Fleur van Wijk, 1 maart 2024

Omzetting naar onzelfstandige bewoning: bestaande legale situaties van vóór invoering vergunningplicht

Mag het college zomaar een vergunning weigeren op grond van de Huisvestingsverordening als er sprake was van legale kamerbewoning vóór invoering van de vergunningplicht voor het omgezet houden van onzelfstandige woonruimte? De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) oordeelde recentelijk van niet (28 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:839). Het is geen verrassende uitspraak, maar mooie aanleiding om het onderwerp weer eens onder de aandacht te brengen.

Wat speelde er?

Een eigenaresse van zelfstandige woonruimte heeft deze in 2012 omgezet in onzelfstandige wooneenheden voor kamerbewoning. De gemeenteraad van Nijmegen heeft daarna in 2017 in de Huisvestingsverordening (Hvv 2017) een verbod ingevoerd om zonder vergunning van het college zelfstandige woonruimte om te zetten in of omgezet te houden als onzelfstandige woonruimte, waar kamerbewoning dus onder valt. In 2018 vraagt eigenaresse een vergunning aan voor kamerbewoning door vier personen op grond van voornoemde huisvestingsverordening. Deze wordt door het college geweigerd, omdat zij niet zou voldoen aan de voorwaarden van het overgangsrecht in de beleidsregels uit 2018.

Eigenaresse heeft dit in rechte aangevochten. Tijdens de hoger beroepsprocedure bij de Afdeling krijgt zij in 2021 alsnog een omzettingsvergunning van het college. Omdat zij tijdens de procedure bij de Afdeling om schadevergoeding heeft verzocht in de vorm van gederfde huurinkomsten door de volgens haar onterechte weigering in 2018, wordt het besluit uit 2018 alsnog beoordeeld.

Oordeel Afdeling

De Afdeling verwijst naar een eerdere – uitgebreid gemotiveerde – uitspraak over de Huisvestingsverordening 2019 van de gemeenteraad van Nijmegen (uitspraak van 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336) en oordeelt in lijn hiermee dat het weigeringsbesluit uit 2018 inderdaad niet door de beugel kon.

Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het doel van een verbod om woningen omgezet te houden is dat het college kan optreden tegen illegale omzettingen. Niet ter discussie staat dat eigenaresse haar pand omstreeks 2012 vergunningvrij heeft omgezet in onzelfstandige wooneenheden. Dit was dus niet illegaal gebeurd. Het is volgens de Afdeling niet zo dat bestaande vergunningvrij omgezette woningen nooit op enig moment kunnen worden onderworpen aan een vergunningplicht, maar dan moet er wel rekening worden gehouden met de gevolgen die dit voor bestaande legale situaties heeft en de belangen die er nu met de keuze voor een vergunningplicht voor het omgezet houden worden gediend. Deze belangenafweging moet zorgvuldig plaatsvinden.

In dit geval was was niet gebleken dat de gemeenteraad bij de invoering van de vergunningplicht in de Hvv 2017 rekening heeft gehouden met bestaande rechten in gevallen waarin de woning rechtmatig was omgezet. De belangen waren dus niet daadwerkelijk afgewogen. Het college had dus zelf een zorgvuldige belangenafweging moeten maken. Ook dit is niet gebeurd in 2018. Het besluit van 24 december 2018 is daarom in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel genomen, aldus de Afdeling.

Overigens leidde dit oordeel niet tot een vergoeding van de schade. Eigenaresse had namelijk in de periode dat zij stelde schade te hebben geleden voor de kamerverhuur ook nog een omgevingsvergunning nodig. De gestelde schade was daardoor niet (uitsluitend) ontstaan door de onterechte weigering van de omzetting van de woning. Dit terzijde.

Moraal van het verhaal

Als de gemeenteraad dus nalaat om bij de invoering van een vergunningsplicht voor het omgezet houden van onzelfstandige woonruimte de belangen van verhuurders en kamerbewoners in bestaande legale situaties (op behoorlijke wijze) mee te wegen, rust er een zware motiveringsplicht op het college op dit punt. Het is dan aan het college om zich rekenschap te geven van deze belangen als de verhuurder een aanvraag indient om de woning voor kamerbewoning om te zetten. Denkbaar is dat de bestaande kamerbewoning moet worden gerespecteerd, desnoods onder bepaalde voorwaarden, of dat er in ieder geval een (ruime) overgangsperiode moet worden geboden om de situatie in overeenstemming te brengen met het nieuwe vergunningenregime.  In het hier besproken geval was dit in ieder geval niet op behoorlijke wijze gebeurd.

De hiervoor geschetste lijn in de rechtspraak is en blijft interessant, ook na invoering van de Omgevingswet. De Huisvestingswet blijft bestaan en verdeling van de woningvoorraad vanuit het oogpunt van schaarste van woonruimte in de gemeente blijft een aangelegenheid die door de raad in een huisvestingsverordening mag worden geregeld.

Vragen over omzetting van woonruimte? Neem contact op met een van onze bestuursrechtspecialisten.

Vragen?