van de aannemer onder de Wet kwaliteitsborging voor de bouw

Inmiddels is de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (hierna: de ‘Wkb’) in werking getreden. De doelstelling van de Wkb is gericht op het verbeteren van het toezicht en de kwaliteit binnen de bouw. De Wkb zorgt onder andere voor een versterkte positie van opdrachtgevers van bouwprojecten. Een van de wijzigingen van de Wkb ziet op de aansprakelijkheid van de aannemer bij aanneming van bouwwerken.

Hoe zat het ook alweer

Voor de inwerkingtreding van de Wkb gold dat een aannemer van een werk na oplevering alleen aansprakelijk was voor verborgen gebreken. Dit betekende dat de aansprakelijkheid van de aannemer in principe na oplevering (behoudens herstellen van de restpunten) ten einde was voor wat betreft gebreken die tijdens de oplevering ontdekt hadden kunnen worden door de opdrachtgever. Alleen voor gebreken die door de opdrachtgever niet bij de oplevering konden worden geconstateerd (en na de oplevering tot uiting kwamen) bleef de aannemer aansprakelijk, mits deze gebreken aan de aannemer waren toe te rekenen.

Wijziging van de aansprakelijkheidsregeling

Met de inwerkingtreding van de Wkb is de voornoemde aansprakelijkheidsregeling van de aannemer aangepast. De wijziging is opgenomen in artikel 7:758 lid 4 BW en breidt de aansprakelijkheid van de aannemer uit. Vanaf 1 januari 2024 geldt het uitgangspunt dat alle gebreken onder de aansprakelijkheid van de aannemer vallen. Het maakt hierbij niet meer uit of de opdrachtgever de gebreken had moeten ontdekken bij de oplevering, de gebreken zichtbaar of onzichtbaar waren bij de oplevering en het om een professionele opdrachtgever of een particuliere opdrachtgever gaat. De aannemer is alleen niet aansprakelijk voor gebreken indien hij kan aantonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

Afwijken van artikel 7:758 BW

Van deze bepaling kan niet ten nadele van de particuliere opdrachtgever (een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) worden afgeweken. Bij een professionele opdrachtgever (een partij die handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf) kan hiervan wel worden afgeweken. In dat geval kunnen partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat de aansprakelijkheid van de aannemer wordt beperkt tot verborgen gebreken. Dit moet op grond van artikel 7:758 lid 4 BW uitdrukkelijk in de overeenkomst van aanneming van werk worden opgenomen. Een afwijking van de aansprakelijkheidsregeling in de algemene voorwaarden is dus niet toegestaan.

UAV 2012 niet overeenstemming met de Wkb

De nieuwe aansprakelijkheidsregeling heeft gevolgen voor (onder andere) de Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (hierna: ‘UAV 2012’). De UAV 2012 kent namelijk een afwijkende aansprakelijkheidsregeling. In paragraaf 12 UAV 2012 is bepaald dat de aannemer na de dag waarop het werk is opgeleverd, niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk, tenzij sprake is van een gebrek (i) dat toe te rekenen is aan de aannemer, en (ii) dat ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering dan wel de opneming van het werk door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden en (iii) waarvan de aannemer binnen redelijke termijn na ontdekking mededeling is gedaan. Deze aansprakelijkheidsregeling is duidelijk niet in overeenstemming met de Wkb. Dit heeft tot gevolg dat indien u na 1 januari 2024 een overeenkomst van aanneming van werk sluit waarop de UAV 2012 van toepassing wordt verklaard, de overeenkomst wat betreft de aansprakelijkheidsregeling in strijd is met artikel 7:758 lid 4 BW. Dit geldt ook in het geval de opdrachtgever een professionele partij is, omdat de UAV 2012 algemene voorwaarden zijn en een afwijking van art. 7:758 lid 4 BW tussen professionele partijen uitdrukkelijk in de overeenkomst moet worden opgenomen.

Conclusie

Een overeenkomst van aanneming van een bouwwerk die na 1 januari 2024 wordt gesloten en waarop de UAV 2012 van toepassing wordt verklaard, is voor wat betreft de aansprakelijkheidsregeling in strijd zijn met de Wkb. Er zijn genoeg opties om een dergelijke overeenkomst van aanneming van werk aan te passen en aan te vullen. Wij helpen u daar graag bij.

Vragen?